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    盡管市場(chǎng)仍表現(xiàn)紅火，但論壇的氣氛并不顯樂(lè)觀。

    “不確定”已經(jīng)成為今年博鰲地產(chǎn)論壇的主題詞。

    盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱趨勢(shì)依舊，但是，記者發(fā)現(xiàn)，在出席本屆博鰲論壇的學(xué)界、業(yè)界人士們看來(lái)，如今中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景都充滿極大的“不確定”性，不像房地產(chǎn)市場(chǎng)表面紅火那樣令人樂(lè)觀。

    不少學(xué)界、地產(chǎn)界大佬們更是明確對(duì)記者表達(dá)了他們對(duì)未來(lái)的悲觀。

    “在未來(lái)3年，這個(gè)行業(yè)的調(diào)整，尤其是大調(diào)整難以避免。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說(shuō)。

    中原集團(tuán)主席施永青同樣直言他對(duì)未來(lái)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，是建立在一個(gè)比較脆弱基礎(chǔ)上的。開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)還是應(yīng)該盡量多賣一點(diǎn)房子。”

    無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇

    面對(duì)這樣一個(gè)無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)顯然沒(méi)有足夠的彈藥：去年把房子都賣了，今年沒(méi)有房子可賣。像任志強(qiáng)一樣沒(méi)想到今年市場(chǎng)會(huì)突然好起來(lái)的開(kāi)發(fā)商不少。

    “這個(gè)復(fù)蘇是一個(gè)無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，所謂無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，就是雖然銷售節(jié)奏在加快，但是你并沒(méi)有從這一輪復(fù)蘇中掙到令你們驚喜的錢。因?yàn)槟阕约菏掷锎婕Z不多。但現(xiàn)在有征兆的泡沫是，這個(gè)行業(yè)本來(lái)應(yīng)該調(diào)整，但是沒(méi)有調(diào)整，阿貓阿狗又來(lái)做房地產(chǎn)。”鐘偉直言，央企進(jìn)軍地產(chǎn)已經(jīng)帶來(lái)新的泡沫。

    鐘偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售金額和銷售面積已經(jīng)追平甚至極有可能超過(guò)2007年，但行業(yè)本身的發(fā)展模式并沒(méi)有根本轉(zhuǎn)型。2007年，全國(guó)的房?jī)r(jià)及銷售速度達(dá)到瘋狂的程度。在上海，房?jī)r(jià)一年之內(nèi)上漲了30%～50%，不少樓盤房?jī)r(jià)翻番，隨處可見(jiàn)樓盤外通宵排隊(duì)，同時(shí)不斷傳出的消息是“新地王誕生”。

    “如果我們認(rèn)為在2007年底以及2008年上半年，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該面臨一場(chǎng)調(diào)整而沒(méi)有調(diào)整，如果我們接受前面所說(shuō)的2009年銷售金額及銷售面積都有可能超過(guò)或者接近2007年，那么結(jié)論是顯而易見(jiàn)的。”鐘偉說(shuō)，“你說(shuō)現(xiàn)象也好，說(shuō)假象也好，無(wú)論如何它不是真正的復(fù)蘇。2004年以來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了30多次的調(diào)控，提出了許許多多的問(wèn)題，但是因?yàn)榻鹑谖�機(jī)終止了調(diào)控措施。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，宏觀調(diào)控提出的問(wèn)題都沒(méi)有解決。”

    中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波同樣在反思：“百日劇變沒(méi)有發(fā)生，到底是好，是壞？也許我們失去了一次鳳凰涅槃的機(jī)會(huì)，終止了一個(gè)至關(guān)重要的改革機(jī)會(huì)。從這次復(fù)蘇看，開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)營(yíng)模式，沒(méi)有出現(xiàn)絲毫的創(chuàng)新。土地供應(yīng)、金融產(chǎn)品、消費(fèi)者關(guān)系等，都絲毫沒(méi)有變化，還是宏觀調(diào)控以前的模式。”2008年上半年，恒大上市未成。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹據(jù)此判斷，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將在百日之內(nèi)發(fā)生大調(diào)整，不排除有大企業(yè)因資金鏈斷裂而倒下。

    恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗則說(shuō)他感覺(jué)到政策的“詭異”。2008年9月，陳啟宗請(qǐng)了很多內(nèi)地大的發(fā)展商到恒隆香港寫字樓聊天，從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)這些發(fā)展商都是破了產(chǎn)的。但9個(gè)月后，還是這些地產(chǎn)商，不僅活得很好，而且又買地了。

    “政府的政策某一方面我覺(jué)得是有點(diǎn)可惜。政府應(yīng)該做的是救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是救房地產(chǎn)發(fā)展商。結(jié)果政府是救了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也救了房地產(chǎn)發(fā)展商，”陳啟宗不無(wú)感慨，“這就產(chǎn)生一個(gè)道德問(wèn)題：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是有賞無(wú)罰。市場(chǎng)好的時(shí)候，賺的錢都是他們自己的，市場(chǎng)不好的時(shí)候，雖然他們?cè)谑袌?chǎng)好的時(shí)候過(guò)分地投資，導(dǎo)致公司在破產(chǎn)邊緣上，但是因?yàn)檎�府進(jìn)來(lái)拯救了他們，所以他們就不需要負(fù)責(zé)任。他們下次就會(huì)做同樣的選擇：反正政府會(huì)救，我不用為我的行為負(fù)責(zé)。”

    調(diào)整只是時(shí)間問(wèn)題

    對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)判斷，不少人也從通脹預(yù)期角度認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)一定穩(wěn)定，并且會(huì)上漲，但是，越來(lái)越多的人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)慎言樂(lè)觀。

    “如果你作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有能力在今年或者明年全年拿到項(xiàng)目的預(yù)售，開(kāi)始銷售并且在2010年基本完成銷售，那說(shuō)明你獲得了一個(gè)非常好的投機(jī)機(jī)會(huì)，僅僅是投機(jī)機(jī)會(huì)而已，如果你錯(cuò)過(guò)這次投機(jī)機(jī)會(huì)，也不要后悔，因?yàn)樵谖磥?lái)3年，這個(gè)行業(yè)的大調(diào)整是難以避免的。”鐘偉堅(jiān)持自己的判斷。

    針對(duì)目前市場(chǎng)賭政府政策不會(huì)調(diào)整，會(huì)一直持續(xù)保持寬松貨幣政策，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然樂(lè)觀的觀點(diǎn)，施永青并不認(rèn)可。“政府寬松的貨幣政策帶來(lái)的錢很難流進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)能過(guò)剩，生產(chǎn)線已經(jīng)有很多停工了，他拿錢難道再去多建幾條生產(chǎn)線嗎？在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有好之前，政府會(huì)支持房地產(chǎn)，但如果出口增加了，內(nèi)需增加了，經(jīng)濟(jì)上去了，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策就會(huì)有所調(diào)整。”

    面對(duì)當(dāng)前火熱的市場(chǎng)，黃怒波看到了硬幣的另一面：“目前所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在日夜兼程地開(kāi)工。明年下半年起就會(huì)有大量的產(chǎn)品，到時(shí)候，如果經(jīng)濟(jì)回暖不確定性繼續(xù)保持，世界經(jīng)濟(jì)再出新問(wèn)題，央行再出現(xiàn)新的政策，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的危機(jī)。到時(shí)候會(huì)帶來(lái)新的庫(kù)存與資金鏈的問(wèn)題。”

    對(duì)于當(dāng)前頻頻出現(xiàn)的地王現(xiàn)象，陳啟宗認(rèn)為這是市場(chǎng)瘋狂的征兆。“2005年、2006年，恒隆在沈陽(yáng)、無(wú)錫、濟(jì)南等二線城市買了很多土地。但到2007年春天，我就覺(jué)得市場(chǎng)開(kāi)始瘋狂。2007年8月、9月那個(gè)瘋狂的程度，大家都應(yīng)該有目共睹。2008年在上海南京路有一塊地，樓面地價(jià)是恒隆廣場(chǎng)的10倍，一塊地5點(diǎn)多公頃，這比恒隆從1992年以來(lái)所買土地的總和還要貴15%，這不是瘋狂是什么？”陳啟宗說(shuō)的這塊地是位于上海南京東路的黃浦區(qū)163號(hào)地塊，2007年，蘇寧環(huán)球(12.49,0.33,2.71%)以44.04億元價(jià)格拿下，樓面價(jià)近7萬(wàn)元/平方米，不過(guò)，2008年，蘇寧環(huán)球?qū)⒋?ldquo;全國(guó)地王”退回給了政府。

    “歷史告訴我們，凡是買了地王的，后悔的人多，歡喜的人少。我不說(shuō)買地王的一定不賺錢，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一定非常高，盈利的能力一定下降。從香港以及東南亞地區(qū)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，凡是買了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。”陳啟宗明確警告開(kāi)發(fā)商。

    在業(yè)界人士看來(lái)，2007年之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始的大調(diào)整因?yàn)榻鹑谖�機(jī)而未能完成。“如果沒(méi)有金融危機(jī)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該依然在調(diào)整之中，可能已經(jīng)有大企業(yè)倒下了。應(yīng)該死的企業(yè)沒(méi)死，這是市場(chǎng)的問(wèn)題，市場(chǎng)調(diào)整不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題。”一位不愿意透露姓名的企業(yè)家說(shuō)。