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    7月份，在整體二手房市場(chǎng)成交下滑的情況下，二手商鋪成交卻取得了28％的環(huán)比漲幅，市中心以及外圍區(qū)域均有不俗成績(jī)。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前商鋪購(gòu)買(mǎi)需求旺盛的原因和高端住宅市場(chǎng)有異曲同工之處，即買(mǎi)方期望通過(guò)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)達(dá)到為資產(chǎn)保值的目的。

    除此之外，近來(lái)商鋪入住率逐漸上升，租金回報(bào)率走高也是促使買(mǎi)家出手的動(dòng)力之一。

    中心、外圍區(qū)域兩面開(kāi)花

    今年以來(lái)，上海二手商鋪成交形勢(shì)呈波浪形，至7月份成交量攀至今年最高點(diǎn)。據(jù)信義房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手商鋪成交共計(jì)361套，較6月的282套上漲了28％。同時(shí)，市場(chǎng)延續(xù)了上半年上海二手商鋪市場(chǎng)成交的走勢(shì)，7月的二手商鋪成交仍然主要依賴(lài)于非中心城區(qū)。從區(qū)域來(lái)看，7月份，浦東、嘉定、寶山三個(gè)行政區(qū)域成交占比貢獻(xiàn)最大。其中嘉定區(qū)的安亭板塊成交22套，占市場(chǎng)總體的15.17％，寶山的高境淞南板塊成交了21套，占比為14.48％。而從成交總面積來(lái)看，浦東、松江、嘉定位居三甲。業(yè)內(nèi)人士分析，由于外圍區(qū)域的商鋪單價(jià)較低，升值空間較大，且產(chǎn)品供應(yīng)量大，外圍區(qū)域占據(jù)成交重心是意料之中的。

    據(jù)悉，7月份市中心區(qū)域也表現(xiàn)不俗。根據(jù)易居臣信市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份徐匯區(qū)成交18套商鋪，是6月份的三倍以上，漲幅居全市之首；而市中心如普陀、楊浦和虹口等區(qū)商鋪市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出色，較6月份行情均有成倍的增加。

    買(mǎi)方看中保值性與租金回報(bào)

    對(duì)于商鋪購(gòu)買(mǎi)需求的釋放，信義房屋分析師認(rèn)為，近來(lái)影響商鋪購(gòu)買(mǎi)需求釋放的因素與住宅市場(chǎng)相比有相同點(diǎn)也有不同點(diǎn)。

    相同點(diǎn)是，通貨膨脹預(yù)期是促使買(mǎi)方加快出手速度的原因之一；不同點(diǎn)則是，和住宅購(gòu)買(mǎi)需求注重物業(yè)升值空間不同的是，商鋪投資更看重物業(yè)的租金回報(bào)率。自去年開(kāi)始，中心城區(qū)的部分商圈都在進(jìn)行升級(jí)改造，相應(yīng)的租金水平也得到提升。據(jù)信義房屋介紹，目前，上海商鋪的租金回報(bào)率大約在8％左右，且近來(lái)入住率逐漸提高，其中南京東路和南京西路目前的入住率已經(jīng)接近100％，這無(wú)疑成為商鋪購(gòu)買(mǎi)需求釋放的動(dòng)力。

    對(duì)于下半年商鋪市場(chǎng)的走向，易居臣信分析人士認(rèn)為，板塊之間的分化趨勢(shì)將日益明顯。一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的商業(yè)黃金地段如南京西路板塊等區(qū)域由于周邊各方面條件已相當(dāng)成熟，未來(lái)繼續(xù)發(fā)展的空間有限，板塊內(nèi)租金水平上升的空間也相對(duì)較��；而另一方面，如徐家匯、楊浦五角場(chǎng)等擁有城市副中心概念的區(qū)域，未來(lái)建設(shè)規(guī)劃齊全，板塊整體的升值潛力較大，其商鋪市場(chǎng)勢(shì)必也將跨上新的臺(tái)階，相對(duì)而言，良好的預(yù)期將令這類(lèi)區(qū)域集中更多的商鋪投資需求。

    ■專(zhuān)家建議

    信義房屋分析人士指出，評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目是否運(yùn)營(yíng)成功，關(guān)鍵不在于其銷(xiāo)售進(jìn)度的好壞，而在于這個(gè)商鋪未來(lái)能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，從而保證商鋪投資者的利益。因此，投資者如果購(gòu)買(mǎi)帶租約的商鋪時(shí)，既要考察租約的穩(wěn)定性，同時(shí)還要對(duì)投資價(jià)值進(jìn)行研判，對(duì)租期長(zhǎng)短加以考量。買(mǎi)方在出手前應(yīng)當(dāng)多關(guān)注一下城市區(qū)域規(guī)劃的制定、商鋪辦公樓所在區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)的客流量和消費(fèi)力水平等情況，盡力做些市場(chǎng)調(diào)查，盡量將商鋪辦公樓價(jià)格、具體位置、鋪面情況、面積大小、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和周邊環(huán)境等因素“貨比三家”之后再果斷出手。