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    有實(shí)力的開發(fā)商以較低的價(jià)格收購(gòu)地段和設(shè)計(jì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，從投資潛力、保值增值和資金避險(xiǎn)等角度看都是一筆不錯(cuò)的投資。同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前并非抄底的最好時(shí)期，收購(gòu)高峰期的到來前提為，一定是金融危機(jī)過去之后，至少近一年內(nèi)達(dá)到收購(gòu)高潮的可能性并不大。

    商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)非常漫長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)很慢，需要資金集約化的大批量注入，對(duì)資金要求非常高。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確定性，入市抄底仍需謹(jǐn)慎。

    政策面利好是否將出爐？

    商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成的30%,能否追隨住宅上演“回暖”大片，關(guān)系到“救市”成敗。但到目前為止，并無有效的政策出爐。相反，北京商業(yè)地產(chǎn)租金稅率的提高，再次加重了投資者的負(fù)擔(dān)。

    今年全國(guó)兩會(huì)期間，李曉林作為全國(guó)政協(xié)委員所做的提案中，建議把央行的121號(hào)文件第五條款進(jìn)行調(diào)整，將商業(yè)地產(chǎn)限制放寬到與住宅同等水平。“房地產(chǎn)不光是住宅，還有30%是商業(yè)地產(chǎn)�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)沒有好的業(yè)績(jī)，政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不太有利，應(yīng)該調(diào)整。我們拉動(dòng)內(nèi)需還是要瞄準(zhǔn)那些在銀行存款的人，那些解決了住房、教育、醫(yī)療問題以后還有存款的人。那就應(yīng)該出來一些好的政策，不但要他們買住宅，還要他們買商業(yè)。有些‘子彈’該放就放吧，別讓大家等著了。”

    有消息稱，目前住房部正在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研，可能在第三季度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)稅收、放松限外等方面的政策措施。如果從扶持商業(yè)地產(chǎn)的角度，目前國(guó)家應(yīng)該從三個(gè)方向給予拉動(dòng)。一是開發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)家應(yīng)根據(jù)特點(diǎn)，考慮出臺(tái)中長(zhǎng)期資金的相關(guān)支持政策。不管是中長(zhǎng)期貸款、RELTs，還是別的一些扶持政策，都要考慮商業(yè)中長(zhǎng)期特點(diǎn)。二是租戶環(huán)節(jié)，如果現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，租戶擴(kuò)張開店，政府能否給予一些補(bǔ)貼和支持。三是從消費(fèi)者終端給予刺激，例如有些城市在試點(diǎn)發(fā)放消費(fèi)券。這三個(gè)部分，可能消費(fèi)者和租戶方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言短期影響都不太大，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)的，只有開發(fā)商這塊還一直在談。

    危機(jī)何時(shí)過去？

    4月16日，總部設(shè)在芝加哥的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭GeneralGrowth申請(qǐng)破產(chǎn)，成為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這場(chǎng)金融危機(jī)中迄今為止最大的犧牲者。這也是美國(guó)歷史上最大一起商業(yè)地產(chǎn)商破產(chǎn)案例，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的隱憂因這樁破產(chǎn)案而凸顯，成為初嘗“復(fù)活節(jié)”的美國(guó)銀行業(yè)頭上的一塊烏云。

    這也向人們發(fā)出警示，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的國(guó)際環(huán)境依然是嚴(yán)峻的。金融危機(jī)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響要比住宅市場(chǎng)大得多。而且持續(xù)的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。2008年9月—10月，住宅市場(chǎng)的底部已經(jīng)出現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)的底部，比較早的出現(xiàn)也得今年第四季度。

    商業(yè)地產(chǎn)的“見底”將伴隨著下列癥狀：商業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)格繼續(xù)下落；辦公樓、酒店出租率、租金繼續(xù)下降，甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到30%的高點(diǎn)，高端酒店入住率保持在50%以下；在建項(xiàng)目大規(guī)模的停工或延期，甚至出現(xiàn)爛尾樓。

    因此，開發(fā)企業(yè)暫時(shí)不要拿包括商業(yè)、辦公在內(nèi)的綜合用地。對(duì)于已經(jīng)拿下的地塊，如果區(qū)域內(nèi)已經(jīng)供求失衡，要盡量慢些啟動(dòng)；如果已經(jīng)啟動(dòng)的項(xiàng)目，也可以做一些功能上的調(diào)整，增大住宅的比例，或者把五星級(jí)酒店改成四星、三星。

    從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“機(jī)”大于“危”；然而，從具體的操作層面而言，要能從“危”捕捉“機(jī)”，則需要極強(qiáng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力。換句話說，即使商業(yè)地產(chǎn)真的見底了，“抄底者”也并不是人人都有資格做的。