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　　迪士尼鄰近土地暫時停批

　　雖然中華企業(yè)的土地儲備與意向用地距離尚遠，但是卻并不影響資本市場對中華企業(yè)的看好，原因只有一個：迪士尼附近的土地鮮有在市場上拍賣，房地產(chǎn)企業(yè)想要在迪士尼樂園附近拿地很不容易。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日以客商名義咨詢意向用地所在的南匯區(qū)六灶鎮(zhèn)招商辦，能否進入當?shù)氐穆箞@工業(yè)園開辦企業(yè)，得到的回復(fù)是“現(xiàn)有的土地資源極為稀少，目前工業(yè)用地已經(jīng)停批。”

　　但與此同時，南匯區(qū)土地儲備中心卻在不停地增加鹿園一帶的土地儲備。在上海市規(guī)劃和土地保障局可以查詢到的征地公告中，六灶鎮(zhèn)曾經(jīng)發(fā)布過72幅土地的征地公告。不過征地的位置大多在六灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的南部，較迪士尼意向用地尚有3公里左右的距離。且大部分項目主要用于工業(yè)用地，僅有少數(shù)土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　與迪士尼意向用地距離最近的莫過于上海東恒實業(yè)開發(fā)的東恒豪園（即上海藍堡）。這個擁有23萬平方米占地面積，140多套獨棟別墅的項目早已被賣完。周邊的中介說，現(xiàn)在當?shù)囟�手房的價格還不算太貴。320平方米的房子掛牌價格大概是600多萬，上述價格在上海的獨棟別墅市場初于較低位。此前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上海大部分的獨棟別墅售價都已超過1000萬元左右，單價更是早已突破2萬元/平方米的大關(guān)。

　　另有一幅配套商品房用地，為上海愛家實業(yè)有限公司所得。但項目中的配套商品房也大多已經(jīng)作為動遷房銷售。

　　現(xiàn)有的住宅用地，則尚未通過南匯區(qū)土地儲備中心出讓。因此，短期內(nèi)中華企業(yè)所掌握的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘可能是南匯地區(qū)距離迪士尼樂園最接近的地塊之一。根據(jù)公司2008年底的財務(wù)公告，上述地塊中的5.6萬平方米建筑面積已經(jīng)在2008年正式開工。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)的開發(fā)銷售周期是一到兩年，如果迪士尼落戶的消息能在今明兩年公布，中華企業(yè)的上述項目很有希望能趕上公布上述消息的時間點。

　　旅游地產(chǎn)或代商業(yè)地產(chǎn)成熱門

　　最被看好的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)顯然還不是住宅，在市場的多輪炒作中具有商業(yè)地產(chǎn)概念的股票更受投資者歡迎。此前，興業(yè)證券的研究報告曾認為迪士尼樂園附近的商業(yè)地產(chǎn)項目受益將最多。很多券商認為，界龍實業(yè)、申達股份兩家土地處于迪士尼樂園周邊的上市公司所擁有的土地有望轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地并得到開發(fā)，因此股價也被投資者炒了一輪又一輪。

　　但實際上，很多上海的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不完全看好迪士尼主題樂園周邊的商業(yè)用地。在他們看來，樂園周邊除了開發(fā)成酒店、餐飲等項目以外，很難再開發(fā)成其他的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　成功開發(fā)、運營上海大寧國際商業(yè)廣場的崇邦集團副總裁梁美芬說，包括東京迪士尼樂園在內(nèi)，世界上大部分迪士尼樂園的商業(yè)運營都是一個難題，針對游客的商業(yè)中心運營很難獲得成功。“很難想象前來度假的游客，安安心心地在迪士尼樂園附近的商場逛街。”梁美芬認為，除了提供住宿和餐飲服務(wù)的酒店等配套設(shè)施外，一般的商業(yè)很難在迪士尼樂園附近得到發(fā)展。而迪士尼樂園本身就有相關(guān)的配套，因此在周邊經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目可能會遇到比較大的考驗。

　　一家曾參與過川沙地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》，相關(guān)政府職能部門曾經(jīng)考慮在樂園附近發(fā)展旅游業(yè)。旅游地產(chǎn)可能會取代目前的商業(yè)地產(chǎn)而成為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)新的熱門業(yè)態(tài)。

　　在原南匯區(qū)“十一五”商業(yè)規(guī)劃中，原南匯明確要在迪士尼樂園周邊重點發(fā)展旅游、商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)以及集休閑娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)。此前，南匯區(qū)六灶鎮(zhèn)更公布“國際快樂小城”的規(guī)劃，打算建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)區(qū)和休閑度假區(qū)，通過適當調(diào)劑置換農(nóng)民的宅基地，增加土地的附加值，將在這4平方公里內(nèi)集中建一個新型的城市居民社區(qū)。不過六灶鎮(zhèn)政府招商辦一工作人員告訴記者，上述規(guī)劃何時正式實施沒有時間表。