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　　2009年的最后幾天，一路狂奔的樓市再度被攪動：國務(wù)院表態(tài)將遏制房價過快上漲后，一個個調(diào)控政策就像一道道金牌，想讓飛漲的房價剎車。從營業(yè)稅年限“2改5”到拿地首付不低于50%，再到最近物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”將推廣至全國，國家調(diào)控樓市的意圖已經(jīng)相當明顯。許多地方政府也紛紛出新政調(diào)控市場，上海版的調(diào)控政策便從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進住房保障、加強市場監(jiān)管四方面采取措施，遏制地價、房價過快上漲；而南京也出臺了“20條”房產(chǎn)新政，取消稅費優(yōu)惠政策。

　　反觀杭州，已經(jīng)跨入2010年的大門多日，眾人期盼的樓市新政至今沒有動靜，除了2008年10月杭州推出的24條“房地產(chǎn)新政”中有些在2009年12月31日截止的政策已經(jīng)自動停止外，杭州市政府還沒有主動出臺房產(chǎn)新政。不過有一點可以肯定，隨著調(diào)控政策在越來越多城市的出臺，估計杭州的新政也不遠了，所有人將帶著彷徨和期待的心情，等待著杭州新政為樓市指明新方向。

　　調(diào)控重拳行至第二波  還未對房地產(chǎn)業(yè)掀起大浪

　　去年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議停止營業(yè)稅優(yōu)惠政策后，12月14日，以增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等為內(nèi)容的“國四條”緊接著出臺，國務(wù)院同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，釋放出要為“高燒”樓市“退燒”的清晰信號；時隔4天，財政、國土等五部委又聯(lián)合出擊，出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。在不到半個月的時間里，樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力。

　　但這第一波的調(diào)控重拳似乎揮空了。雖然地產(chǎn)股受其波及被沖垮，但房地產(chǎn)行業(yè)并沒受太多影響，眾多企業(yè)依然熱情不減地投入到房地產(chǎn)業(yè)。尤其是拿地新政沒有定下具體執(zhí)行時間，導(dǎo)致企業(yè)投機心理更重了，新政出臺當天，保利、招商地產(chǎn)就分別在北京、南京兩個城市拿下了兩個地王，同日，復(fù)地集團以8.84億元競得上海普陀區(qū)567坊北塊，雖然沒能創(chuàng)下新地王，但最終成交的溢價率也高達225%；隨后不久，廣州255億元的全國總價“地王”出爐，杭州也是一日百億資金砸入土地市場，繼續(xù)沸騰的房地產(chǎn)市場似乎給收緊政策澆了盆冷水。

　　第二波的調(diào)控正在進行，即部委出臺相關(guān)政策，比如五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(文件簽發(fā)時間是2009年11月18日)，再如國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，又如國土資源部掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，還有近日傳出的模擬征收物業(yè)稅今年全國推廣、多手段尤其是加快保障性住房建設(shè)遏制房價過快上漲等消息。

　　有跡象表明，這輪宏觀調(diào)控是奔著房價的“根”而去，卻也不免讓人有“空調(diào)”的擔心。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就認為，與2005-2006年相比，第二波調(diào)控不會掀起什么大浪。“不太可能重現(xiàn)七部委、九部委那樣聯(lián)合的、全面的、嚴厲的新政。因為中央經(jīng)濟工作會議已定調(diào)2010年宏觀經(jīng)濟政策，總體還是延續(xù)2009年偏松基調(diào)，與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)政策屬于‘有保有壓’，保的是合理的自住需求，壓的是投資投機性購房需求。從已出政策看，五部委的土地出讓金政策，新意不多；國土資源部清查閑置用地，體現(xiàn)了打擊囤地決心很大。”楊紅旭說，“關(guān)鍵就在第三波調(diào)控。從中央的措辭來看，此次在抑制投資投機性購房和高房價方面，要比以前更嚴厲一些。”

　　中原地產(chǎn)研究中心的相關(guān)報告結(jié)論也顯示，目前出臺的一系列政策，一方面針對開發(fā)商，意在遏制部分炒地、囤地行為；另一方面主要是打擊投機性購房行為。雖然能對遏制部分城市房價過快上漲起到一定作用，但直接影響并不大。預(yù)計近期房地產(chǎn)市場仍將在高位波動。而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幾乎是眾口一詞，降房價只有一招有用，收緊銀根。稅收、地價等成本到頭來還是會轉(zhuǎn)嫁到購買者頭上，從而再次推高房價。

　　據(jù)了解，在調(diào)控壓力下，個別城市已經(jīng)行動起來。2009年囤地新聞頻出的廣州，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法(修訂草案)》，加大查處閑置土地力度。上海也出臺了《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》，重在打壓高房價高地價。調(diào)控成效也開始顯現(xiàn)，2010年甫一開年，很多城市的樓市明顯降溫了。

　　全國新出臺政策 12月9日：營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年

　　個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

　　執(zhí)行情況：已執(zhí)行

　　12月18日：拿地首付不低于50%

　　市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應(yīng)繳土地價款(租金)應(yīng)當一次全部繳清，不得分期繳納。

　　執(zhí)行情況：還沒有確定開始執(zhí)行的具體時間

　　12月23日：調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,不足5年全額征收

　　自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　執(zhí)行情況：已執(zhí)行

　　上海：促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意見發(fā)布，抑制投機

　　在全國調(diào)控的大背景下，作為一線城市的上海也相繼出臺了一系列調(diào)控政策。

　　12月29日，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于上海貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進住房保障、加強市場監(jiān)管四方面采取措施，遏制地價、房價過快上漲。據(jù)悉，這次上海出臺的《意見》不僅從稅收、信貸政策上體現(xiàn)抑制投機性購房，繼續(xù)支持首次和改善型購房，還在土地供應(yīng)上進行調(diào)整，切實增加普通商品住房土地供應(yīng)，此外，還根據(jù)國務(wù)院的政策精神，強調(diào)全面推進包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置配套商品房和公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。

　　特別值得關(guān)注的是，對于投機性購房，上海將政策進一步收緊，用嚴格二套房認定標準等來大幅減少能夠享受優(yōu)惠政策的二套房數(shù)量，以抑制投資投機需求。日前，上海市公積金管理中心還明確，市民第二次貸款購房時，只有家庭人均住房建筑面積不超過33.4平方米，才認定為購買改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60萬貸款額度的二套房公積金貸款。而購買第二套（含第二套）以上非改善型住房，即為投資投機性購房。

　　南京：20條新政出臺，取消稅收優(yōu)惠，購房采用“實名制”

　　在2009年的最后幾天，南京市政府出臺了《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》，被當?shù)厝朔Q為“市20條”。

　　這次南京市的樓市新政“包羅萬象”，涉及四大方面共計20條意見，其中對于自住和改善型住房消費的買房人，“給予房款總額0.5%的購房補貼”，政策執(zhí)行期為2010年1月1日至2010年12月31日；同時取消了對購買90平方米以下住房“零契稅”、取消個稅40%返還以及取消非普通住房補貼1%的優(yōu)惠政策，因此，也被業(yè)內(nèi)人士看作是“樓市泡沫之下，南京政府不得不重新出手調(diào)控的一個綜合性政策”。

　　很明顯的是，南京的“市20條”同樣強調(diào)了保障性住房建設(shè)和抑制投機性購房。“市20條”中的第一條就明確：2010年新開工建設(shè)保障性住房650萬平方米。而對投機性購房更使用了“商品房預(yù)售嚴格實行‘實名制’認購”的實質(zhì)性遏制手段。

　　24條到期條款自動停止  二手房交易受影響

　　雖然杭州的房產(chǎn)新政遲遲不出，但隨著2010年的到來，此前24條新政中有時間限制的條款也自動失效。杭州市財政局直屬征收管理局（原農(nóng)稅中心）的相關(guān)負責人明確表示：所有2009年12月31日之后簽訂商品房購買合同的，都不能享受契稅補貼；同樣，在2009年12月31日之后遞交納稅申請的二手房交易，也不再享受營業(yè)稅、個稅以及契稅的相關(guān)補貼；此外，暫停征收的房產(chǎn)登記等相關(guān)收費也從2010年1月1日起恢復(fù)征收。

　　相比優(yōu)惠前的收費，一套二手房的交易稅費買賣雙方可以省下80%，而稅費優(yōu)惠取消后，大幅增加的稅費已經(jīng)直接影響到二手房市場。根據(jù)全市5城區(qū)二手房的交易數(shù)據(jù)來看，去年12月份下旬的二手房交易數(shù)量幾乎每天都保持在百套以上，最多時一天甚至超過200套，但今年1月1日以來，交易量萎縮得厲害，1日只成交了5套，2日為8套，3日為21套，4日為36套，平均每天成交不到20套。這兩天，辦理稅費的杭州農(nóng)稅大廳也是門庭冷落，12月時的熱度一下子降了下來。

　　浙江中原地產(chǎn)品牌總監(jiān)荊海燕告訴記者，由于預(yù)見到政策的調(diào)整，許多人都趕在2009年底前交易，也創(chuàng)下了歷年來的“末班車”紀錄，也導(dǎo)致了2010年一開始市場的走低；而且稅費優(yōu)惠的取消，的確增加了房產(chǎn)交易的成本，目前已有個別賣家開始通過調(diào)低掛價或者分攤稅費的方法來達成盡快交易的目的。

　　裕興加盟店經(jīng)理劉峰則表示：“近期市場還屬于新規(guī)則下的適應(yīng)期，交易量下來是正常的，春節(jié)前這段時間雖回不到去年11、12月的交易量，但也不會跟元旦時候一樣冷。”