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    近日，仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國(guó)際、戴德梁行、第一太平戴維斯等五大行發(fā)布了2009年第4季度以及對(duì)2010年樓市的整體調(diào)查分析報(bào)告。報(bào)告顯示，成都2010年寫字樓將呈現(xiàn)以下四大特征：一、2010年寫字樓進(jìn)入供應(yīng)的高峰期，全年供應(yīng)量將達(dá)到75.8萬(wàn)平方米；二、單一產(chǎn)權(quán)寫字樓增多，租金將可能呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象；三、成都寫字樓版圖清晰，紅照壁和天府大道沿線成為兩大寫字樓“高地”;四、遠(yuǎn)離主軸，區(qū)域性寫字樓開(kāi)發(fā)成熱點(diǎn)。

    2010成都寫字樓四大特征

    1、今年供應(yīng)量翻番

    租金上行壓力大

    無(wú)論是人民南路紅照壁的仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、天府大道沿線的新希望大廈、川投調(diào)度中心、三峽廣場(chǎng)，還是順城街的鼓樓國(guó)際、東大街的喜年廣場(chǎng)，還有東大街沿線的新視界廣場(chǎng)，以及金沙片區(qū)上的金沙萬(wàn)瑞中心，青羊大道的優(yōu)諾國(guó)際，還有二環(huán)路高筍塘的紫金樂(lè)章，各種新建寫字樓在成都可謂是星羅棋布。

    記者從城市的各個(gè)角落，都看到了寫字樓竣工和即將交房使用的跡象，顯示出今年寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)“井噴”的端倪。根據(jù)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國(guó)際、戴德梁行、第一太平戴維斯等五大行的統(tǒng)計(jì)：2009年新增甲乙級(jí)寫字樓一共僅有29.3萬(wàn)平方米供應(yīng)量，當(dāng)前寫字樓的存量房達(dá)到130.7萬(wàn)平方米，而2010年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到75.8萬(wàn)平方米。

    75.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已是近年來(lái)的“天量”，與2009年相比屬于體量“翻番”了。其中主要包括以下項(xiàng)目：新希望大廈、錦江國(guó)際、高地、鼓樓國(guó)際、金沙萬(wàn)瑞中心、仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、喜年廣場(chǎng)、新視界廣場(chǎng)、仁和春天人東2期、川投調(diào)度中心、三峽廣場(chǎng)、新希望國(guó)際、地鐵OCC大廈和特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)B棟一共15個(gè)寫字樓。

    根據(jù)五大行的最新調(diào)查，預(yù)計(jì)這15個(gè)寫字樓都將在2010年內(nèi)如期交房。仲量聯(lián)行執(zhí)行董事張?jiān)ｙi表示，“來(lái)自供應(yīng)方面的巨大壓力將不可避免地傳導(dǎo)給租金和空置率。預(yù)計(jì)兩者仍將基本延續(xù)今年的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，盡管目前預(yù)測(cè)的供應(yīng)較大，但各大開(kāi)發(fā)商有可能根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，會(huì)有針對(duì)性地調(diào)整項(xiàng)目上市和交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因此2010年實(shí)際到位的體量有望經(jīng)過(guò)合理調(diào)整,不會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)造成大的沖擊。”

    2、租金兩極分化

    乙級(jí)價(jià)格下滑頂級(jí)價(jià)格走高

    2010年將相繼投入使用的15大寫字樓項(xiàng)目，75.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，根據(jù)五大行的分析，今年上市交房的寫字樓，以普通甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓為主體，尤其是乙級(jí)寫字樓占據(jù)總量達(dá)到了70%左右，無(wú)疑，這可能拉低成都寫字樓租金的整體價(jià)格。

    不過(guò)，今年寫字樓最大的亮點(diǎn)是仁恒置業(yè)廣場(chǎng)和航天科技大廈的出現(xiàn)，又有希望拉升甲級(jí)寫字樓的租金水平。因此，五大行不少老總一致認(rèn)為，“2010年的成都寫字樓租金將可能出現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象。乙級(jí)寫字樓價(jià)格下滑，而頂級(jí)寫字樓價(jià)格將走高。”

    據(jù)了解，2010年以前，成都的單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目只有中環(huán)廣場(chǎng)、香格里拉寫字樓、華敏漢尊國(guó)際和川信大廈，今年將出現(xiàn)仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、錦江國(guó)際和川投調(diào)度中心四大單一產(chǎn)權(quán)寫字樓，至此，成都單一產(chǎn)權(quán)寫字樓的數(shù)量將增至8座。高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，“仁恒置地廣場(chǎng)和航天科技大廈等單一產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，表明成都的甲級(jí)寫字樓的水平上了一個(gè)臺(tái)階。”

    根據(jù)世邦魏理仕研究部的調(diào)查表明，這兩大寫字樓屬于高于甲級(jí)的頂級(jí)寫字樓。兩個(gè)項(xiàng)目的突出特點(diǎn)包括單一業(yè)權(quán)、突出的外立面和設(shè)計(jì)、內(nèi)部配置在電梯、單層面積、層高、空調(diào)、節(jié)能、配套設(shè)施、物業(yè)管理等七大方面，均達(dá)到了國(guó)際一流水平。

    3、紅照壁和天府大道沿線

    成都寫字樓的“南北極”？

    在成都2010年的寫字樓市場(chǎng)，最引人注目的是位于人民南路“紅照壁”段的黃金十字路口，這里將有仁恒置地廣場(chǎng)和航天科技大廈幾乎同時(shí)聯(lián)手上市。兩大寫字樓的出現(xiàn)，有如兩道耀眼的光芒，將把紅照壁的寫字樓口岸價(jià)值推向前所未有的高度。與此前已經(jīng)“獨(dú)霸”成都寫字樓市場(chǎng)10年風(fēng)云的川信大廈，一起呈現(xiàn)“三足鼎立”的新局面。

    耐人尋味的是，成都單一產(chǎn)權(quán)寫字樓只有8座，而紅照壁擁有3座�？梢�(jiàn)，寫字樓開(kāi)發(fā)商，包括寫字樓客戶們對(duì)紅照壁寫字樓口岸的集體看好。

    除了紅照壁，還有哪些地方是寫字樓扎堆的地方？根據(jù)世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前，現(xiàn)有28座具有一定市場(chǎng)影響力的寫字樓，主要分布在人民南路、順城大街、東大街上，包括騾馬市和春熙路都有分布，其中最為集中的是以紅照壁為中心的人民南路上。

    與此同時(shí)，根據(jù)世邦魏理仕對(duì)未來(lái)成都寫字樓的統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)2-3年時(shí)間里，成都會(huì)新增加48座具有相當(dāng)影響力的甲級(jí)寫字樓，包括銀石廣場(chǎng)、華置廣場(chǎng)、漢景大廈、百揚(yáng)大廈、大陸國(guó)際、中信廣場(chǎng)、環(huán)球茂業(yè)中心、中國(guó)水電大廈、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、明宇金融大廈、保利城市中心、來(lái)福士廣場(chǎng)等。

    從其中的分布圖可以看出，未來(lái)新增寫字樓，依然以城市中心和人民南路為重心，其中，天府沿線將成為新的商務(wù)寫字樓中心。那里將聚集包括新希望國(guó)際、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、中國(guó)水電大廈、川投調(diào)度中心、地鐵OCC大廈和特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)等10余座寫字樓。

    對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)有寫字樓以及未來(lái)幾年成都寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展和演變來(lái)看，將可能形成以紅照壁和天府沿線為據(jù)點(diǎn)，呈現(xiàn)“一南一北”的格局，或者說(shuō)，形成“城市傳統(tǒng)中心”和“城市新中心”的“兩極”新格局。

    4、遠(yuǎn)離主軸

    區(qū)域性寫字樓開(kāi)發(fā)成熱點(diǎn)

    遠(yuǎn)離城市主軸線上，以僅次于甲級(jí)寫字樓的品質(zhì)和檔次，坐落于各個(gè)高度發(fā)達(dá)的電梯公寓住區(qū)，其賣價(jià)僅與電梯公寓住宅相當(dāng)。放眼全成都，如今，已呈現(xiàn)出一種區(qū)域性寫字樓的開(kāi)發(fā)熱潮，從東西南北中的各大區(qū)域涌現(xiàn)出來(lái)。它滿足了住宅辦公和甲級(jí)寫字樓之間部分的市場(chǎng)需求，更是成都寫字樓市場(chǎng)細(xì)分的必然趨勢(shì)。

    調(diào)查顯示，金沙和光華片區(qū)，將會(huì)出現(xiàn)仁和春天寫字樓、優(yōu)諾國(guó)際寫字樓、萬(wàn)瑞金沙中心、時(shí)代光華廣場(chǎng)四大寫字樓。城西北營(yíng)門口的一品天下·峰匯，北二環(huán)上的紫金樂(lè)章，城東華潤(rùn)二十四城也將推出寫字樓，城中新華大道上的錦天國(guó)際，城南科華中路上的科華天成，城南高攀路上的萬(wàn)科螞蟻工房，這種遠(yuǎn)離城市主軸線上，以僅次于甲級(jí)寫字樓的品質(zhì)和檔次，坐落于各個(gè)高度發(fā)展的電梯公寓住區(qū)，作為一種全新的區(qū)域性寫字樓物業(yè)，將在2010年全面呈現(xiàn)“井噴”的開(kāi)發(fā)熱潮。

    沒(méi)有甲級(jí)寫字樓豪華高檔，卻更實(shí)用；不在傳統(tǒng)的人民南路、東大街等商務(wù)中軸線，也不在規(guī)劃的城市核心CBD中，選擇非主流商務(wù)區(qū)，像上層建筑·FirstOffice、金沙·萬(wàn)瑞中心、紅牌樓廣場(chǎng)……放眼成都，區(qū)域性寫字樓已經(jīng)星羅棋布。

    根據(jù)世家機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)前成都寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，像上層建筑·FirstOffice、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、SOHO商務(wù)港、錦天國(guó)際等寫字樓，都成為各個(gè)區(qū)域最受歡迎的高性價(jià)比寫字樓。

    區(qū)域性寫字樓，不只是在成都，在全國(guó)甚至全世界，已成為一股商務(wù)辦公市場(chǎng)的新熱點(diǎn)、新動(dòng)向。“區(qū)域性寫字樓，常常出現(xiàn)在城市綜合體中，與住宅、商業(yè)、酒店齊頭并進(jìn)，多業(yè)態(tài)更能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。這是改變城市攤大餅式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市組團(tuán)化發(fā)展的新思路。”紫金樂(lè)章開(kāi)發(fā)商成都長(zhǎng)江紫東企業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司董事長(zhǎng)李迎說(shuō)。