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    近期，隨著濟南住宅市場價格的高位運行，特別是針對‘住宅市場’的房產(chǎn)新政的頻頻下發(fā)等相關(guān)利空消息的彌漫，很多投資者發(fā)現(xiàn)‘同城高企的住宅價格已經(jīng)超越了寫字樓的價格’。‘商住價格倒掛’現(xiàn)象開始讓投資人群關(guān)注寫字樓市場。

    伴隨濟南總部經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，省城寫字樓市場的潛力正在呈現(xiàn)，但任何一項投資行為，都會有風(fēng)險存在。你看中的‘價值洼地’真的是‘價廉而物美’嗎？如何避免其中風(fēng)險成為投資的重大學(xué)問。

    對寫字樓投資者來說，選擇使用或投資寫字樓物業(yè)更多是要看準(zhǔn)寫字樓的自身價值、區(qū)位、配套等內(nèi)外要素。

    沒有地段支撐談何價值第一是地段，第二是地段，第三還是地段。對于商業(yè)物業(yè)投資是公認(rèn)的金規(guī)鐵律。寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定其價值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是寫字樓價值的重要支撐。目前在濟南，人們公認(rèn)的商務(wù)辦公區(qū)域無外乎傳統(tǒng)的濼源大街沿線、山大路沿線、以及新興的燕山立交周邊，高新商務(wù)集群等區(qū)域'。處在人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫字樓，可以產(chǎn)生集群效應(yīng)，各種配套設(shè)施都能相互配合跟上，價值自然水漲船高。而相對地段偏僻，脫離配套支持而憑空談‘生態(tài)’的寫字樓項目只能淪為‘一個人的獨角戲’。

    交通不便拖商務(wù)效率后腿時間就是金錢，一個城市的交通順暢程度越來越影響著企業(yè)的經(jīng)營，而一座寫字樓的交通狀況則關(guān)系著入駐企業(yè)的效率和發(fā)展速度，因為交通的便捷代表著時間成本，在企業(yè)選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權(quán)重。

    在濟南，同樣很多寫字樓項目都把自己的地理位置通過幾大核心交通動脈予以標(biāo)注，聲明自己通往外地的時間成本，但大都如同‘車商提供的汽車油耗’一樣不真實。比如，毗鄰順河高架橋，但離著上橋口需要繞很大彎；門前就是經(jīng)十路，南北通行卻需要步行幾站路；出門就是交通規(guī)劃路，卻遲遲沒通公交車，出租車也很少光顧。無疑，這都會給后期的物業(yè)出租，和今后的商務(wù)增加無謂的冤枉成本。

    年限縮水怎能‘一鋪養(yǎng)三代’？

    有人說，投資要長遠考慮，慢慢都會改善，好起來。其實這是因為他沒有領(lǐng)悟投資住宅與寫字樓的區(qū)別。商業(yè)轉(zhuǎn)手率差，靠賺取每年的租金收益才是投資之道，這就對購買的商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限有嚴(yán)格的要求(雖然目前對土地年限到期續(xù)約暫無定論)。如果是50年綜合用地建設(shè)的寫字樓到手的產(chǎn)權(quán)可能有一定優(yōu)勢，一般到手后都會有45-48年左右的使用年限。而一般商業(yè)用地建設(shè)的寫字樓，土地出讓年限只有40年，拋除建設(shè)周期1-3年，再到投資者手里可能所剩產(chǎn)權(quán)只有37年左右，如果環(huán)境配套不好，各方面達不到配套要求，等真正進入正常租賃期，之前每年幾萬元的租金和貸款利息就都在白白流逝和支付。開發(fā)商天花亂墜的投資回報宣傳無疑只能是‘紙上談兵’。有的開發(fā)商為了消除這方面的不利，通常會通過低價來找平與競爭對手的差距，但實則暴露了自身價值的缺憾。

    另外，配套停車位能否滿足日常公務(wù)需要；寫字樓的形象是否達到企業(yè)實力需要；室內(nèi)層高是否讓人感到舒適，采光通風(fēng)效果能否達到企業(yè)要求；物業(yè)管理的水平、費用是否與物業(yè)檔次匹配等都是投資寫字樓市場需要關(guān)注的價值考察點。