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　　上海甲級寫字樓租金全面上漲。

　　浦東寫字樓租金從去年四季度開始上漲，到今年一季度繼續(xù)上漲5.4%。本季，浦西寫字樓租金環(huán)比上漲0.5%，值得注意的是，這是浦西寫字樓從2008年三季度下跌以來，首次上漲。

　　高力國際北亞洲區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫指出，中國房地產(chǎn)市場正受益于經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁勢頭，不斷增加的需求使新增寫字樓項目凈吸納率上升。

　　浦西租金止跌

　　今年一季度，浦西甲級寫字樓租金止跌上漲。

　　仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計報告顯示，浦西寫字樓一季度平均租金環(huán)比上升了0.5%。值得注意的是，雖然漲幅較小，但這卻終止了浦西寫字樓租金長達(dá)六個季度連續(xù)下跌的局面。

　　從2008年三季度開始，浦西寫字樓租金首次出現(xiàn)下滑，一直延續(xù)到去年年底。其中，環(huán)比最大跌幅達(dá)到了10.5%。到2009年三季度，租金下跌幅度才開始趨緩，環(huán)比下降4.4%，到四季度下跌僅為1.2%。

　　到今年一季度，浦西寫字樓租金回升。寫字樓空置率環(huán)比下降1.2個百分點，至8.3%。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，即將竣工的會德豐廣場、名人商業(yè)大廈，都吸引了相當(dāng)多的租賃意向。

　　其中，最讓人關(guān)注的東海廣場成功盤活。東海廣場有著“第一爛尾樓”稱號。去年8月份SOHO中國董事長潘石屹將其從大摩手中購入，當(dāng)時出租率不足30%。但在7個月時間中，潘石屹便讓東海廣場出租率達(dá)到82.5%，這是東海廣場有史以來最高出租紀(jì)錄。

　　此外，一些新竣工的非中央商業(yè)區(qū)寫字樓租賃需求，同樣出現(xiàn)顯著回升。恩智浦半導(dǎo)體和淡水河谷在閘北的洲際中心分別租賃了4500平方米和3500平方米。亞德諾半導(dǎo)體租下企業(yè)天地2700平方米。

　　第一太平戴維斯上海區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事柯磊介紹，浦西甲級寫字樓租戶主要是廣告公司、律師事務(wù)所、證券公司等，與浦東以金融機(jī)構(gòu)為主，有明顯不同。受益于經(jīng)濟(jì)層面回暖，越來越多租戶重啟了擴(kuò)組計劃。

　　中小企業(yè)成為浦西寫字樓重要租戶。東海廣場主要瞄準(zhǔn)長三角中小企業(yè)。潘石屹表示：“上海和整個長三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最成熟的區(qū)域，大量中小企業(yè)充滿活力。但上海目前的辦公環(huán)境主要是為國際企業(yè)和大型企業(yè)準(zhǔn)備的，SOHO的產(chǎn)品正好可以彌補(bǔ)這個不足�！�

　　浦東需求旺盛

　　浦東寫字樓市場需求保持旺盛。浦東辦公樓的平均租金本季度繼續(xù)上漲，較上季度上升5.4%，達(dá)到人民幣6.4元/平方米/天。其中，浦東超甲級辦公樓市場租金上升更快，本季度環(huán)比漲幅高達(dá)7.7%。

　　不同于浦西，浦東寫字樓租金已經(jīng)率先上漲。去年四季度，浦東租金環(huán)比上漲1.4%，平均達(dá)到每平方米每天6.1元，這也是自2008年第二季度末以來浦東租金的首次上漲。

　　伴隨著越來越旺盛的市場需求，業(yè)主對租金的期望值也越來越高。浦東許多新落成的物業(yè)已經(jīng)取得了相當(dāng)高的入駐率，業(yè)主也隨之提高了租金報價。浦東辦公樓租金有望在市場強(qiáng)勁吸納量的推動下繼續(xù)攀升。

　　據(jù)了解，計劃在2010年進(jìn)入浦東市場的辦公樓新增供應(yīng)中，逾六成的面積已經(jīng)被市場所消化，其中包括預(yù)租、銷售（或預(yù)計銷售）給自用買家以及開發(fā)商部分自用。僅有四成的新增供應(yīng)會進(jìn)入需求旺盛的租賃市場。

　　星展銀行大廈和葛洲壩大廈均有新租戶簽下大面積租賃協(xié)議。作為浦東的新竣工物業(yè)星展銀行大廈，目前出租率已達(dá)60%。浦東其他稍早竣工的辦公樓，如時代金融中心，空置率也繼續(xù)下降。

　　金融機(jī)構(gòu)，尤其是內(nèi)資和合資的金融類公司，成為陸家嘴中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)張的主要租戶。某知名證券公司在時代金融中心內(nèi)擴(kuò)租1100平方米。某合資基金管理公司在星展銀行大廈租下2700平方米。普華永道在同一幢樓內(nèi)租下5400平方米。伊藤忠商事租下環(huán)球金融中心6600平方米。

　　仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示，“浦東許多今年即將入市的辦公空間其實已被售出或預(yù)租，而剩余的辦公空間入市后，也將被市場快速吸納�！�

　　市場全面回暖

　　經(jīng)過連續(xù)六個季度的調(diào)整，上海寫字樓迎來了全面回暖。

　　今年一季度上海甲級寫字樓新增供應(yīng)僅為5000平方米，在經(jīng)濟(jì)預(yù)計向好、世博會、國際金融中心等多種利好刺激下，需求量有所增加。高力國際最近統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上海甲級寫字樓租金環(huán)比小幅上漲1.7%，空置率也從2009年年底的最高點下降至13.7%。

　　高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳指出，預(yù)計今年尚有近65萬平方米甲級寫字樓投入市場，接近2008年水平。浦東仍將是新增供應(yīng)的主要集中區(qū)域，未來中短期浦東歐冠空置率將高于浦西。

　　次中心商務(wù)區(qū)也將加速市場競爭。翁琳提醒：“預(yù)計未來1-2年中，由于一些鄰近中心商務(wù)區(qū)，如四川北路及新客站區(qū)域的大量供應(yīng)到來，其優(yōu)惠的租金水平與區(qū)域整體改造帶來的環(huán)境大幅改善，這將對部分租金較低的傳統(tǒng)甲級寫字樓產(chǎn)生影響�！�

　　在投資市場，本地投資者表現(xiàn)活躍。寫字樓物業(yè)成為金融機(jī)構(gòu)投資的首選。外資已經(jīng)重新表現(xiàn)出意向并開始采取行動，但將面臨本地投資者的有力競爭。