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    世博會腳步越來越近，這個舉世矚目的世界盛會，對上海樓市帶來什么影響？從年初到現(xiàn)在，樓市逐漸從冷到熱，一日光、跳價等典型的賣方特征頻現(xiàn)市場。業(yè)內驚呼：房價這匹脫僵野馬何時回歸溫順？與此同時，保有稅、二套房等各項政策“山雨欲來”。聽政府的？還是聽市場的？購房者再次迷茫。

    5月樓市由淡轉旺

    “經驗表明，受政策影響下跌的樓市，之后都會出現(xiàn)報復性反彈，這需要市場人士警惕。”

    美地行（上海）總裁 劉群

    上海樓市的冬眠期何時結束？種種跡象表明， 5月，上海樓市很可能由淡轉旺，從冬眠中蘇醒過來。從以下五點斷定，上海樓市尤其是豪宅市場，在今年5月很可能由淡轉旺。

    第一、歷史經驗：為控制房地產業(yè)過熱、房價增長過快，國家一直在不斷地調整和推出宏觀調控政策。從表面上看，每次政策的推出都會導致市場資金萎縮、購房熱情減少，但實質則是使前期的購房能量被抑制，勢必在短期內迅速釋放，如2005年房價宏觀調控后帶來的報復性大漲以及2009年跌后的大幅反彈。

    歷年經驗表明，受政策影響下跌的樓市，之后都會出現(xiàn)報復性反彈，這需要市場人士警惕。因此，2010年5月，房地產市場很可能也引來一次反彈行情。

    第二、通脹壓力：通脹壓力不斷加大，極大地影響了消費者的消費行為： “錢已經不值錢，還不拿出來換物”，其中最重要的影響就是對房地產消費熱情的再次高漲。

    統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2月份CPI同比增長2.7%，這也是18個月以來，我國CPI首次超過一年期活期存款利率 （2.25%）。統(tǒng)計局總經濟師姚景源表示 “CPI漲幅控制在3%難度比較大”。此外，南方大旱也會帶動糧食等基礎物質價格上升，這最后都反映在綜合物價上漲上面。今年的通脹預期，將會使房地產成為資金最佳的躲避風險洼地。下半年會加快這種速度。

    第三、剩余資金和股市帶頭行情：在通脹預期不斷加大， “中國經濟率先復蘇之后率先進入通脹”的預測下，投機性的剩余資金必將大量涌入樓市。歷年經驗表明，當剩余資金加大樓市抄底沖動時，必定又是一輪房價創(chuàng)新高之時。

    股市與房市之間存在 “正相關”關系，目前，股市年度的 “吃飯行情”已經全面啟動，處于上行空間之間，而股市通常對房地產市場有正面影響，房地產行情會略晚于股市行情。估計5月房地產市場受這一利好影響，將推動房產交易。

    第四、物業(yè)稅不利因素被淡化：被認為可以平抑高房價的重要措施——物業(yè)稅，在 “兩會”后并未推出，業(yè)界普遍認為這一不利因素被淡化。

    對此，有關專家認為調控政策包括三方面：其一是財稅政策，其二是信貸政策，其三是產業(yè)政策。目前的財稅政策除了物業(yè)稅之外，其他政策已基本恢復到位，由于物業(yè)稅牽扯面太廣，征收難度太大，“兩會”后推出的可能性極小。

    第五、城市化與人口增長與國際影響力：上海正躋身世界一線城市，經濟超越香港指日可待。在人口方面，城市化移民大量涌入，上海常住人口突破2000萬，未來不排除突破3000萬，這將對房地產市場提出新考驗，即市場將增加1/3的消化能力。不但國內人士選擇上海居住、辦公，連國際人口也在加入移民上海行列，這都給樓市帶來巨大利好。

    價格松動很難出現(xiàn)

    “即便真的推出保有稅或房產稅試點，在短期效應之后，市場價格仍會掉頭向上�！�

    上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長 李戰(zhàn)軍

    2010年一二季度之交，形成了上海房地產市場的分水嶺。

    第一季度由于調控政策出臺、地方和全國兩會召開、新年和春節(jié)歷來淡季等三重因素，上海房地產處于半冬眠狀態(tài)。成交量萎縮，市場價格穩(wěn)定，持幣觀望氣氛濃厚。但是3月末房市陡然發(fā)生重大變化，成交量有效放大。

    一進入第二季度，上海房地產市場成交量開始活躍。掃樓頻現(xiàn)，“日光盤”現(xiàn)象再次爆發(fā)，市場價格異常堅挺，引得新聞媒體一片大呼小叫。諸如房地產崩盤時間表、物業(yè)稅（或者是變種的保有稅、房產稅）推行、加息將至、首付款比例提高等無作者、無來源的虛假信息集中出籠，明顯在提醒、施壓政府出臺更為嚴厲的調控政策。

    面對這種局面，無論上海還是全國，力挺房市的一些言論開始出現(xiàn)。而這些言論在今年一季度和前幾年都很少聽到。

    在博鰲會議上，論壇秘書長龍永圖聲稱“總體上中國的經濟沒有泡沫，只要有需求就沒有泡沫，但是中國的泡沫應該分地區(qū)、行業(yè)、時間”、“中國的房地產是健康發(fā)展，只要有真實的需求存在，中國房地產市場就不會崩盤，關鍵是要建立保障房體制。 ”

    香港瑞安集團主席羅康瑞也說：“不相信樓市有泡沫”、“經濟高速增長，個人收入快速提高，大城市的土地稀缺，購房者的經濟實力等諸多原因，決定了中國樓市擁有明確支撐。”

    新華社的相關報道從主標題到副標題，少見地采用了疑問方式，將兩種不同的認識和觀點予以并列報道。

    上海第二季度余下的時間，將會發(fā)生一些什么樣的變化，可以從下列一些情況尋找端倪：

    經適房閔行區(qū)、徐匯區(qū)試點工作，4月2000余戶將通過住房面積和收入財產的審核。但是全市性的面上推開，主要在下半年。因此，政策保障房在二季度對上海市房地產市場的影響很小。

    一季度呈現(xiàn)的市場慣性，將在二季度有所延伸。由于全市可售商品住宅總量并不多，因此上海實際是由市場可供量決定成交量，而并非是由價格水平決定市場成交量。價格松動的情況很難出現(xiàn)。

    二季度上海市的二手房交易可能總量不大，但價格有所上升。由于世博會外來需求客戶增多，租賃市場依然看好，租賃價格穩(wěn)中有升。

    政府對房地產市場的調控將依然保持高壓態(tài)勢。但由于手中的有效牌并不多，很難采取對市場有重大利空因素的措施，警示性的語言遠遠多于實際具體步驟。即便真的推出保有稅或房產稅試點，在短期效應之后，市場價格仍會掉頭向上。

    市場出現(xiàn)短暫休克

    “未來短期內的市場，必然將以震蕩盤整為主基調�！�

    上海乘星行行銷服務機構副總經理 趙春雷

    被流動性與預期推高的房地產市場，在面臨前兩者出現(xiàn)轉變的情形之下，或將進入一輪震蕩期。

    隨著去年的信貸大井噴，資產價格大幅上漲，而今年2月以來，央行持續(xù)進行公開市場操作以及控制信貸量，已經使得流動性有所收縮，當然不可否認市場流動性依舊充裕。截至3月末，廣義貨幣供應量為人民幣65.0萬億元，同比增長22.5%，增速較上年末下降5.18個百分點。同時，銀監(jiān)會近日也表示，銀行業(yè)金融機構應增加風險意識，不對投機投資性購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款首付比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

    如果說，印度央行3月19日的加息舉動，對于新興經濟體或將產生蝴蝶效應的話，那么，中國央行與銀監(jiān)會近期的多次舉措及表態(tài)，無疑表明了中國的經濟刺激政策的退出也逐步拉開前奏。而作為大宗資產的代表者之一的房地產市場，無疑首當其沖。正如銀監(jiān)會以房地產風險敞口大，而要求所有銀行在6月底之前提交貸款評估報告一般。

    信貸政策的收窄，對于房地產市場的影響是巨大的，近日地產股的重創(chuàng)可見一斑。

    如果說信貸政策是在縮短投資客的杠桿率，那么稅收政策則是進一步加大其持有成本。近日關于房產稅的消息，市場感覺意外之余，又體驗政策壓力的加大。作為同樣是保有環(huán)節(jié)征收的稅種，但與物業(yè)稅又有著不同之處的房產稅，無論在法律層面還是在執(zhí)行層面，與物業(yè)稅相比都大大簡化。若真正執(zhí)行，短期內必然對市場預期產生巨大影響，也必然令市場出現(xiàn)短暫休克。

    未來短期內市場，將以震蕩盤整為主基調。考慮到多年來相機抉擇的政策特征，以及調整本身或并不欲致房地產市場大幅下滑，再加上即將步入傳統(tǒng)銷售旺季，人民幣升值預期仍在，震蕩之后市場繼續(xù)小幅上行的可能性較大。在下一個加息周期沒有開啟之前，市場將維持震蕩。