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    最近，國務(wù)院政府報(bào)告首次明確提出將二套房首付驟提至50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動(dòng)，預(yù)示著國家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。同時(shí)，“國十九條”出臺(tái)，國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控使得開發(fā)商對(duì)商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項(xiàng)目儲(chǔ)備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險(xiǎn)較小的一塊市場(chǎng)。

    除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)。新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)迎來多少機(jī)遇和挑戰(zhàn)？這已經(jīng)不僅是轉(zhuǎn)型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會(huì)的關(guān)注都已經(jīng)使商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)地開始它的規(guī)范化發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)“抗調(diào)控能力”

    “現(xiàn)在住宅投資應(yīng)該理性了，投資回報(bào)率和空置率隨著國家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機(jī)會(huì)。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報(bào)近40%。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證這位業(yè)內(nèi)人士的判斷。隨著魯商廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、萬豪國際星光天地、明湖新坊巷、紅尚坊、泰府廣場(chǎng)、山東國際商貿(mào)港、齊源大廈、東環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，以及總建筑面積約55萬平米，集購物中心、商業(yè)街區(qū)、甲級(jí)寫字樓、商務(wù)公寓、loft公寓、星級(jí)酒店等多種物業(yè)形態(tài)城市綜合體動(dòng)工興建。同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)隨著住房調(diào)控的開始漸入高潮。”

    其供給的大幅增加，除了看重整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的龐大需求外，以高端電梯住宅為基礎(chǔ)開發(fā)的區(qū)域商務(wù)中心有著龐大的市場(chǎng)潛在需求。而其單價(jià)低于周邊住宅，出租收益卻高于周邊住宅，將吸引更多的資金進(jìn)入這些區(qū)域?qū)ふ彝顿Y機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控能力”似乎也正在成為開發(fā)商和置業(yè)者看重的房地產(chǎn)投資新天地。不難發(fā)現(xiàn)，近期不論是最近廣受關(guān)注北京CBD核心區(qū)域的“中服地塊”，還是2月1日成為上海“新地王”的外灘地塊，都可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這無疑是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展應(yīng)該保持樂觀，但對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求狀況要保持清醒的認(rèn)識(shí)。”

    商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)品牌化 特色化發(fā)展趨勢(shì)

    從大型商業(yè)物業(yè)到特色商業(yè)街，再到散布各地的社區(qū)商業(yè)，濟(jì)南商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)升溫階段。但是地產(chǎn)投資產(chǎn)品類型復(fù)雜、投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件比較多，沒有專業(yè)的分析判斷，很難投資成功。商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速發(fā)展，成為了投資人眼里繼基金、存款、國債、股票等投資渠道后新創(chuàng)富支點(diǎn)。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式和管理技術(shù)逐漸成熟，開發(fā)商看到了其中巨大的商機(jī)，紛紛揮師這一領(lǐng)域。規(guī)模大、功能全的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，品牌商業(yè)的發(fā)展成為必然趨勢(shì)。

    買住宅需要認(rèn)開發(fā)商的品牌，選擇辦公樓不僅要看地段，還要選擇有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商。因?yàn)檫@些開發(fā)商不僅能夠使辦公環(huán)境跟上現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的步伐，應(yīng)用最先進(jìn)的技術(shù)和硬件設(shè)施，更重要的是他們比較注意對(duì)后期寫字樓的管理以及整體形象的宣傳。其實(shí)，商鋪也一樣，如果是要投資專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪，那么選擇好的品牌開發(fā)商更重要，市場(chǎng)后期能否順利招商運(yùn)營并不是件容易的事兒，開發(fā)商如果有豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，那么市場(chǎng)后期的招商問題就很容易解決。

    開發(fā)商不應(yīng)盲目地建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓懂商業(yè)的人在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前期就加入進(jìn)來，在如何規(guī)劃設(shè)計(jì)、如何進(jìn)行業(yè)態(tài)分布等方面進(jìn)行指導(dǎo)，這樣的話項(xiàng)目就比較容易獲得成功。因此，今后在競(jìng)爭日益激烈的市場(chǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)的品牌化趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。

    成王：

    商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)力企業(yè)的游戲

    按照我國地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律，和住宅相比，品牌在商業(yè)地產(chǎn)里更能見真金。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的“技術(shù)含量”比較高，無論是開發(fā)理念還是資金要求以及綜合實(shí)力，都要受到更苛刻的市場(chǎng)檢驗(yàn)。相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士相信，在政策影響下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)者會(huì)越戰(zhàn)越勇，弱者將慘淡經(jīng)營。業(yè)內(nèi)人士在不約而同給出這個(gè)“馬太效應(yīng)”的同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)“骨牌原理”，認(rèn)為淘汰、倒下一批地產(chǎn)企業(yè)不足為奇。

    而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)咬緊，融資難度加大意味著房地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，這無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)，注重產(chǎn)品的公司將獲得較大的發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象作為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素正逐漸凸顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊商品也不例外，有鑒于此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須認(rèn)真考慮如何創(chuàng)立品牌，通過品牌推廣來確立自己在樓市中的主導(dǎo)地位，以期一劍封喉，笑傲江湖。