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    房地產(chǎn)信托投資基金,上�；�?qū)⒊蔀榈谝粋�獲批城市。

    5月20日,浦東方面知情人士透露,早在浦東開發(fā)開放20周年（4.18日）之前,浦東方案就已經(jīng)被國家相關(guān)部委批準(zhǔn)后送交給國務(wù)院最終審批。

    目前,上報(bào)給國務(wù)院的版本是債權(quán)性REITs方案,又稱“央行版”方案,具體由浦東金橋、陸家嘴、張江和外高橋四大公司聯(lián)合發(fā)起。

    REITs最簡單的理解,是將存量地產(chǎn)資源證券化,這將直接為地產(chǎn)商提供了充裕的流動性。由于試點(diǎn)階段又以國有地方投融資平臺為主,間接又為地方投融資平臺的流動性打開一扇窗。

    當(dāng)此房產(chǎn)新政效果觀望之際,有關(guān)房地產(chǎn)信托投資基金上報(bào)國務(wù)院審批的消息令外界疑竇叢生。

    上報(bào)方案:打工業(yè)地產(chǎn)主意？

    上海、天津和北京是最有可能成為REITs率先試點(diǎn)的城市,上海則由浦東新區(qū)政府具體承擔(dān)該方案的設(shè)計(jì)。

    據(jù)本報(bào)了解,浦東方面對此頗為重視,由分管金融的副區(qū)長嚴(yán)旭牽頭制定該方案,剛升級為“局”的浦東金融局為責(zé)任單位,并成立了專門研究小組。

    本報(bào)獨(dú)家獲得的名為《2010年浦東新區(qū)綜合配套改革試點(diǎn)工作安排》中也強(qiáng)調(diào)了設(shè)立該基金的時機(jī)已經(jīng)到來,“以央行出臺管理辦法為契機(jī),完善方案,確保首批設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金�！�

    浦東為此設(shè)計(jì)了三個版本,其中一、二版本為債券型方案,第三個版本則為股份方案。

    三個版本具體為:1,張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起,發(fā)行期限為十年;2,發(fā)起人為陸家嘴集團(tuán)一家,發(fā)行規(guī)模為15億元,發(fā)行期限為三年或五年;3,發(fā)起人需將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司名下,在證券交易所市場發(fā)行。

    所謂債權(quán)模式,即發(fā)起人僅轉(zhuǎn)讓租金收益權(quán)給受托人,在銀行間市場發(fā)行,而版本一和版本二同為債權(quán)性方案,又稱央行方案。

    外界普遍認(rèn)為,央行方案優(yōu)勢在于,發(fā)行REITs,可以避免被雙重征稅(即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅)。

    方案三則為股權(quán)類方案,需要房地產(chǎn)企業(yè)出讓物業(yè)所有權(quán),并在證券交易所交易,因此外界普遍認(rèn)為,當(dāng)前這種模式實(shí)施起來阻力偏大。

    知情人士透露,上海方面幾經(jīng)權(quán)衡,最后選擇了第一個版本,即張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起該基金上報(bào)。

    浦東方面的算盤打得很精。

    事實(shí)上,以陸家嘴為主的第二個方案,因?yàn)殛懠易斓臉潜P地處上海國際金融中心建設(shè)最核心區(qū),地段優(yōu)越,租金昂貴,含金量或更高,更容易獲得機(jī)構(gòu)投資者的青睞。

    而第一個方案中,一個主要原因就在于張江和外高橋主要擁有大量廠房,而不是寫字樓,即使有寫字樓,也是工業(yè)辦公,對投資者而言,租金不高,因此吸引力不大。

    在浦東看來,通過整合優(yōu)化,可以帶動張江和外高橋的物業(yè)資產(chǎn),共同“致富”。

    而一旦募集到35億元資金,或?qū)�為外高橋和張江等工業(yè)廠房較多的地區(qū)騰籠換鳥,以及開發(fā)更多商業(yè)地產(chǎn)提供充足的資金。

    知情人士就告訴本報(bào)記者,為此作為折中,上海方面甚至考慮在第二個方案中,也增添了張江�？梢娚虾＝铏C(jī)REITs盤活各類地產(chǎn)資源用心良苦。