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    受新一輪樓市調(diào)控政策的影響,住宅成交量顯著降低,商業(yè)地產(chǎn)可能成為資金的新目標(biāo)。

    戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆昨日在上海接受媒體采訪時表示,住宅市場遭到調(diào)控,大量資金急需尋找新的投資渠道,而正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)已引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者的關(guān)注。目前國內(nèi)一線城市,例如上海,很多商業(yè)物業(yè)的價格比同地段的住宅低很多,出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象。這在國外的核心商業(yè)城(600306,股吧)市非常少見。隨著更多資金流入,商業(yè)地產(chǎn)價值有望回歸。

    據(jù)悉,在上海,去年住宅市場價格快速上升時,很多機(jī)構(gòu)投資者把手中持有的服務(wù)式公寓散賣套現(xiàn),回籠大量資金后便一直在尋找投資方向。而隨著住宅價格的快速上漲,這些機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為物業(yè)升值空間已很有限,租金回報率更低,所以對住宅物業(yè)的興趣大不如前,再加上近期出臺的各項調(diào)控政策,使得機(jī)構(gòu)投資者將注意力更多轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

    陸逢兆指出,以商鋪和寫字樓而言,如目前處于上海核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅具有更高價值,不存在商住倒掛現(xiàn)象,而普通甲級寫字樓的倒掛現(xiàn)象則比較普遍。例如今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈,平均售價約為6萬元/平方米,而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價則在8萬-10萬元/平方米。內(nèi)地此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面是由于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展中,另一方面也是因身處全球金融風(fēng)暴所致。

    從投資角度看,租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報率。以寫字樓為例,一般寫字樓租約周期為2-3年,2008年寫字樓市場租金大幅下滑,很多公司借勢換租,以此推算,2008年簽訂的租約在2010-2011年到期,此時經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn),租金水平必然大幅提升。陸逢兆說,如果租金上漲20%,同時帶動房價升值,物業(yè)的整體回報率提升將相當(dāng)可觀,必然得到更多投資者的認(rèn)同。

    可查資料顯示,目前也確有大量閑散資金正在尋找投資渠道。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)在新政后,曾對1000多位身價在2000萬-5億元之間的樓市個人投資者進(jìn)行調(diào)查,結(jié)果表明,這些投資者早在去年9、10月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售,只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產(chǎn)。除新政后推出的少量優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟別墅他們有所投資外,其資金基本處于閑置狀態(tài)。據(jù)調(diào)查,眾多調(diào)查對象的閑置資金量在300萬-1億元之間。

    據(jù)介紹,目前,上述投資者手中的閑散資金主要轉(zhuǎn)向的途徑便包括商業(yè)地產(chǎn),一些優(yōu)質(zhì)地段產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)。此外,這些投資者也在海外積極尋找物業(yè)投資目標(biāo),其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜、濟(jì)州島都是他們關(guān)注的目標(biāo)。