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    上海市場一直是各大房企必爭之地。近年來，房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場項目眾多、競爭激烈。我認為，上海商業(yè)地產(chǎn)最需要的就是對項目的運營能力。

    上海市場競爭激烈 應(yīng)對電商需走高品質(zhì)經(jīng)營路線

    上海商業(yè)地產(chǎn)市場存在兩個挑戰(zhàn)。

    一方面，市場競爭激烈，房企需要調(diào)整運營思路。商業(yè)地產(chǎn)包含眾多業(yè)態(tài)，如辦公、酒店、零售、餐飲等，這些業(yè)態(tài)各個不同，運營方法也各有特點。此外，商業(yè)地產(chǎn)還與金融有密切關(guān)系。這要求房企不能簡單地用傳統(tǒng)賣住宅的思路來賣商業(yè)，要在持續(xù)經(jīng)營過程中適應(yīng)市場、合理調(diào)整。即使是相對簡單的辦公樓運營，也要注重管理、業(yè)權(quán)，不能分割太多銷售，否則就會產(chǎn)生大量轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售等難以控制的行為，不利于后續(xù)管理，這對于項目價值會產(chǎn)生很大的影響。

    此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷增加，房企要做好應(yīng)對措施�，F(xiàn)在很多開發(fā)商都在上海大做商業(yè)，未來到某一天、某一個程度很可能會面臨洗牌調(diào)整。商業(yè)并不是每個人都能做好的，要有巨大的投資和運營實力；消費者也會選擇。市場調(diào)整的臨界點可能不能簡單的一概而論，但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的確也有很多的商業(yè)地產(chǎn)項目，在進行一些并購或調(diào)整。這就要求房產(chǎn)商必須扎實地做好運營，同時應(yīng)不斷創(chuàng)新，以客戶需求為導(dǎo)向做好差異化運營等等。

    另一方面，電商的競爭不可忽視地將可能成為商業(yè)地產(chǎn)生存與發(fā)展的潛在沖擊。但是注重高品質(zhì)運營的體驗型產(chǎn)品、尤其是高端產(chǎn)品可以成為發(fā)力點。電商主要對標準化、大眾化的低端產(chǎn)品沖擊大，但是高端、重體驗的產(chǎn)品并不適合在網(wǎng)絡(luò)上銷售。比如一些國際品牌也曾經(jīng)開過網(wǎng)店，但是并不長久，因為產(chǎn)品的質(zhì)量、品牌的精神文化等是一定要在實體店體驗的。

    盡管有挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)在上海市場仍有可為。上海作為一線城市，企業(yè)眾多、人口數(shù)量不斷上漲，市場需求巨大；同時上海人對品質(zhì)有較高需求，這也是上海市場的潛力，也就給有諸多運營經(jīng)驗的發(fā)展商提供了良好的機會。

    虹橋板塊潛力無窮

    大虹橋地區(qū)是上海近年來地產(chǎn)熱點，因其巨大潛力吸引各大房企紛紛進駐。

    虹橋有需求、有市場，本身基礎(chǔ)比較好，加之外圍人口導(dǎo)入很快，潛力巨大。同時片區(qū)內(nèi)好的大型商業(yè)并不多，這是機會。我們運營能力強，香港總部與區(qū)域公司配合很好，能提供更多的經(jīng)驗和資源。在辦公方面，市中心辦公成本很高，虹橋區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量辦公樓稀缺，這是辦公產(chǎn)品的價值所在。

    虹橋交通樞紐是區(qū)域重大優(yōu)勢。它凝結(jié)長三角、形成巨大的長三角城際網(wǎng)絡(luò)，原來到杭州要兩三個小時，現(xiàn)在一小時就能到，江浙地區(qū)甚至可以當天往返。虹橋機場促進了國際交流，區(qū)域內(nèi)外籍人士很多，尤其是韓國、日本人等，所以日韓企對這里有認同感，更愿意在這里辦公，從而這里國際化的氛圍也將日益濃郁。此外，上海經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和提升也吸引了眾多中國臺灣的企業(yè)在虹橋地區(qū)設(shè)立企業(yè)，區(qū)域內(nèi)有很多的總部已經(jīng)入駐，大虹橋商務(wù)區(qū)駐守上海西大門，內(nèi)接上海、外接長三角、輻射東亞連接全球，優(yōu)勢明顯，房企可大展宏圖。

    從事商業(yè)管理以來，我感到，做商業(yè)地產(chǎn)就是營造生活、營造區(qū)域。盡管在運營和管理過程中也會不斷有新的問題產(chǎn)生，也會有累的時候，但能在廣泛的交流中得到提升，正是商業(yè)地產(chǎn)的樂趣所在，而且通過良好的運作和管理持續(xù)提升項目和區(qū)域的價值，也是很有意義的一個事情。