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　　2013年上海寫字樓市場交投活躍，中原地產(chǎn)研究咨詢部根據(jù)市場數(shù)據(jù)和走勢推算，截至目前寫字樓市場新增供應(yīng)面積約308.9萬平方米，環(huán)比增長81.53%，成交面積為248.8萬平方米，環(huán)比增長48.2%，成交均價(jià)為22279元/平方米，環(huán)比下降8.27%。價(jià)格方面，今年出現(xiàn)兩次比較明顯的波動(dòng)，分別是2月和8月，主要是由大型項(xiàng)目的整購引起的。年底則受市中心項(xiàng)目集中成交影響，均價(jià)出現(xiàn)翹尾行情。

　　受個(gè)稅政策影響和傳統(tǒng)交易旺季等因素影響，上半年寫字樓市場在3月和5月出現(xiàn)兩次供應(yīng)高峰，供應(yīng)面積分別達(dá)到41.1萬平方米和36.4萬平方米。但由于個(gè)稅政策被市場消化后，資金擠出效應(yīng)不理想，交易量并未像供應(yīng)量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，總體處于盤整回落狀態(tài)。

　　上半年在高供應(yīng)的刺激下，以及樓市投資熱情在下半年得到釋放，整個(gè)市場熱度明顯高于上半年。進(jìn)入8月，供應(yīng)量再次出現(xiàn)井噴，共49.6萬平方米，成交量也達(dá)到今年最高點(diǎn)31.5萬平方米，成為歷史新高，之后9、10、11月份交投維持盤整向上格局。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，2013年辦公樓市場交投活躍，一方面是今年全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇階段，而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)信心仍保持上漲。加之上海穩(wěn)定的投資環(huán)境，近幾年辦公樓租金保持穩(wěn)步向上的趨勢，因此不僅是個(gè)人，包括企業(yè)也在尋求資本的增值，投資預(yù)期高漲是背后直接動(dòng)因。另一方面，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，100平方米以下的小戶型辦公樓受到追捧，除了不限購、不限貸的優(yōu)勢之外，還滿足普通投資客投資門檻低的需求。而全年庫存不斷刷新歷史紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2013年全年庫存量約554.3萬平方米，不管是企業(yè)還是投資者都有必要正視這個(gè)存量壓力的含義。

　　今年寫字樓市場顯著特點(diǎn)是大宗交易案例比去年更為頻繁，數(shù)額越來越大。并且從去年外資是收購主力不同，今年內(nèi)地資本參與或直接收購的案例增多。比如，10月份李嘉誠出售東方匯經(jīng)中心，收購總額更是高達(dá)71.4億元，刷新今年整購金額紀(jì)錄，最大的買家則是交通銀行(601328,股吧)。房地產(chǎn)都是以地段決定價(jià)值，從收購的項(xiàng)目來看基本都位于中心區(qū)域，這些區(qū)域供應(yīng)量有限，而且需求一直比較穩(wěn)定。其次，這些項(xiàng)目已有或者將來會有穩(wěn)定的租客，對企業(yè)而言會有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨著房地產(chǎn)信托以及基金發(fā)展日趨發(fā)達(dá)，商業(yè)項(xiàng)目越來越注重資本化運(yùn)作。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，3年前的住宅限購政策導(dǎo)致很多專注于住宅市場的知名開發(fā)商加大商業(yè)項(xiàng)目投入比例。隨著項(xiàng)目建設(shè)周期到來，入市的辦公項(xiàng)目越來越多，明年入市的項(xiàng)目還會延續(xù)基本格局。因此，可以預(yù)計(jì)明年庫存持續(xù)攀升是大概率事件。不過，由于今年經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，投資意愿維系一定熱度，而且自貿(mào)區(qū)建設(shè)也是對需求的強(qiáng)大推動(dòng)，這些都是有利因素。因此明年寫字樓市場維持謹(jǐn)慎樂觀，而價(jià)格方面還將會以2萬元為基線上下波動(dòng)。

　　商鋪市場：供應(yīng)過剩 零售業(yè)競爭激烈

　　不斷攀升的庫存使得2013年開發(fā)商在商鋪市場的推盤有所保留，根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)推算，全年新增供應(yīng)面積177.1萬平方米，環(huán)比下降1.9%，成交面積178.9萬平方米，環(huán)比增長18.4%，成交均價(jià)為20348元/平方米，增長7.8%。從交易均價(jià)走勢來看，由于今年2月受普陀內(nèi)環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目入市影響，均價(jià)出現(xiàn)短暫攀升，之后緩步回落�？傮w來看，商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)波動(dòng)在1.8萬-2.2萬元/平方米范圍內(nèi)波動(dòng)。

　　今年商鋪市場供應(yīng)高峰出現(xiàn)在3月，為3年內(nèi)第二高點(diǎn)，供應(yīng)面積為36.1萬平方米，隨后出現(xiàn)回落盤整。在高供應(yīng)量的刺激下，交易量也有出現(xiàn)放量行情，3、4、5月的交易量穩(wěn)定在16萬平方米以上高位盤整。

　　經(jīng)過上半年集中放量透支后續(xù)供求，經(jīng)過2個(gè)月調(diào)整后商鋪市場重拾升勢，但勢頭略遜于上半年。交投緩慢爬升，成交均價(jià)波幅減小。年底受古北地區(qū)社區(qū)商鋪大量成交均價(jià)出現(xiàn)反彈。

　　從庫存來看，由于今年3月出現(xiàn)超高供應(yīng)，而當(dāng)月銷售并沒有出現(xiàn)大幅度放量局面，故出現(xiàn)一次快速飚升，并且創(chuàng)下歷史新高。從全年來看，商業(yè)地產(chǎn)市場保持供求平衡，因此在創(chuàng)出新高后出現(xiàn)盤整回落的走勢。不過，從最高峰到11月僅降低2.4%，因此庫存壓力仍然巨大。預(yù)計(jì)明年庫存仍會在高位盤整，一旦受大型項(xiàng)目入市影響，庫存則會出現(xiàn)再度升高的走勢。

　　盧文曦表示，目前很多地方對大型mall項(xiàng)目特別推崇，都想打造成地標(biāo)，很多項(xiàng)目甚至連招商都招不滿。在經(jīng)營內(nèi)容上卻毫無新異，經(jīng)營品牌上則完全雷同，唯一差別只是地段不同。其次，在電商強(qiáng)大的價(jià)格優(yōu)勢下，零售業(yè)毫無招架能力，這些都是開發(fā)企業(yè)急需解決的重要問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營才是關(guān)鍵

　　今年商業(yè)地產(chǎn)走勢并不如其他細(xì)分市場那么兇猛，和多方面因素有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只是項(xiàng)目的開始，項(xiàng)目運(yùn)營才是真正重頭。而商業(yè)地產(chǎn)往往需要一段較長的“培養(yǎng)期”，投資回報(bào)周期長，并非是一般中小企業(yè)所能承受的，這是今年商業(yè)投資熱度沒有上漲的動(dòng)因之一。通過多年市場歷練，中小投資客也具備一定投資理念和經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)成為重要渠道，而其特點(diǎn)就是面積小，總價(jià)低。因此看似市場買賣頻繁，但對整體樓市交易面積的推動(dòng)力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這也反映出投資客抗風(fēng)險(xiǎn)意識逐漸增加。

　　盧文曦表示，隨著城市發(fā)展的重心外遷，商業(yè)地產(chǎn)需求也會隨之向外發(fā)展，明年這種趨勢會變得更為顯著。一方面,土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向外圍，另一方面,消費(fèi)主體也在外遷，尤其是外郊環(huán)地區(qū)更為突出。而市區(qū)土地供應(yīng)減少，加之拿地成本的高昂使得開發(fā)意愿繼續(xù)降低。

　　預(yù)計(jì)明年這種結(jié)構(gòu)性不平衡還會延續(xù)。而投資風(fēng)險(xiǎn)較低的社區(qū)商鋪依然會受到小投資者青睞，明年商業(yè)地產(chǎn)市場將會有局部性和結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)機(jī)會。但在商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)絕對過剩的情況下開發(fā)企業(yè)盈利能力將受到考驗(yàn)。明年交易量或?qū)⒕徛�攀升，而價(jià)格上漲會受到抑止，呈現(xiàn)震蕩格局。

　　看好的商業(yè)地產(chǎn)類型

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，上海一直保持較高的經(jīng)濟(jì)活力，對企業(yè)是一種非常大的吸引。上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，前灘和后灘的開發(fā)以及大虹橋建設(shè)已現(xiàn)雛形，都是存在很多發(fā)展機(jī)會，盡管寫字樓市場供應(yīng)過高，但還是存在區(qū)域性機(jī)會。

　　但是從前景樂觀的角度來講今后的旅游地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會更大。今年8月16日，政府主管部門提出，將從建設(shè)、服務(wù)、模式創(chuàng)新等多個(gè)方面加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。首先從政策層面上支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而作為載體，房地產(chǎn)也會先行一步。其次，人口老齡化是不可避免的趨勢，客觀上有龐大需求。最后，隨著城鎮(zhèn)化道路的推進(jìn)，城市內(nèi)非勞動(dòng)人口可能會外遷，旅游地產(chǎn)等會迎來機(jī)會。

　　給置業(yè)者的建議

　　盧文曦表示，商業(yè)地產(chǎn)和住宅是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，想要投資這類產(chǎn)品需要注意以下幾點(diǎn)：首先，要擺正心態(tài)，所謂“長線是金”是對這類產(chǎn)品最好的比喻。尤其是商鋪，至少要花費(fèi)3－5年的時(shí)間才能形成商業(yè)氛圍。真正能形成比較可觀的利潤可能是5年甚至10年以后。其次，商業(yè)地產(chǎn)投資適合資金比較大的投資者。真因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資周期長，過程之中不可測因素較多，如果是一般小型投資者，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。再次，商業(yè)地產(chǎn)和住宅最大的區(qū)別在于經(jīng)營和管理，這也是物業(yè)升值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一個(gè)好的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)是物業(yè)租金穩(wěn)定來源，并且可以保持較高出租率，從而提高物業(yè)價(jià)值。最后，商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對于住宅而言要高，如果想降低項(xiàng)目經(jīng)營失敗的概率可以轉(zhuǎn)投二手市場。因?yàn)槎�手市場�?xiàng)目多半已經(jīng)經(jīng)營成熟，有穩(wěn)定的租客，也方便投資者預(yù)測未來收益。