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    住宅成交量每況愈下，跌幅達到了一半以上。市場的現(xiàn)狀讓不少投資者對于房產(chǎn)的投資價值產(chǎn)生了質(zhì)疑，與此同時業(yè)內(nèi)也傳出了商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑻ь^的預測之聲。北京大學著名經(jīng)濟學家夏業(yè)良近日在研討會上表示，盡管目前房地產(chǎn)市場受政策打壓嚴重，但是依然是目前國內(nèi)最為保險的投資領域。與此同時，銀河SOHO開盤熱銷46億的消息更讓不少業(yè)內(nèi)人士堅信，目前正是投資商業(yè)地產(chǎn)的最佳時間。

　　寫字樓空置率下降

　　“樓市新政力度空前，一系列急剎車舉措目標直指住宅市場中的投機資本”，第一太平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成近日表示。新政出臺后北京住宅市場反應明顯，據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上旬，北京商品房（除經(jīng)限房）僅成交936套，自2009年來首次單旬成交不足千套。同比2009年同期下跌77.5%，環(huán)比5月同期下跌50.9%。

　　但是與住宅市場的驟然降溫形成鮮明對比的是，2010年一季度，北京甲級寫字樓市場回暖，全市空置率下降2.3個百分點，租金上漲3.4%，2010年4月成交面積同比上升68%，成交均價上升到每平方米20184元。以亦莊區(qū)域內(nèi)的純商業(yè)寫字樓項目BDA國際廣場為例，新政出臺后的一周內(nèi)，購房者的購買意向和來訪數(shù)量大幅上漲30%左右。“新政出臺后，我們的項目受到的關注率明顯增加了。”BDA國際廣場總經(jīng)理呂茵表示。

　　成交大單頻現(xiàn)

　　上海張力房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理張靖宗指出，隨著通脹日益加劇，住宅市場投資的受限，投資者的資金出路仍是老大難問題，就目前的投資渠道而言，商業(yè)地產(chǎn)無疑回報更穩(wěn)定，抗跌性更好。

　　6月26日，SOHO中國旗下的銀河SOHO開盤銷售，三天時間，寫字樓簽約面積就達4.62萬平方米，銷售金額約28.2億元左右，均價6.1萬元/元。同時商業(yè)部分銷售2.38萬平方米，銷售金額約18.3億元，均價7.69萬元/平方米。在住宅一片慘淡的市場中，這樣的業(yè)績極大地鼓舞了商業(yè)地產(chǎn)投資者。

　　記者了解到，近期市場頻傳寫字樓成交大單。如盛京銀行2.5億元人民幣購買了CBD區(qū)域東方梅地亞中心D座1.2萬平方米辦公物業(yè)；百盛集團11億購買了位于北三環(huán)六萬余平方米的北京雙全大廈；某合資公司于朝外斥資12.21億購買了朝陽門SOHO凱恒中心一期2號樓；中信證券購買東二環(huán)瑞城中心5.3萬平方米；聯(lián)發(fā)科技購買中關村融科咨詢中心D座3.3萬平方米辦公物業(yè)等。

　　“政策風暴”中顯穩(wěn)定

　　與市場投資需求同步的是，開發(fā)企業(yè)近日也將目光紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領域。

　　作為亦莊區(qū)域內(nèi)的純寫字樓項目，BDA國際廣場一直密切關注著行業(yè)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。該項目總經(jīng)理呂茵介紹，今年以來國內(nèi)的許多地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)。

　　從目前的形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)在“政策風暴”中更顯穩(wěn)定。早前買住宅按揭只需兩至三成首付，利率則低至基準利率的七折；而商業(yè)地產(chǎn)首付一直保持在五成，利率為1.1倍，住宅與商業(yè)兩者相比之下，投資者更傾向于住宅。而現(xiàn)在，樓市調(diào)控連連出臺，二套住房貸款與商業(yè)地產(chǎn)一樣調(diào)至五成，三套住房貸款在多數(shù)銀行已暫停發(fā)放，商業(yè)地產(chǎn)無論置業(yè)多寡都從未暫停過貸款發(fā)放，其利率也未曾提高。商業(yè)地產(chǎn)在政策上的穩(wěn)定性，促使部分專注于住宅領域的投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　關注商住倒掛嚴重區(qū)域

　　去年,北京出現(xiàn)了商業(yè)和住宅形成倒掛的現(xiàn)象。就像同一棟樓來說，樓上的住宅和樓下的商鋪倒掛達到兩到三千。

　　5年前,亦莊的住宅價格與寫字樓價格相差無幾。2010年，亦莊地塊住宅產(chǎn)品普遍漲到2萬元/平方米以上了，而寫字樓價格僅僅在8000元/平方米以上。他認為, 隨著北京市多中心發(fā)展戰(zhàn)略，勢必會造成商務中心的外移，特別是城南計劃提出后，該區(qū)域的道路交通建設將日趨成熟。

　　記者了解到，BDA國際廣場總占地面積4萬平方米,總建筑面積12萬平方米，其中寫字樓建筑面積8萬平方米。目前推出的100～200平方米的小戶型辦公產(chǎn)品價格在9000元/平方米左右。

　　世邦魏理仕高級董事黃蔚也預測，受全球經(jīng)濟回暖預期影響，北京寫字樓市場本輪調(diào)整或呈V形，而不是U形。按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。對比價格已經(jīng)進入天文數(shù)字的豪宅市場，寫字樓投資的余地還有很大。