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　　之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有以下幾點(diǎn)：首先是寫(xiě)字樓供應(yīng)量的日益減少，適合商業(yè)開(kāi)發(fā)的城市中心地塊日趨減少，商業(yè)地產(chǎn)成為稀缺產(chǎn)品。

　　勢(shì)
　　城市發(fā)展提供“進(jìn)化”動(dòng)力

　　２０１０年第二季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)并無(wú)新增供應(yīng)量。即便是在過(guò)去的七個(gè)月內(nèi)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量也寥寥可數(shù)。但市場(chǎng)需求并未隨著供應(yīng)的減少而有所減弱，反而呈現(xiàn)出了前所未有的旺盛。有關(guān)人士指出，伴隨著創(chuàng)業(yè)板的啟動(dòng)，中小企業(yè)擴(kuò)張所引起的寫(xiě)字樓剛性需求是促成成交的一大主因。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張需求也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的成交。其中，國(guó)內(nèi)大型的證券基金公司對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求仍然旺盛。另外，外資企業(yè)的擴(kuò)張也將拉動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求，特別是業(yè)態(tài)齊全的大型綜合體。

　　城市經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展是寫(xiě)字樓“進(jìn)化”的原動(dòng)力之一。尤其對(duì)于寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度起著決定性作用。近年來(lái)，深圳寫(xiě)字樓的租金價(jià)格水平呈小幅波動(dòng)、大勢(shì)上漲的趨勢(shì)。而結(jié)合同期的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、外商直接投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與租金水平的曲線基本呈相同方向擺動(dòng)。這一規(guī)律體現(xiàn)最明顯的便是２００８年與２０１０年。２００８年下半年，寫(xiě)字樓租金由于經(jīng)濟(jì)回落而跌至谷底，而２０１０年上半年，租金伴隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇出現(xiàn)觸底反彈。二季度，全國(guó)以及深圳本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度都呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，處于較高水平。與此同時(shí)，持續(xù)旺盛的寫(xiě)字樓需求也進(jìn)一步拉升了租金價(jià)格水平。

　　近期，深圳各區(qū)域板塊機(jī)遇連連。關(guān)內(nèi)外一體化的實(shí)現(xiàn)為龍崗、寶安打上了特區(qū)的烙印；“前海中心”規(guī)劃的出臺(tái)為寶安以及南山描繪出新的藍(lán)圖；羅湖發(fā)出全面建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心動(dòng)員令，１０年投入１３００億再造“新羅湖”，這必將進(jìn)一步鞏固羅湖作為深圳金融中心區(qū)的地位。羅湖在未來(lái)極有可能成為深港共有的金融中心，并輻射整個(gè)珠三角金融市場(chǎng)，吸引珠三角的資金不斷進(jìn)駐。片區(qū)價(jià)值的極大提升將帶來(lái)寫(xiě)字樓的一場(chǎng)變革，最能承接片區(qū)價(jià)值的綜合體項(xiàng)目尤其熱門(mén)。綜合體項(xiàng)目在城市資源整合方面有著特殊的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身的內(nèi)部資源配套能夠輕松滿足現(xiàn)今企業(yè)高效快速的要求，在與片區(qū)資源的完美融合下，商務(wù)價(jià)值更容易得到淋漓盡致的展現(xiàn)。

　　在城市發(fā)展與片區(qū)新機(jī)遇的帶動(dòng)下，進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的企業(yè)越來(lái)越多。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，第二季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率穩(wěn)中有降，全市平均下降１．４個(gè)百分點(diǎn)。而租金繼續(xù)攀升，環(huán)比６．１％的漲幅，同比增長(zhǎng)２０．１％。本季度，寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為活躍，市場(chǎng)投資集中在散售項(xiàng)目。在強(qiáng)勁的投資需求支撐下，資本值顯著增長(zhǎng)，漲幅超過(guò)一成。

　　策
　　對(duì)外銷(xiāo)售“進(jìn)化”為租售結(jié)合

　　對(duì)于深圳寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商而言，隨著租金水平的迅速上漲以及對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)前景的看好，大多數(shù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租。由以往的對(duì)外銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)閱我划a(chǎn)權(quán)持有物業(yè)，并“進(jìn)化”出租售結(jié)合的持有模式。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有以下幾點(diǎn)：

　　首先是寫(xiě)字樓供應(yīng)量的日益減少，適合商業(yè)開(kāi)發(fā)的城市中心地塊日趨減少，商業(yè)地產(chǎn)成為稀缺產(chǎn)品。

　　其次，全國(guó)寫(xiě)字樓租賃需求及租金水平，都在大幅上漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，２０１０年上半年，各大城市寫(xiě)字樓租賃需求隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快速增長(zhǎng)。受此影響，四大一線城市寫(xiě)字樓租金紛紛觸底反彈。同時(shí)，由于政策因素，短期內(nèi)住宅價(jià)格上漲的可能性較低，而寫(xiě)字樓價(jià)格仍有較大的上升空間。除此之外，持有物業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不可小覷。對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)前景看好的各開(kāi)發(fā)商，也都愿意留下這筆固定資產(chǎn)，作為一筆穩(wěn)定的企業(yè)收益。

　　目前備受市場(chǎng)關(guān)注的鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)則采用了租售結(jié)合的模式。這種持有模式的“進(jìn)化”，首先是出于對(duì)品牌的長(zhǎng)期發(fā)展考量，在與小業(yè)主共同分享資產(chǎn)成長(zhǎng)的過(guò)程中，企業(yè)獲取的是廣泛傳播的口碑和一批忠實(shí)的追隨者，尤其是在投資者選擇不多的情況下，他們的圈層影響力將成為企業(yè)品牌及新項(xiàng)目推動(dòng)的重要力量。其次，租售結(jié)合的模式有利于市場(chǎng)選擇。尤其對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目，它們接納的不僅是純粹單一的企業(yè)，還有不少是整條產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。企業(yè)的實(shí)力不同，對(duì)物業(yè)選擇租賃還是購(gòu)買(mǎi)的態(tài)度也不一樣，租售結(jié)合的模式有利于他們?cè)?ldquo;產(chǎn)業(yè)”和“物業(yè)”兩方面取得更合理的平衡。同時(shí)，租售結(jié)合也將通過(guò)持有物業(yè)的統(tǒng)一定價(jià)大大提升售出單位的租售價(jià)格水平，這種雙贏的局面正是遠(yuǎn)見(jiàn)者所追求的。

　　時(shí)
　　政策調(diào)控帶來(lái)“進(jìn)化”機(jī)遇

　　目前，“商業(yè)地產(chǎn)”已經(jīng)成為地產(chǎn)界最熱門(mén)的關(guān)鍵詞。萬(wàn)科、保利、ＳＯＨＯ等地產(chǎn)巨頭紛紛開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。這種變化來(lái)自于此次嚴(yán)厲的調(diào)控政策。在近期一系列的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，住宅市場(chǎng)成交量低迷，不少投資客紛紛退出住宅市場(chǎng)，從而使大量熱錢(qián)涌入受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。

　　目前，中國(guó)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于價(jià)格洼地、價(jià)值高地。按照一般市場(chǎng)規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格要比住宅高１．５倍到２倍，但是這兩年住宅熱炒的比例相對(duì)較高，價(jià)格上漲迅猛，出現(xiàn)了商業(yè)和住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。此次新政之后，住宅剛性需求者和投資者都進(jìn)入觀望階段。而相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊則較小。此外，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率高于住宅也是吸引個(gè)人投資者以及開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向的重要因素之一。因此，調(diào)控反而成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良機(jī)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，寫(xiě)字樓將迎來(lái)一次變革式進(jìn)化的契機(jī)。雖然前兩年寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情較為平淡，但深圳寫(xiě)字樓的升級(jí)以及對(duì)客戶服務(wù)品質(zhì)的提高已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)。與從前寫(xiě)字樓一味求高求大不同，現(xiàn)在深圳市場(chǎng)上在售的寫(xiě)字樓都已樹(shù)立了一套國(guó)際化的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并為客戶提供細(xì)致周到的個(gè)性服務(wù)。一位樓市觀察員表示，以前羅湖的寫(xiě)字樓總是以金燦燦的外立面示人，而現(xiàn)在該片區(qū)的寫(xiě)字樓，如鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)、京基金融中心等則各具特色，總體以現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、美觀為主，內(nèi)在的辦公品質(zhì)則更是得到極大提升，無(wú)論是空間、速度、視野、采光還是人性化設(shè)計(jì)，都能令人感受到國(guó)際化的商務(wù)氣息。

　　作為城市商務(wù)區(qū)極其稀缺的資源，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格在前兩年一直被低估。在品質(zhì)大幅提升的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)被低估的價(jià)值很快將被市場(chǎng)重新挖掘。

　　而隨著銀行對(duì)多套房貸的限制可能成為長(zhǎng)期政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商品住宅的屬性將逐步抽離投資色彩，回歸居住本質(zhì)。而位于城市黃金地段，占據(jù)大批優(yōu)勢(shì)資源的中心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓，或許將成為地產(chǎn)投資資金的主要流向地。

　　市
　　細(xì)化市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)“進(jìn)化”

　　在深南東路，仍未封頂?shù)木┗�金融中心已�?jīng)指向了深圳的新高度。而處于金三角商圈核心位置，目前羅湖區(qū)唯一在售的甲級(jí)寫(xiě)字樓－鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)最近的成交量也持續(xù)增加。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示，該項(xiàng)目目前在售的Ｂ座寫(xiě)字樓已經(jīng)銷(xiāo)售超四成，而Ａ座也有多家知名企業(yè)入駐，租賃前景十分看好。

　　這一批全新的甲級(jí)寫(xiě)字樓代表了深圳寫(xiě)字樓目前所處的階段�；仡櫳钲趯�(xiě)字樓的發(fā)展歷程，從最初簡(jiǎn)單的辦公場(chǎng)地，到普通型商務(wù)寫(xiě)字樓、綜臺(tái)型商務(wù)寫(xiě)字樓，再到現(xiàn)今甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓的硬件配套設(shè)施在不斷提升，功能上也朝著智能化不斷邁進(jìn)。應(yīng)該說(shuō)，寫(xiě)字樓的發(fā)展是一場(chǎng)由市場(chǎng)需求引發(fā)市場(chǎng)細(xì)分的進(jìn)化過(guò)程。辦公空間與建筑設(shè)計(jì)更趨于個(gè)性化，表現(xiàn)為針對(duì)目標(biāo)客戶群而進(jìn)行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)由同質(zhì)化、混合型，走向更具個(gè)性化的道路，并且根據(jù)目標(biāo)群體的不同需求，誕生了一批新型的寫(xiě)字樓物業(yè)。

　　深圳目前在售的寫(xiě)字樓大多是按照第五代甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，走國(guó)際化路線。以鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)為例，極富設(shè)計(jì)色彩的內(nèi)部布局，多變寬敞的公共空間，以世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)為客戶標(biāo)準(zhǔn)所打造的高檔硬件配置：平穩(wěn)迅捷的日本原裝進(jìn)口三菱電梯保障運(yùn)營(yíng)效率、大金ＶＲＶⅢ空調(diào)系統(tǒng)可使企業(yè)２４小時(shí)自由辦公、可擴(kuò)容的Ｐａｃｋｅｔ Ｏｖｅｒ ＳＤＨ數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)提供與世界同步的商務(wù)網(wǎng)絡(luò)等等，這些國(guó)際化的硬件配置極大滿足客戶的需求，創(chuàng)造出充滿想象的高端商務(wù)空間。

　　除了世界五百?gòu)?qiáng)大企業(yè)，擴(kuò)張中的中小企業(yè)也成為這批新興寫(xiě)字樓未來(lái)要爭(zhēng)取的主力。這從今年上半年的深圳銀行貸款去向就可以看出端倪：上半年，深圳房貸數(shù)額急劇減少，而小企業(yè)人民幣貸款則大幅攀升，上半年余額為９４１．４９億元，同比增速為３０．２２％，比所有貸款增速高２２．０２個(gè)百分點(diǎn)。這支力量的興起，將成為未來(lái)寫(xiě)字樓的主要支撐力量。

　　深圳城市升級(jí)，為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的平臺(tái)和成長(zhǎng)的空間。從品質(zhì)的提升、配置的超越、出讓方式的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量與客戶選擇的針對(duì)性來(lái)看，深圳的寫(xiě)字樓正在盡可能的滿足企業(yè)成長(zhǎng)需求，同時(shí)，在詮釋“進(jìn)化論”的道路上穩(wěn)步前行。