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　　商業(yè)地產(chǎn)升溫資本加速流入

　　隨著樓市調(diào)控在各地的深入落實(shí)，全國一線城市成交量持續(xù)下跌，10月份住宅市場成交量最高跌幅相比9月份已達(dá)30%。與之對應(yīng)的是全國各地商業(yè)地產(chǎn)的升溫。10月份前半月，北京商業(yè)地產(chǎn)市場18個項(xiàng)目商用項(xiàng)目價格上漲，售價最高漲幅達(dá)到了35.32%。截至9月底，寫字樓租金價格累計(jì)上漲16%。除北京之外，上海、杭州，深圳、成都等全國各大城市商業(yè)地產(chǎn)均出現(xiàn)了量價齊升的表現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，全國范圍內(nèi)的住宅限購等政策將為商業(yè)地產(chǎn)上升帶來機(jī)遇。據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年投向環(huán)球房地產(chǎn)市場的投資金額將高達(dá)2810億美元，年度增幅22%。其中，外資對中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資呈現(xiàn)穩(wěn)定上升模式，而外資入境的投資重點(diǎn)之一是專業(yè)化的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，一些專業(yè)化優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也正在逐漸進(jìn)入外資的視野。此外，由于政策的擠壓效應(yīng)，相當(dāng)一部分民間資本開始關(guān)注并進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　品牌房企集體擴(kuò)展商業(yè)版圖

　　與外資和民間資本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的活躍相比，大型品牌開發(fā)商的舉措則更據(jù)實(shí)質(zhì)性意義。10月28日，龍湖地產(chǎn)宣布到2014年，其在國內(nèi)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目將超過30個，經(jīng)營面積將達(dá)200萬平方米，所貢獻(xiàn)利潤將占公司利潤總額的15%-20%。作為“二次創(chuàng)業(yè)”的重要內(nèi)容之一，龍湖正式組建商業(yè)地產(chǎn)部，專門負(fù)責(zé)旗下商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，將商業(yè)地產(chǎn)提高到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。10月29日，萬達(dá)集團(tuán)也宣布斥資300億元進(jìn)軍長春商業(yè)地產(chǎn)，并披露明年將在全國開業(yè)17個萬達(dá)廣場。

　　前者是實(shí)力派住宅企業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，后者則是老牌商業(yè)地產(chǎn)大佬高調(diào)捍衛(wèi)其領(lǐng)先優(yōu)勢。專家分析，從這兩個代表性企業(yè)的大手筆投入，完全能夠判斷出未來商業(yè)地產(chǎn)對于大型品牌企業(yè)的意義。

　　近來，大型品牌企業(yè)在全國商業(yè)地產(chǎn)攻城略地、開疆拓土已不再是新聞。而一夜之間幾乎所有大型房企同時如此大規(guī)模提高商業(yè)在企業(yè)整體戰(zhàn)略中的布局比例，的確是前所未有，大有得商業(yè)者得天下的氣勢。富力地產(chǎn)表示，2011年將在全國8個城市開業(yè)16家富力旗下酒店；2010年，向來以開發(fā)住宅見長的萬科，其商業(yè)地產(chǎn)已占到業(yè)務(wù)核心較大比例，年內(nèi)相繼有多個大體量商業(yè)項(xiàng)目被披露，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，總投資超百億元；而華潤今年下半年以來，一直馬不停蹄尋找商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會，在哈爾濱、天津、唐山等地均有新增投資項(xiàng)目；中糧集團(tuán)也表示，未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上，保利更是打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%……而其他全國知名企業(yè)搶灘商業(yè)地產(chǎn)的案例更是不勝枚舉。

　　未來房企競爭得商業(yè)者得天下

　　對于眾多大型房企的戰(zhàn)略性調(diào)整，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平分析，從宏觀經(jīng)濟(jì)判斷，不斷加速的城市化進(jìn)程，決定了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有良好前景。尤其是最近政府的“十二五”規(guī)劃把以“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)”提高到拉動未來經(jīng)濟(jì)增長的主要手段，更是讓這些嗅覺敏銳的大型房企嗅到了商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性成長的商機(jī)。相對政策對住宅市場的步步緊逼，政府對商業(yè)地產(chǎn)的積極主導(dǎo)與規(guī)劃也為企業(yè)大舉進(jìn)入帶來信心。

　　從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開發(fā)已被市場證明將面臨巨大風(fēng)險。更多企業(yè)為平衡風(fēng)險，開始步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。未來大型企業(yè)的競爭將是全方位競爭，持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源。同時，以萬達(dá)為代表的一些商業(yè)地產(chǎn)操作模式的成功，也為后進(jìn)企業(yè)提供了示范和信心。此外，專家指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場上的勢力格局尚未形成，發(fā)展空間廣闊也是眾多大型房企野心勃勃的重要原因。

　　商業(yè)地產(chǎn)競爭比住宅更加殘酷

　　短期內(nèi)眾多大型房企的大舉殺入，必然帶來商業(yè)地產(chǎn)格局的劇變。業(yè)內(nèi)人士判斷，商業(yè)地產(chǎn)正在由過去少數(shù)企業(yè)的跑馬圈地時代向群雄逐鹿的格局轉(zhuǎn)化。搶占先機(jī)的同時，以一個有利的姿態(tài)進(jìn)入，爭取主動的機(jī)會就更大。

　　王永平認(rèn)為，未來眾多大型品牌房企將憑借雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大管理系統(tǒng)，加大自持商業(yè)物業(yè)比例，對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和規(guī)模將不斷上升。如萬達(dá)多年前就主動尋求轉(zhuǎn)型，搶先進(jìn)入行業(yè)，目前其全國布局已形成，其他企業(yè)短期不可能撼動其領(lǐng)軍者地位。目前，為應(yīng)對政府規(guī)劃和市場的需求，一些企業(yè)也在被動地尋求轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投入比例，以保證在激烈的行業(yè)競爭中不處于劣勢。

　　專家指出，對于大型地產(chǎn)企業(yè)來說，并非加大商業(yè)地產(chǎn)的投入就會帶來相應(yīng)的收益。商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來穩(wěn)定、可觀收益的同時，也伴隨著高風(fēng)險。相對住宅開發(fā)而言，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)技術(shù)性門檻更高，運(yùn)作更加復(fù)雜，與住宅相比，市場競爭也更加殘酷。它對企業(yè)的資金、資本運(yùn)作能力以及品牌等要求更高，尤其對企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營操盤能力要求很高。對單體項(xiàng)目來說，地段、業(yè)態(tài)組合以及后續(xù)經(jīng)營都將是長期考驗(yàn)。一旦某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能造成經(jīng)營不善，甚至死盤的風(fēng)險。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式已由過去散售模式開始向持有型轉(zhuǎn)變。企業(yè)更看重長期利益而不是短期套現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸向產(chǎn)業(yè)化規(guī)�；�發(fā)展。

　　對于地方政府來說，在商業(yè)項(xiàng)目選擇開發(fā)企業(yè)時，不能單純考慮企業(yè)品牌、資金實(shí)力，以及企業(yè)提出的概念，而是要選取真正有經(jīng)驗(yàn)、適合的企業(yè)來開發(fā)。