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　　年底樓市成交驚現(xiàn)“小陽春”

　　樓市調(diào)控以來，房價(jià)快速上漲的勢頭已基本上得到抑制，呈現(xiàn)穩(wěn)中緩慢上升的態(tài)勢，年末樓市成交量又再度升溫。

　　事實(shí)上，目前上海中心城區(qū)以及外圍的局部板塊，二手房價(jià)格已有不同程度的上揚(yáng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐匯龍分行經(jīng)理張愛軍說，其分行所處板塊內(nèi)成交在經(jīng)歷了短暫的低迷后目前已有所回升，熱銷房源總價(jià)基本在500萬-800萬元、單價(jià)在3.5萬-4萬元/㎡。此外，帶看的逐漸增多及大市的回暖已給了部分房東提高報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)。盡管目前的漲價(jià)仍屬于一廂情愿，但若已有政策不斷消化、新的措施未見加碼，長期無人問津的高價(jià)房源或逐漸被市場默認(rèn)。

　　在通脹和一月份房產(chǎn)稅即將出臺的傳言雙重壓力下，讓不少買家擔(dān)心如果再不出手，今后買入將變得更加困難，如今只要資金情況允許，看到合適的還是盡早買入為妙，然而，隨著客戶的急買心態(tài)出現(xiàn)，部分房東也出現(xiàn)了惜售和跳價(jià)，從目前的市場反應(yīng)來看，目前業(yè)主大多較為理性和穩(wěn)定，因此跳價(jià)也只是小幅度。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心對門店客戶抽樣調(diào)查反饋：在2010年12月1日至15日期間，在該公司門店咨詢的客戶中，有48%表示為改善居住條件而購房，34%為首次置業(yè)，9%為子女求學(xué)而購置學(xué)區(qū)房，以上三類客戶占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。

　　2011年上海樓市或?qū)⒙涞氐摹把プ印睂⒖赡芗�中在“保障房”和“房產(chǎn)稅”上。但總體看來，上述政策短期內(nèi)很難對房價(jià)產(chǎn)生根本影響：前者與商品房受眾迥異，后者是收入分配的再調(diào)節(jié)；另外，去年第四季度樓市在重壓之下頗為堅(jiān)挺的表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)。因此，買賣雙方面對2011年的市場，應(yīng)采取理性的入市態(tài)度，量力而行。

　　2011上海樓市：或溫和向上

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析：隨著土地、信貸、監(jiān)管等各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)到位，2011年商品住宅的新增供應(yīng)量有望穩(wěn)定增加，預(yù)計(jì)本市商品住宅供求矛盾有望得到較大緩和。至2011年下半年，在剛需帶動(dòng)下改善型需求也有望部分釋放，住宅供求總量將有一定幅度放大。同時(shí)由于住宅投資遭遇瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)和豪宅市場將繼續(xù)升溫。

　　原因在于：過去兩年出讓的“地王”2011年開始將陸續(xù)上市，預(yù)計(jì)這將帶動(dòng)上海中高端住宅的供應(yīng)總量上升。受到國內(nèi)通脹因素的影響，高收入階層通過購值房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求將有增無減，境內(nèi)買家會(huì)尤其活躍，這將帶動(dòng)豪宅市場交易量再度升溫。不過港臺及境外高端買家由于受限條件增多，主流方向或由買入轉(zhuǎn)向拋售，預(yù)計(jì)豪宅市場將以消化量為主，頂級豪宅價(jià)格預(yù)計(jì)2011年內(nèi)難有較大漲幅。二手房市場會(huì)在一手房市場的帶動(dòng)下房價(jià)繼續(xù)平穩(wěn)向上。

　　2011年房價(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)的幾率較小，如果是購買首套房，施宏叡建議不必長期觀望，早買強(qiáng)于晚買。上半年是相對較好的買房時(shí)機(jī)，可以重點(diǎn)關(guān)注軌道交通9、7、11號線沿線板塊，這些板塊房源充裕、房價(jià)適中，已經(jīng)或者將要開行軌道交通，適合在市區(qū)工作的青年白領(lǐng)。改善型購房者可以多關(guān)注中外環(huán)或者近外環(huán)線區(qū)域。對于資金并不十分寬裕的投資型購房者，買入住宅需要相當(dāng)謹(jǐn)慎，房價(jià)漲幅最近兩年將顯著收窄，未來非自住房屋買入、賣出、持有成本都將提高，短線獲利機(jī)會(huì)有限，建議不妨將視線轉(zhuǎn)向有經(jīng)營潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年樓市：調(diào)控思路或出現(xiàn)重大調(diào)整

　　中原地產(chǎn)談百強(qiáng)認(rèn)為，面對政策加碼遭遇市場“冷臉”的結(jié)局，2011年的調(diào)控面臨更大的壓力。一是要求調(diào)控見到切實(shí)持續(xù)的成效，加強(qiáng)民眾信心，領(lǐng)回市場主導(dǎo)權(quán)。二是呼聲頗高的“房產(chǎn)稅”牽扯到深度與廣度前所未有，力度上如何拿捏其難度極高。但其他政策能否在短期效果上緩解市場對房產(chǎn)稅的預(yù)期，仍未可知。因此，第三輪調(diào)控中的創(chuàng)新之處會(huì)是最大的看點(diǎn)。

　　而眼下置業(yè)者的決策依據(jù)更傾向于購房者的自身感覺。后續(xù)政策打擊、剛性的自住需求、繼續(xù)寬松的流動(dòng)性、置業(yè)防通脹的動(dòng)蕩意圖等，多重因素正對樓市形成綜合夾擊。預(yù)計(jì)2011年初的樓市會(huì)在試探中繼續(xù)向上挺進(jìn)，交易量穩(wěn)中趨升，“小陽春”仍有機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

　　新一輪調(diào)控之后，樓市有望實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)折，投機(jī)/投資需求的進(jìn)入門檻被進(jìn)一步抬高，而原有投機(jī)/投資能量將從二手市場有序?qū)С��；�于長效政策的逐漸出臺，2011年交投走勢有望較2010年明顯平滑；交投總量上也會(huì)實(shí)現(xiàn)小幅回歸，但保持平和不致過熱；房價(jià)上行步伐繼續(xù)放慢，但在2011年中段或者下半年出現(xiàn)同比向下拐點(diǎn)的機(jī)會(huì)仍比較小。

　　寫字樓市場正在崛起

　　2010年末，寫字樓市場一片看好。在此喧囂聲中，引人注目的是上海萬科首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中糧·萬科VMO項(xiàng)目，其領(lǐng)先于市場的獨(dú)特產(chǎn)品，在面世之初，就一舉締造了滬上寫字樓的銷售“傳奇”！在開盤短短9天內(nèi)，已完成88％的認(rèn)購率�，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，這個(gè)上海萬科攜手中糧集團(tuán)首發(fā)打造的商務(wù)作品VMO一期分為商務(wù)獨(dú)棟和多層寫字樓，分別以大師級獨(dú)棟商務(wù)別墅、花園里的5A級辦公的超越級產(chǎn)品優(yōu)勢，領(lǐng)先市場。其地理位置選取世博熱地，緊鄰8號線，與人民廣場、淮海中路、徐家匯、南京西路等商圈無縫對接，形成了一個(gè)都市半小時(shí)商務(wù)圈。

　　而其最大特點(diǎn)是，萬科將VMO置身于5萬平方米V-park意式生態(tài)公園中，與規(guī)劃中60平方公里浦江世博森林相鄰，擁享滬上稀缺生態(tài)資源。讓“辦公室長在公園里”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)！