2011年，上海“海量”供應(yīng)寫字樓
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2011/1/18 9:41:09
“一半是海水，一半是火焰”。用這句話來形容目前上海高端寫字樓市場(chǎng)的局面可以說毫不夸張。
2010年年末，位于上海浦西南京西路核心區(qū)的SOHO中國旗下東海廣場(chǎng)頂樓57層，以1.21億元出讓給了一位安徽商人，折算單價(jià)達(dá)100372元/平方米，上海最貴寫字樓層自此誕生。
而在與之相望的上海浦東陸家嘴核心區(qū)，名噪一時(shí)的上海環(huán)球金融中心(下稱“環(huán)球中心”)卻正委托多家代理商幫其出售50層以上的10層樓面，以整層為單位散售，但從去年10月至今，仍然未敲定最終買家。有分析認(rèn)為，該開發(fā)商日本森大廈株式會(huì)社改變“只租不售”理念的原因是，該座摩天大樓辦公樓區(qū)域的空置率太高。
上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長兼首席執(zhí)行官藤賢一：“我和森稔(日本森大廈株式會(huì)社社長)是很好的朋友，當(dāng)環(huán)球中心建成之時(shí)，森稔為此長舒一口氣，但金融危機(jī)打亂了原有的計(jì)劃，而對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)過高的估計(jì)和判斷使得他不得不出售環(huán)球中心以盡快回籠資金�！�
35年方能回本的租售比
可以說在所有房地產(chǎn)品類中，寫字樓更具有“市場(chǎng)性”，因此經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣對(duì)租金的價(jià)格有著最為直接的影響。
2008年，環(huán)球中心開業(yè)之際，運(yùn)營方設(shè)定了上海當(dāng)時(shí)辦公樓市場(chǎng)租金水平的新高，達(dá)到20元/平方米/天。
上海環(huán)球金融中心有限公司董事長森浩生曾向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“即使按照這樣的租金計(jì)算，如果現(xiàn)有的22萬平方米辦公區(qū)域及其他場(chǎng)所出租正常的話，該項(xiàng)目需要12年才能收回成本，2020年之后才能實(shí)現(xiàn)真正的盈利，而如果情勢(shì)惡化，則可能需要更久的時(shí)間。”
一語成讖，“情勢(shì)惡化”成真。一位環(huán)球中心某樓層租賃企業(yè)人士告訴本報(bào)：“不要說20元/平方米的價(jià)格無法維持，在金融危機(jī)最深重的時(shí)候，環(huán)球中心的運(yùn)營商甚至開出過12元/平方米甚至更低的價(jià)格來吸引客戶�！�
記者從入駐環(huán)球中心的相關(guān)企業(yè)獲悉，目前環(huán)球中心實(shí)際的招租價(jià)格依然維持在12元～15元/平方米的價(jià)格，這意味著如果想要收回投資成本并實(shí)現(xiàn)盈利，仍然至少需要20年以上的時(shí)間。當(dāng)年環(huán)球中心的落成使得上海浦東的寫字樓空置率陡升至雙位數(shù)的12%，而這樣的情況如今又在上海浦西靜安區(qū)上演，這也使得東海廣場(chǎng)項(xiàng)目高價(jià)出售顯得“出人意料”了。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)：“雖然東海廣場(chǎng)頂層拍出了1.21億元、每平方米10萬元的天價(jià)，但仔細(xì)算一下賬的話，買家不太劃算。盡管靜安區(qū)依然是上海最貴的辦公區(qū)域，但其平均租金也不過每天每平方米8元。”
地處南京西路的靜安區(qū)商務(wù)區(qū)聚集了大量的甲級(jí)甚至超甲級(jí)寫字樓，而東海廣場(chǎng)只是其中之一，以8元/平方米/天測(cè)算，東海廣場(chǎng)頂層的每平方米年租金約為2880元，而售價(jià)高達(dá)100372元/平方米，這意味著其租售比已經(jīng)是1：418，也就是說，這位買家35年才能夠收回成本。
更值得憂慮的是，8元的價(jià)格能否扛得住依然面臨考驗(yàn)，因?yàn)榫驮跂|海廣場(chǎng)高價(jià)售樓之際，上海靜安南京西路地區(qū)高端寫字樓的供給量一直沒有停止，今年一開年再度放出巨大寫字樓供應(yīng)量的會(huì)德豐國際廣場(chǎng)就是其中的一個(gè)典型代表。
靜安區(qū)空置率為上海之首
1月5日，九龍倉集團(tuán)開發(fā)的上海會(huì)德豐國際廣場(chǎng)推出第二期寫字樓租賃單位。61層的會(huì)德豐國際廣場(chǎng)是浦西最高的超甲級(jí)寫字樓，中高樓層將于2011年1月開始招租。
作為與環(huán)球中心遙相呼應(yīng)的上海浦西最高寫字樓是否也會(huì)遭遇招租困難呢？九龍倉集團(tuán)的附屬公司九龍倉中國置業(yè)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理邵永官表示：“停滯兩年后，跨國公司重新邁出拓展的步伐，物色更寬敞、更優(yōu)質(zhì)的寫字樓單位，估計(jì)強(qiáng)勁的租賃熱潮還會(huì)持續(xù)18至36個(gè)月。截至目前，會(huì)德豐國際廣場(chǎng)已經(jīng)吸引了很多大型寫字樓租戶。”
不過，邵永官也坦言：“雖然我們看到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)復(fù)蘇，但目前會(huì)德豐國際廣場(chǎng)12元～15元/平方米/天的租金價(jià)格，依然比金融危機(jī)前下滑了25%左右，這可能會(huì)影響投資方收回投資并實(shí)現(xiàn)盈利的周期�！�
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