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　　根據(jù)全佳·全斯美德最新寫字樓統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，由于第一高樓上海環(huán)球金融中心的“散買”和大量寫字樓的集中獲批入市，2月上海銷售型寫字樓市場出現(xiàn)新年以來的第一個(gè)供應(yīng)高峰，月新增供應(yīng)量總計(jì)427468平方米。在成交方面，受春節(jié)假期傳統(tǒng)淡季的影響，成交面積總計(jì)66639平方米，環(huán)比有所下降，成交均價(jià)較上月有小幅回落至23099元/平方米，下降了 3.23%。

　　值得注意的是，進(jìn)入2011年以來，由于住宅新政調(diào)控的持續(xù)，寫字樓和商鋪的成交比重明顯上升，占到了有所房地產(chǎn)交易的47%，接近一半，而在2010全年的統(tǒng)計(jì)中，寫字樓和商鋪的成交僅占33%，其中，銷售型寫字樓的上升勢頭尤為明顯，供應(yīng)高峰的出現(xiàn)，或加速這一滬上房產(chǎn)交易的結(jié)構(gòu)性變化。

　　推盤潮中“租轉(zhuǎn)售”重新活躍

　　從供應(yīng)層面來看，2月份，全市共有11個(gè)寫字樓項(xiàng)目預(yù)售證獲批，分別位于浦東、普陀和閘北等區(qū)域。最大的供應(yīng)項(xiàng)目是浦東陸家嘴的上海環(huán)球金融中心，共22.6萬平方米；閘北區(qū)的長泰企業(yè)天地廣場共3萬多平方米辦公面積獲批；普陀區(qū)的綠洲中環(huán)商業(yè)中心和長海大廈也分別推出了約3萬和2萬平方米的供應(yīng)。

　　此外，上海環(huán)球金融中心和綠洲中環(huán)商業(yè)中心則是2011年嘗試租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)，越來越多的寫字樓持有者根據(jù)自身情況和市場前景的判斷，做出相應(yīng)的策略調(diào)整，特別是環(huán)球金融中心的“散賣”，頗有投石問路的意味，繼湯臣集團(tuán)收購上海環(huán)球金融中心第72層物業(yè)后，該大樓本月又有一層寫字樓售出。

　　戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事楊達(dá)認(rèn)為：“供應(yīng)高峰的出現(xiàn)，是很多開發(fā)商看好當(dāng)下形勢，將商業(yè)物業(yè)加速放盤的結(jié)果。此外，大虹橋的規(guī)劃影響、城市格局的變化等，也使得滬上更多的潛力區(qū)域受到投資客的關(guān)注，而更多的項(xiàng)目也會憑借著區(qū)域規(guī)劃、投資的低風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢尋獲市場的契機(jī)。”

　　類住宅產(chǎn)品表現(xiàn)最搶眼

　　從2月份銷售型寫字樓的成交來看，閔行區(qū)和嘉定區(qū)的表現(xiàn)最為突出，前者主要來自1月底的新開盤項(xiàng)目浦江智匯園公寓式辦公，以及持續(xù)熱銷的明泉銀七星國際大廈的推動，而后者因?yàn)槊餍菢潜P江橋萬達(dá)廣場去年開盤以來的不俗表現(xiàn)，使嘉定區(qū)的成交量保持在區(qū)域第二的位置。

　　據(jù)分析，類住宅產(chǎn)品本月表現(xiàn)最為搶眼，浦江智匯園2月成交了10389平方米，嘉定江橋萬達(dá)廣場成交了5265平方米，成交均價(jià)為16321元/平方米，黃浦老西門的香港名都成交了4186平方米，成交均價(jià)為30168元/平方米。而在標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品中，綠地浦暉國際中心、明泉銀七星國際大廈、中融碧玉藍(lán)天大廈、綠地濱江國際中心等項(xiàng)目，成交表現(xiàn)不俗。

　　對此，全佳·全斯美德認(rèn)為：“類住宅產(chǎn)品成交活躍，主要是限購令、房產(chǎn)稅對住宅市場產(chǎn)生影響，而類住宅產(chǎn)品亦商亦住的身份，首付反而比住宅要低10%，購房成本相對較低，受到部分投資者的青睞。而標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品中，品牌開發(fā)商大體量項(xiàng)目更為受到市場關(guān)注。”

　　寫字樓價(jià)值重估地位上升

　　戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事楊達(dá)認(rèn)為，隨著市場關(guān)注度轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，2011年是市場對寫字樓價(jià)值重新認(rèn)識的一年，客戶品質(zhì)以及價(jià)格也有望持續(xù)被市場刷新。

　　事實(shí)上，從今年1-2月上海房地產(chǎn)的分類成交結(jié)構(gòu)來看，寫字樓已經(jīng)表現(xiàn)出這種上行勢頭，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，上海房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)中，住宅占到了67%，商鋪為20%，寫字樓僅13%，而從今年來看，住宅占到了53%，成交明顯降溫，商鋪為25%，保持穩(wěn)步上升勢頭，而寫字樓僅則上升到了22%，共同使得商業(yè)地產(chǎn)的比重從2010年的33%上升至今年47%，與住宅幾乎分庭抗禮。