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    繼去年商業(yè)地產(chǎn)驟然升溫后，商業(yè)地產(chǎn)投資市場日益火爆，各大房企、機(jī)構(gòu)、基金、個人投資者均表現(xiàn)出濃厚的興致。萬科、保利、遠(yuǎn)洋、世茂等房企大鱷紛紛公布商業(yè)地產(chǎn)投資計(jì)劃，險資也對商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試。有跡象表明，千億資金陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)一二線城市，拓展商業(yè)地產(chǎn)。強(qiáng)大的投資熱情正在迅速影響市場。據(jù)了解，近兩個月，北京、上海等城市以寫字樓為首的商業(yè)地產(chǎn)成交明顯上漲，包括租金在內(nèi)的市場價格同步趨升。

    業(yè)內(nèi)人士表示，去年寫字樓投資市場共吸納約300億元資金，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)投資市場將進(jìn)一步爆發(fā)。

    各路資本擴(kuò)大圍獵勢頭

    在當(dāng)前住宅限購的大趨勢下，開發(fā)企業(yè)未來可能會出現(xiàn)資金短缺的情況，民營企業(yè)未來存在整售項(xiàng)目套現(xiàn)的可能，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2011年下半年可能會出現(xiàn)相對集中的供應(yīng)。

    隨著開發(fā)商資金需求的日漸強(qiáng)烈以及政策持續(xù)利好商業(yè)地產(chǎn)的雙重作用下，越來越多的開發(fā)商會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而去年出臺的“禁商令”又明確限制了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成住宅銷售，所以預(yù)期2011年的商業(yè)地產(chǎn)供給會有較大幅度的提升。

    從需求來看，國有資本、國外資本以及民間資本都瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)這一調(diào)控的真空地帶。因此，2011年預(yù)計(jì)是一個需求爆發(fā)的市場，各類資本均看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，住宅限購導(dǎo)致的各路資金蜂擁僅憑一級土地供應(yīng)是無法完全滿足的，必然也會在大宗收購上大顯身手。

    綜合供給和需求來看，2011年的商業(yè)地產(chǎn)散售市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都將會出現(xiàn)較大幅度的提高。

    商業(yè)地產(chǎn)價格上漲成必然

    新政后商業(yè)地產(chǎn)市場成交量大幅增長，價格趨升，譽(yù)翔安合伙人王珂表示，通過去年的土地市場成交狀況分析，未來商業(yè)地產(chǎn)價格上漲成為必然。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月至2011年2月北京土地市場總計(jì)成交162宗，其中商業(yè)金融用地40宗，占比約25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共計(jì)59宗。

    這162宗土地總計(jì)規(guī)劃建筑面積2400萬平米，其中商業(yè)金融用地規(guī)劃建筑面積超500萬平米，與2009年相比超20%�？傆�(jì)成交金額為1677億，其中商業(yè)金融用地成交總額為424億，占比超25%。

    而2009年北京成交土地中，商業(yè)金融用地35宗，占比約27%；多功能、混合用地等共計(jì)36宗�？傆�(jì)成交金額為887億，其中商業(yè)金融用地成交總額為130億，占比不足15%。

    王珂表示，從政府土地財(cái)政收入來看，2010年的1677億相較2009年的887億增加了近1倍。從商業(yè)金融用地所占的比例來看，土地成交宗數(shù)、土地面積、規(guī)劃建筑面積三項(xiàng)指標(biāo)兩年間并無明顯不同；但在總成交金額中所占的比例，從2009年的不足15%猛增到2010年的超過25%，增長速度相當(dāng)驚人，同時也說明了一個問題，那就是商業(yè)金融用地的出讓價格出現(xiàn)了大幅度的提高。

    價格上漲的因素存在兩方面的作用。其一，在地價不斷上漲的帶動下，傳導(dǎo)到二級市場必然表現(xiàn)為銷售價格上漲；其二，二級市場銷售價格的預(yù)期拉高，反過來促進(jìn)土地成交價格上漲。在當(dāng)前住宅限購資金大量轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的前提下，第二種作用機(jī)制已然形成。2010年北京市出讓的商業(yè)金融用地平均樓面價較2009年上漲幅度達(dá)到100%，未來商業(yè)地產(chǎn)價格上漲成為必然。

    王珂認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)同時表明，政府在出讓土地的收入方面對商業(yè)金融用地依賴度提高，在住宅用地出讓價格受限的趨勢下，商業(yè)金融用地?zé)o疑是第二輪土地財(cái)政的最佳選擇。

    租售價格明顯上漲

    其實(shí)，從去年年底開始，商業(yè)地產(chǎn)價格上漲趨勢已經(jīng)日益明顯。

    2月北京商業(yè)地產(chǎn)市場近500個在租在售活躍項(xiàng)目(寫字樓、商鋪)中，共有36個商用項(xiàng)目的租售價格發(fā)生變動，其中34個項(xiàng)目價格上漲；2個項(xiàng)目價格下跌；漲幅最高的項(xiàng)目報(bào)價翻倍，最大跌幅為40%；寫字樓項(xiàng)目無降價，十個在售項(xiàng)目售價全數(shù)上漲，18個在租項(xiàng)目報(bào)價上漲，最高漲幅達(dá)到25%。

    相關(guān)人士表示，綜合北京市近幾個月商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售報(bào)價的波動情況，自2010年年底開始，各月報(bào)價上漲項(xiàng)目個數(shù)逐月增多，價格上漲勢頭明顯；各月報(bào)價下降項(xiàng)目個數(shù)則維持在極低的水平。

    高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，在中國，商業(yè)地產(chǎn)投資活動在2010年上漲超過33%，國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者占市場主導(dǎo)地位。隨著租賃市場的積極發(fā)展，來自國外的投資也在增加。截至2010年年底，頂級商業(yè)地產(chǎn)投資收益率在各個領(lǐng)域都有所上升，寫字樓為5.00%，零售為7.00%，工業(yè)為8.5%。

    目前，散售寫字樓租金出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資火爆。隨著部分物業(yè)后期實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，散售物業(yè)的租價也持續(xù)攀升。西客站區(qū)域的光耀東方廣場，盡管寫字樓采用的是散售的方式，但綜合體中有10萬平米的集中商業(yè)仍屬發(fā)展商自持，能夠保障品質(zhì)和人氣，其市場租賃價格相較周邊要高出近30%，新華社手機(jī)電視臺租賃整層，租金6元/平米每天。