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    住宅限購之后，仿佛給不在限購之列的寫字樓提供了前所未有的市場機遇，寫字樓市場火了。這時，除了寫字樓需求者密切關(guān)注之外，一些投資者也紛紛將目光瞄準(zhǔn)了寫字樓領(lǐng)域。其實，影響寫字樓投資的因素很多，并非所有的寫字樓都能穩(wěn)賺不賠。因此，河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理系教授劉社提醒，投資寫字樓需要理性，切勿盲目跟風(fēng)。

    掌控寫字樓投資價值

    消費者在決定投資寫字樓之前，首先應(yīng)去市政規(guī)劃部門了解一下該物業(yè)所在區(qū)域的市政規(guī)劃，測算項目的年回報率，以此做到心中有數(shù)，全面判斷其投資前景究竟如何。

    計算投資回報率，可以根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則：年回報率＝每平方米的租金÷每平方米的售價×12個月。如果某個寫字樓單位年回報率達(dá)到8％~10％，則適宜投資購買。超過10％的年回報率自然最佳。

    衡量寫字樓物業(yè)價格合理與否的基本公式：項目年收益×15年＝房產(chǎn)購買價。一般來說，若項目年收益×15年＞購房款，則表明該項目頗具投資價值。

    投資寫字樓地段最重要

    河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理系劉社教授認(rèn)為，選擇寫字樓的過程，更多是從區(qū)位、質(zhì)量、配套設(shè)施、設(shè)計定位等內(nèi)外要素中充分挖掘其自身價值的過程。“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這是公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)投資金規(guī)鐵律。商用性質(zhì)的寫字樓注重地段和商圈，黃金地段和核心商圈都潛藏著更多的商機。

    由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強，因此增值空間更大。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚的核心商務(wù)區(qū)。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。

    好的寫字樓一般建在核心商務(wù)區(qū)，處于繁華的商業(yè)氛圍當(dāng)中，這也正是為了讓其處于廣闊商圈的核心位置。目前，鄭州市的寫字樓主要集中區(qū)域不外乎紫荊山路、鄭汴路、經(jīng)三路、花園路、中原路、建設(shè)路、鄭東新區(qū)等交通要道和城市發(fā)展的核心區(qū)域，這里地段價值優(yōu)越，各種配套設(shè)施都能相互配合，其價值自然也就水漲船高。

    投資寫字樓品質(zhì)不容忽視

    擁有好地段的寫字樓，也就具備了較好的投資價值。而項目品質(zhì)優(yōu)劣，也是決定是否值得投資的重要因素。試想，一個建筑品質(zhì)差、采光通風(fēng)難、物業(yè)服務(wù)劣的寫字樓，能吸引到忠誠的商戶嗎？對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要。

    所以，在投資寫字樓時，品質(zhì)也是不容忽視的關(guān)鍵因素。品質(zhì)優(yōu)劣，直接影響寫字樓在售價格以及租金增長性。購買前期，項目的交通便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實地感受。

    寫字樓內(nèi)部配套要注重信息化配置和智能化配置。同時，寫字樓“品質(zhì)”還包括物業(yè)管理。因為物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。

    寫字樓市場是個動態(tài)發(fā)展的市場，隨著科技不斷創(chuàng)新、建筑技術(shù)的發(fā)展和客戶需求的持續(xù)提高，使得寫字樓品質(zhì)大幅提升，對寫字樓的評定標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新。“在投資寫字樓時，還要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。如便利店、員工餐廳、機票預(yù)訂、酒店客房等，為在此辦公的人們提供方便，也為投資寫字樓保值增值提供空間。”劉社說。

    寫字樓黃金投資期為5年

    寫字樓和住宅的投資功能在本質(zhì)上存在差異，住宅是一種生活資料，而寫字樓是一種生產(chǎn)資料。住宅如果租不掉，可以自己住，但寫字樓租不出去的時候，只能閑置在那里，不但不會產(chǎn)生利潤，反而會消耗資金。因此投資風(fēng)險比較大。

    這就對購買的商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限有了嚴(yán)格要求。據(jù)了解，通常綜合用地的寫字樓產(chǎn)權(quán)為50年，而一般商業(yè)用地建設(shè)的寫字樓，土地出讓年限只有40年，除去建設(shè)周期，到手后一般會有37年左右的所剩產(chǎn)權(quán)。由于新建寫字樓難免會有競爭壓力和配套設(shè)施不完備的特點，等寫字樓真正進入租賃期時，不僅使用年限有所縮減，物業(yè)管理費用也已經(jīng)白白付出了許多。“寫字樓的黃金投資期不過5年。”一位多年投資寫字樓的房先生這樣說，無論多優(yōu)秀的寫字樓都必須在5年內(nèi)出手，才能保證其價值，獲得理想收益。一旦超過5年，必然會面臨折價和黯然失色的尷尬。

    因此有必要提醒寫字樓投資者，投資寫字樓一定要確定其使用年限，如果使用年限縮水，收益也只能是空談了。