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　　2010年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的“反常態(tài)”現(xiàn)象。廣州全年新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)達(dá)到高水平的44.1萬(wàn)平方米。

　　由此推動(dòng)，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率上升至14%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，廣州全市甲級(jí)寫(xiě)字樓月度平均租金為124.5元/平方米，同比上升14%。

　　供應(yīng)大增、空置上升、租金下跌，這是一般情況下市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)，這也是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“常態(tài)”。但去年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻是供應(yīng)量大增、空置上升、租金上漲，這并不符合“常態(tài)”。在甲級(jí)寫(xiě)字樓密集的珠江新城 ，這種“反常態(tài)”現(xiàn)象同樣明顯：全年空置率上升了8個(gè)百分點(diǎn)，租金同時(shí)上揚(yáng)了13.7%。

　　廣州寫(xiě)字樓的這種特殊現(xiàn)象，連見(jiàn)多識(shí)廣的香港從業(yè)人員都注意到了。“我們香港研究部的同事都在問(wèn)，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？”世邦魏理仕辦公樓部董事馮文光這樣告訴記者。

　　對(duì)于珠江新城以及全市寫(xiě)字樓空置、租金同時(shí)上升的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為是廣州原先租金未能體現(xiàn)寫(xiě)字樓價(jià)值的緣故，并且新的寫(xiě)字樓素質(zhì)很高，加上租賃需求也非�；钴S，因此空置率的上升并沒(méi)有導(dǎo)致租金下滑或者持平，反而上升。而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這種情況在未來(lái)一兩年還會(huì)持續(xù)；并有樂(lè)觀預(yù)計(jì)，珠江新城達(dá)到260元/平方米的廣州寫(xiě)字樓最高月租水平，應(yīng)該有望達(dá)到。　

　　寫(xiě)字樓存量將超天河體育中心商務(wù)區(qū)

　　2010年，廣州寫(xiě)字樓可以用“供求兩旺”來(lái)形容。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，廣州全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量約為31.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%。不過(guò)，這樣的吸納量，和供應(yīng)相比還是顯得有點(diǎn)過(guò)小。因?yàn)閺V州去年全年新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)為44.1萬(wàn)平方米，超出吸納量10多萬(wàn)平方米。

　　這樣的需求，這樣的供應(yīng)，甚至令在廣州打滾多年的寫(xiě)字樓從業(yè)人員也嘆為觀止。

　　一番供需高潮之后，市場(chǎng)格局往往會(huì)發(fā)生新的變化，新的問(wèn)題誕生，廣州現(xiàn)在寫(xiě)字樓存量最大的區(qū)域是哪里？

　　仍是天河體育中心商務(wù)區(qū)！雖然去年甚至最近幾年，珠江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)頭甚勁，但寫(xiě)字樓存量的頭把交椅，還由天河體育中心把持著。

　　奈何，作為舊的CBD區(qū)域，天河體育中心商務(wù)區(qū)被趕上、超越，是不可避免的事情。熟悉寫(xiě)字樓的人都知道，珠江新城超越天河體育中心商務(wù)區(qū)的日子已越來(lái)越近。至少，在世邦魏理仕看來(lái)，這個(gè)日子不會(huì)太長(zhǎng)，因?yàn)?ldquo;珠江新城已步入高速發(fā)展階段，迎頭面對(duì)的將是一個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的建設(shè)和落成高峰”。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至2009年9月，珠江新城的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量約104萬(wàn)平方米，約占廣州市總量的22.4%，甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓 的比例為0.51：0.49。而從2009年年底至2011年底，珠江新城將有多達(dá)173.6萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓在區(qū)內(nèi)完成建設(shè)，占全市同期新增供應(yīng)量的79.4%，相當(dāng)于2009年年底珠江新城寫(xiě)字樓存量的1.67倍。這些項(xiàng)目全部竣工之時(shí)，珠江新城的寫(xiě)字樓規(guī)模將超過(guò)天河體育中心商務(wù)區(qū)，成為廣州寫(xiě)字樓存量最大的區(qū)域。并且，這批龐大的未來(lái)供應(yīng)，普遍有著較高的市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓所占的比例高達(dá)80%，部分項(xiàng)目更是地標(biāo)性建筑。

　　當(dāng)然，這還只是猜測(cè)的結(jié)果。由于各種客觀或主觀性的原因，至2011年年底優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的竣工量，將有可能大大少于初步統(tǒng)計(jì)的數(shù)量，而階段性的供應(yīng)小高潮，將會(huì)均勻分布在未來(lái)三至五年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段中。我們知道，珠江新城寫(xiě)字樓存量將超天河體育中心商務(wù)區(qū)這個(gè)結(jié)果是確定的，不確定的是超越的時(shí)間而已。

　　將拉大和舊CBD之間的租金差

　　2010年，廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)風(fēng)光無(wú)限，因?yàn)榫鸵荒陼r(shí)間，單甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量就超過(guò)了30萬(wàn)平方米。

　　其中最為風(fēng)光的是珠江新城，因?yàn)槿�市的需求里，大部分被該區(qū)域?qū)懽謽撬�吸納。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，該區(qū)域的凈吸納量占全市總量的70%。一個(gè)鮮明的例子是，去年全市全年甲級(jí)寫(xiě)字樓大宗租賃共有14宗，10宗位于珠江新城，總面積達(dá)到39256平方米，其中不乏七八千平方米的大宗交易。馮文光告訴記者，2010年，珠江新城寫(xiě)字樓租出的面積達(dá)到了20多萬(wàn)平方米。某知名的甲級(jí)寫(xiě)字樓，2010年租出的面積為3萬(wàn)多平方米，而在過(guò)去3年，該寫(xiě)字樓總共也只是租出了3萬(wàn)平方米�，F(xiàn)在做一年，等于過(guò)去3年。

　　在需求大幅上升的支撐下，珠江新城甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金也在不斷上揚(yáng)。2010年，平均租金141元/平方米/月，為全市最高，同比增長(zhǎng)幅度為13.7%。而141元/平方米的月租，更將體育中心商務(wù)區(qū)的126元/平方米遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了背后。

　　141比126，相差12.7%，這是珠江新城和天河體育中心之間甲級(jí)寫(xiě)字樓之間的差距，這是新舊CBD之間的租金差。在馮文光看來(lái)，這樣的租金差是不夠的，“仍不夠闊”。在新加坡，在倫敦，新舊CBD之間寫(xiě)字樓租金價(jià)差都比較大，往往在3到6倍之間，“在香港，可能差2個(gè)地鐵站，租金差別就有10倍”。因此，在未來(lái)，廣州新舊CBD之間租金的差距會(huì)“繼續(xù)拉大”。