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　　寫字樓市場紅火，專家提醒，沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，最好不要輕易嘗試投資寫字樓。

　　三大指標(biāo)飄紅寫字樓賣家買家很“嗨”

　　2010年可以說是成都寫字樓輝煌的一年。表現(xiàn)突出的美年廣場、新希望國際、新希望大廈均實(shí)現(xiàn)了迅速銷售，單日破千萬的成交記錄屢見不鮮；擁有72萬平方米寫字樓體量的新世紀(jì)環(huán)球中心兩次開盤大獲全勝；ACC中航城市廣場、蜀都中心等，也紛紛實(shí)現(xiàn)快銷。同時，由于政府為穩(wěn)定房市，在住宅投資上的打壓，使得商用物業(yè)特別是抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的高端物業(yè)成為房地產(chǎn)投資重點(diǎn)，而在年末成都甲級寫字樓市場曾出現(xiàn)短暫的“空白期”，供不應(yīng)求的局面使平均銷售價(jià)格在年末攀升至每平方米15，000元，較年初上漲17.07%。

　　而在投資者最為關(guān)心的租金回報(bào)方面，2010年的寫字樓市場同樣表現(xiàn)不俗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于成都新供應(yīng)的市場定位較高且面積較大，較高的租金水平使得市場整體租金有了明顯的上升，年末市場平均租金較年初上升了17.93個百分點(diǎn)。據(jù)此，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來2年里推出的高端寫字樓項(xiàng)目租金將不低于目前市場平均水平，市場整體租金會繼續(xù)上漲。

　　成交量、成交價(jià)格、租金收益三大指標(biāo)全線飄紅，單從數(shù)據(jù)上看，成都寫字樓的投資前景“不是小好，而是大好”。然而幾乎所有的開發(fā)商卻都對2011年寫字樓市場的不確定性小心謹(jǐn)慎。據(jù)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際、戴德梁行、第一太平戴維斯等五大行的數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，成都甲級寫字樓市場進(jìn)入集中供應(yīng)期，其中僅成都主城區(qū)在建及規(guī)劃中的大型城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)72個。絕大多數(shù)綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)相繼完工面世，至2012年底成都新增的甲級寫字樓面積將達(dá)到232萬平方米，面積將是過去總和的近3倍。為此花樣年和新希望地產(chǎn)均已明確新的一年，地產(chǎn)板塊會堅(jiān)持多種物業(yè)齊發(fā)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時，為了快速回籠資金，一些甲級寫字樓單位開始悄然加大了拆零銷售的中小戶型供應(yīng)比例，以吸引中小企業(yè)加盟。

　　建議：寫字樓門檻高，做“包租公”更考眼力

　　寫字樓市場的火熱，讓很多小康之家的心思也開始活泛起來，夢想從中分杯羹。不久前，記者老家兩個從未涉足過寫字樓投資的親戚，在結(jié)束了自家的服裝生意后，雄心勃勃的準(zhǔn)備在成都當(dāng)包租公“掙快錢”。這類“超級菜鳥”可能最多就有些住宅投資的經(jīng)驗(yàn)，做的卻是賭身家的“嗨”生意，他們在選擇投資目標(biāo)時，往往專注于項(xiàng)目的外立面和區(qū)位等“硬性指標(biāo)”，而對于決定項(xiàng)目生命力的租客群體、物業(yè)品質(zhì)、物管、車位配置等關(guān)鍵的軟性指標(biāo)卻“選擇性失明”，對于后期高昂的持有成本也缺乏足夠的心理準(zhǔn)備。

　　事實(shí)上，由于不懂行，在寫字樓上交學(xué)費(fèi)的案例也不在少數(shù)。在負(fù)責(zé)本報(bào)“二手寫字樓租售”欄目時，記者曾與一個趙姓投資者有過接觸。因?yàn)閮r(jià)格便宜，2005年趙先生在朋友推薦下買了一間二手寫字間，當(dāng)初以為位置好隨便租，沒想到近幾年來成都私家車保有量猛增，寫字樓的交通不便且停車位嚴(yán)重缺乏。而糟糕的后期物業(yè)管理也影響了趙先生的投資收益。目前周邊好一點(diǎn)的寫字樓每月可以租到80~100元/平方米，而他的這間每月只租40多元/平方米還無人問津，每個月高昂的物管、維護(hù)費(fèi)更是壓得他哎聲嘆氣。

　　地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有句俗話：“做住宅的是小學(xué)生、做寫字樓的是大學(xué)生”。對于實(shí)力有限的小投資者來說，如果沒有足夠的眼力，最好不要輕易嘗試成為寫字樓“包租公”，若怕資金縮水不妨去淘些門檻更低的社區(qū)商務(wù)樓，即使是需要自營也適宜開開茶樓，做做咖啡廳，雖然無法日進(jìn)斗金，但最起碼也是衣食無虞。掙點(diǎn)錢不容易，那個都傷不起！

　　高力國際：受主城區(qū)住宅限購令推動，更多的投資資金開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，將進(jìn)一步刺激寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。由于目前市場上高端優(yōu)質(zhì)寫字樓可售數(shù)量已不多，尤其是新進(jìn)項(xiàng)目多選擇只租不售，預(yù)期寫字樓售價(jià)仍有上升空間。

　　上海福美來市場部副總監(jiān)邵永錚：投資寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)如觀賞老虎，“可遠(yuǎn)觀而不可褻玩”。其投資是高回報(bào)，但高回報(bào)的背后也就意味著要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是相對較高的。