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    廣州市環(huán)市路傳統(tǒng)商圈寫字樓回報率有5%，惹得投資人士“心郁郁”。投資者李先生日前致電本報記者，說他也想投資寫字樓，但不知道投資寫字樓是看出租率還是養(yǎng)樓成本好？他擔(dān)心購入寫字樓后每月“皮費”貴，買得起養(yǎng)不起。本期記者請來商業(yè)地產(chǎn)投資專家，為大家分析一下出租率與養(yǎng)樓成本的問題。

    商業(yè)地產(chǎn)無限購 需注意養(yǎng)樓成本

    目前，第三套住宅停購，不少人的購房額度已滿，買不了住宅，又不想到外地買房，唯有考慮投資本地商業(yè)地產(chǎn)市場。

    投資者李先生有閑工夫研究樓市，他發(fā)現(xiàn)寫字樓的確買得過。李先生對記者表示，商用物業(yè)貸款的首付至少50%以上，基準利率1.1倍或以上，而目前二套住宅貸款首付60%，利率也是基準利率的1.1倍，相比之下商用物業(yè)首付成數(shù)還少一成。對于他這種三套滿額的人來說，既可以用銀行的錢博未來升值，也可以抵抗日益高漲的CPI，一舉兩得。

    雖然商業(yè)地產(chǎn)買得過，但投資者最擔(dān)心的是養(yǎng)樓成本。據(jù)記者查詢，全市最貴管理費的洋房是體育中心附近的怡苑，2009年管理費已需要12元/㎡，此外中信公寓管理費7元/㎡，算是廣州市住宅管理費的金字塔高端。不過，15元/㎡的管理費水平只算是乙級寫字樓的水平，一些設(shè)分體空調(diào)的酒店式寫字樓管理費也大約在這個水平，甲級寫字樓管理費為25~28元/㎡，超甲級寫字樓管理費在30元/㎡左右。

    擔(dān)心養(yǎng)樓成本，不如著眼提升出租率

    中原工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源表示，成熟的投資者選擇寫字樓，他們一般比較著重出租率。寫字樓出租率高，空置時間短，養(yǎng)樓成本不高；相反來說，若寫字樓出租率不高，空置時間長，縱使單位管理費不太高，終究“小數(shù)怕長計”，日積月累養(yǎng)樓成本也不少。

    羅思源介紹說，一般來說，寫字樓的管理費體現(xiàn)了寫字樓及管理公司的資質(zhì)與身價，管理費越高，寫字樓檔次及管理公司水平越高。目前核心商圈的出租率為90%以上，不少新寫字樓入伙不久即租滿，珠江新城區(qū)域由于供應(yīng)量大，新寫字樓初期出租率七八成左右，但這類寫字樓一般是只租不售，投資者想操心都沒機會。

    據(jù)了解，老城區(qū)有不少樓齡十多二十年的舊式寫字樓，這批寫字樓的每月管理費為16元/m2左右，每月租金50~60元/㎡，售價約為1.3萬~1.6萬元/㎡，回報率約為4%。羅思源表示，處于核心商圈的優(yōu)質(zhì)且樓齡較新的寫字樓，目前每月單位租金已達100元/㎡，比舊式寫字樓要貴一倍，不過單位售價也貴1萬元左右。由于舊式寫字樓樓齡已達十幾年，國有土地使用年限剩下二三十年，他建議投資者不如選擇樓齡短的優(yōu)質(zhì)寫字樓，未來升值空間更大。

    想養(yǎng)樓成本低又新凈？可選酒店式寫字樓

    合富置業(yè)市場部梁燕明表示，一些投資者不想選舊式寫字樓，但又希望養(yǎng)樓成本低，建議這類投資者可以選擇酒店式寫字樓。

    據(jù)了解，酒店式寫字樓一般單位面積較小，四五十平方米左右，適合投資門檻百萬元左右的小投資者。這類型寫字樓每月管理費十幾元一平方米，屋內(nèi)設(shè)分體空調(diào)及獨立電表，有使用才產(chǎn)生電費，空置成本不高。梁燕明表示，目前新落成的大型寫字樓單位較大，不少要求起租面積半層以上，但市場上中小公司的租賃需求比較旺盛，他們對門面和地段的要求也比較高，故此樓齡新的酒店式寫字樓就非常適合。

    根據(jù)記者查詢，地段好且樓齡新的酒店式寫字樓售價約2.3萬元~2.5萬元/㎡，每月租金70元/㎡，回報率約為3.6%左右，比舊式寫字樓的回報率略低，不過考慮到出租率和未來升值潛力，這類型酒店式寫字樓也買得過。