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    商用前沿

　　如果要說現(xiàn)在寫字樓風(fēng)頭最勁的區(qū)域，珠江新城當(dāng)仁不讓，這是很多廣州市民也清楚的事情。

　　很多市民想不到，甚至連一些業(yè)內(nèi)人士也不知道的是，廣州目前寫字樓存量最大的區(qū)域是哪里？

　　天河體育中心商務(wù)區(qū)！也許在今年年底，隨著珠江新城60多萬平方米寫字樓巨量供應(yīng)的入市，珠江新城將會(huì)取代天河體育中心商務(wù)區(qū)第一的位置，但在目前，天河體育中心商務(wù)區(qū)仍坐廣州存量寫字樓的頭把交椅。

　　還有很多市民想不到的是，去年以來，天河體育中心商務(wù)區(qū)的租賃、買賣需求也非常旺盛，受此帶動(dòng)，其租金、價(jià)格也有一定幅度的上升。最明顯的是耀中廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)等高端寫字樓。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪區(qū)域經(jīng)理盧胤盈告訴記者，自去年年底至今，二手售價(jià)已上升了10%左右。而區(qū)域內(nèi)寫字樓的租金，去年一年上升了14%。

　　吸引力大
　　一宗大宗租賃占全市一年吸納量的24%

　　在很多人看來，珠江新城是金融企業(yè)的第一選擇；而一些律師行、貿(mào)易、服裝類的企業(yè)，挑選寫字樓時(shí)往往會(huì)優(yōu)先考慮天河體育中心商務(wù)區(qū)。

　　從最近一兩年進(jìn)駐的企業(yè)來看，整體情況確實(shí)如此。

　　例如2010年，匯豐銀行、平安保險(xiǎn)沒有選擇珠江新城，卻選擇了落戶天河體育中心商務(wù)區(qū)。從第一太平戴維斯提供的資料里可看到，2010年，廣州大宗租賃成交中，最大宗的成交落在天河體育中心商務(wù)區(qū)，其面積達(dá)到7.66萬平方米，單這一宗租賃成交，就占去年廣州全年吸納量的24%。這充分說明天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓的吸引力。而這一大宗租賃成交的租戶，就是匯豐銀行，來自金融行業(yè)。此外，平安保險(xiǎn)去年在天河體育中心商務(wù)區(qū)租下了3000平方米的寫字樓，用友軟件在該區(qū)域則租下了2500平方米的寫字樓。

　　由此可見，天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓的魅力依然。由于依然有眾多租戶進(jìn)駐，在去年的第四季度，天河體育中心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)，至5.8%。盧胤盈告訴記者，其實(shí)天河體育中心商務(wù)區(qū)的空置率一向不高，“多數(shù)時(shí)候處于3-5%之間”。至于其原因，一方面是該商務(wù)區(qū)配套成熟，其相關(guān)的配套是廣州其他區(qū)域目前還不能比擬的；其次是該區(qū)域交通便利，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線交匯，并且還有BRT，員工上下班方便，企業(yè)也愿意在這里辦公；三是天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓的管理一向比較好，并且其牌子也比較響。以上種種元素，都吸引著企業(yè)的進(jìn)駐。

　　有落差
　　區(qū)域最貴租金是最便宜租金的2倍多

　　企業(yè)有興趣進(jìn)駐，租金自然能維持不錯(cuò)的水平。第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2010年，天河體育中心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金大約126元/平方米/月，相比之前一年有14%的增幅。

　　租金上升，但部分寫字樓租金上升幅度大，部分寫字樓租金上升幅度小，拉大了寫字樓之間的落差。天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓，最貴租金是最便宜租金的兩倍多。

　　曾經(jīng)是廣州地標(biāo)的中信廣場(chǎng)，其租金水平在區(qū)域內(nèi)也處于頂尖水平，較高的租金可達(dá)到180元/平方米/月。樓齡相對(duì)較新的耀中廣場(chǎng)，租金水平則和中信廣場(chǎng)相差不大。而耀中廣場(chǎng)有部分80多平方米的寫字樓，租賃需求非常大。因?yàn)樵擃愋蛯懽謽敲娣e不大，其總租金也就1.5萬-1.6萬元/月左右，這是很多公司能承受的租金成本，而在該區(qū)域辦公又能提升企業(yè)形象，因此該類型寫字樓非常搶手。

　　“新扎”的太古匯寫字樓，也算是處于天河體育中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，該寫字樓因?yàn)槭艿礁圪Y、外資企業(yè)的青睞，不少企業(yè)都是整層整層租賃，因此其租金水平也比較高。盧胤盈介紹，部分單位的租金可以高達(dá)180-200元/平方米/月。

　　上述的都是區(qū)域內(nèi)租金水平高的寫字樓，在這一區(qū)域內(nèi)，部分寫字樓的租金相對(duì)較低。例如羊城國(guó)際商貿(mào)中心，目前月租大約90元/平方米。兩相比較，最貴寫字樓租金是最便宜租金的2倍多。其實(shí)，這樣的租金差距并不算大。世邦魏理仕辦公樓部董事馮文光被采訪時(shí)曾表示，在香港差2個(gè)地鐵站的寫字樓，租金差別就有10倍。

　　除了最高的和相對(duì)較低的，天河體育中心商務(wù)區(qū)最中堅(jiān)的租金，其實(shí)還是130-150元/平方米/月之間，如維多利廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、金利來大廈、大都會(huì)廣場(chǎng)等，其租金水平都在這一區(qū)間內(nèi)。

　　供不應(yīng)求
　　寫字樓售價(jià)快速上升

　　天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓租賃需求活躍，買賣需求也毫不遜色。甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，該區(qū)域買賣的寫字樓供不應(yīng)求。

　　據(jù)了解，羊城國(guó)際商貿(mào)中心近期有50多套單位放盤，售價(jià)在1.6萬-1.65萬元/平方米之間，放盤之后不久就被搶購(gòu)一空。盧胤盈表示，天河體育中心商務(wù)區(qū)寫字樓成交并不算太活躍，原因并不是沒人買，而是幾乎沒什么放盤。據(jù)了解，如體育東路的財(cái)富廣場(chǎng)，想買的人很多，但是沒有盤源放出。

　　需求大，自然會(huì)拉升售價(jià)。據(jù)了解，最近幾個(gè)月，該區(qū)域的耀中廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)等最為高端的寫字樓，售價(jià)上升了10%，甚至更高。維多利廣場(chǎng)等寫字樓，也有5%左右的升幅。據(jù)了解，目前耀中廣場(chǎng)極個(gè)別單位放盤價(jià)達(dá)到3.5萬元/平方米，而一些成交的單位，售價(jià)一般在3.1萬-3.2萬元/平方米之間。至于中信廣場(chǎng)，最近成交價(jià)格多在3萬元/平方米左右，而在兩三個(gè)月前，其售價(jià)還在2.6萬元/平方米左右。