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    數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2011年5月23日-29日，北京商用項目（寫字樓、商鋪）共成交14143.6平方米，環(huán)比上周增加139%。在住宅限購的背景下，商住產(chǎn)品也于本月納入調(diào)控范圍，投資渠道愈發(fā)收窄，另外，通脹高企之下，資產(chǎn)保值也成為社會共同面臨的問題。有業(yè)內(nèi)人士認為，這將促使商用地產(chǎn)成為投資、保值的首選產(chǎn)品。然而，商用地產(chǎn)是否能堪大任？商用地產(chǎn)熱又是否會招致進一步調(diào)控？

    5月商業(yè)地產(chǎn)升溫明顯

    數(shù)據(jù)顯示，位于豐臺區(qū)的金泰商貿(mào)大廈，在獲得預售證的4天時間里，成交辦公樓40余套，合計約2400平方米，商鋪部分也有1500余平方米的成交量；另外，京投銀泰園配套商鋪也有較大面積的成交。而在實地探訪中，據(jù)金泰商貿(mào)大廈銷售人員介紹，實際銷售情況比數(shù)據(jù)顯示還要好。截止到6月3號下午，80%房源已實現(xiàn)認購。

    銷售人員表示，項目位于木樨園商圈，物業(yè)購買者多為從事服裝生意的企業(yè)主，本身有自用的需求，但也有4成左右購買者是出于投資需求，即使是自用的業(yè)主，也不排除投資、保值的心態(tài)，其中一位溫州商人，將一層商鋪與二層寫字樓全部買下。該銷售人員還預計未來該項目租金水平極可能處于10元/天·平方米。

    同時，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月全月，北京商品房市場中，辦公單元交易套數(shù)達到了2542套，商業(yè)單元簽約也達到了805套，總簽約達到了3347套，總量創(chuàng)造了數(shù)月來的新高，更是數(shù)倍于去年同期。

    住宅投資受限
    投資客盯上商業(yè)地產(chǎn)

    據(jù)專業(yè)從事寫字樓運營管理的樂工場資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理楊樂濤介紹，一直以來，北京地區(qū)寫字樓散售的項目較少，購買寫字樓的人也就相對較少，以投資為目的購買寫字樓的比例同樣比較低，但是在住宅限購之后，被抬高的購房門檻，將投資資本完全擠出住宅市場，尋求購買寫字樓、商鋪的人有顯著增加，其中非自用的投資客比例也出現(xiàn)明顯上升。

    同時，中原地產(chǎn)分析認為，商用地產(chǎn)領(lǐng)域存在價格相對低估，北京的商用地產(chǎn)價格在2009年資產(chǎn)暴漲中受到的影響相對較小，在朝陽門等二環(huán)內(nèi)熱點區(qū)域的部分寫字樓價格僅相當于五環(huán)上的住宅價格，在通脹的大趨勢下，股市等其他投資渠道未受到資金青睞，由此，商用地產(chǎn)資金流入量逐漸增加。

    事實上，按照平均水平來看，商用地產(chǎn)的投資回報率較高，中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示，目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1:500以上，商用地產(chǎn)的出租回報率在1:300左右，比較高的回報率也使得尋求投資的購房人，開始考慮商用地產(chǎn)投資。

    除此之外，目前商用地產(chǎn)執(zhí)行的利率政策也基本為基準利率的1.1倍，隨著住宅類貸款政策的收緊，第二套房貸款利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮0.1倍，當下利率已與商用類貸款相接近，對投資客來說，商用地產(chǎn)的劣勢并不明顯。

    商業(yè)地產(chǎn)投資局限性大

    盡管CBD少數(shù)寫字樓租金讓人望而生畏，然而，楊海濤表示，寫字樓租金除了與硬件設(shè)施有關(guān)以外，更重要的是為租戶提供服務(wù)水平高低。目前CBD主流寫字樓租金價格集中在10元/天·平方米，而類似于soho的散售類寫字樓租金水平能達到7元/天·平方米已屬難得，很難達到主流水平。

    楊海濤解釋說，究其原因首先在于其物權(quán)過于分散，散售類寫字樓被眾多購房人分割持有，并分別對自己擁有的物業(yè)擁有處分權(quán)，因此，行為較難統(tǒng)一，難以形成一套行之有效的服務(wù)體系，造成管理難度大，為租戶提供的服務(wù)參差不齊，很難吸引實力雄厚的大企業(yè)進駐。

    其次，散售類寫字樓各業(yè)主之間，為了爭奪租戶，很容易引發(fā)惡性競爭，并將整棟大廈的租金價位拉低，楊海濤表示，盡管散售類寫字樓也有采用委托第三方資產(chǎn)管理公司代為管理的運營模式，但是由于物業(yè)所有人的服務(wù)意識、閱歷背景不同，也使得很多管理制度難以徹底執(zhí)行。

    再次，向外租賃的過程中，寫字樓租戶對租用面積的需求往往存在非常大的差異，當單一業(yè)主難以滿足一個租戶租賃需求時，須聯(lián)合更多的業(yè)主共同滿足租戶的需求，聯(lián)合的業(yè)主越多，協(xié)調(diào)起來越困難，最終往往很難與租戶達成租賃協(xié)議。“總之，散售類寫字樓的管理短板，造成了其服務(wù)水平的低下，并最終影響物業(yè)主的收益率”，楊海濤強調(diào)。

    與寫字樓不同的是，商鋪租賃過程中，各業(yè)態(tài)租戶對物業(yè)面積的需求相對較為固定，但是由于商鋪在特定區(qū)域的職能定位相對固定，會造成業(yè)態(tài)比較單一。據(jù)觀察，社區(qū)商業(yè)配套，主要職能即是生活服務(wù)，多集中為房產(chǎn)中介、美容美發(fā)、銀行、超市等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，容易造成業(yè)態(tài)重復并引發(fā)惡性競爭，最終影響業(yè)主租金收益。

    與此同時地段的選擇也是影響商鋪租金收益的致命要素，中信城營銷總監(jiān)管弘宇介表示，中信城商鋪鄰近二環(huán)，發(fā)展成熟，倘若在成熟度較低的位置投資商鋪，對商鋪人氣的培養(yǎng)，也會使商鋪投資可能在短期內(nèi)不能實現(xiàn)較高收益率。

    事實上，商用地產(chǎn)投資于住宅的最大不同，便是商用地產(chǎn)更容易受到房地產(chǎn)以外的市場環(huán)境影響，諸多局限性決定其風險的多樣化。