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　　各地量價繼續(xù)攀升 回報率已出現(xiàn)分化

　　四大城市寫字樓供應量方面：

　　5月總供應面積達到50萬平方米，環(huán)比大幅增加115%，創(chuàng)出年內新高。其中京滬市場供應量回升較快，環(huán)比分別增長540%、84%；深圳自今年以來已經連續(xù)五個月無新增供應，廣州本月也出現(xiàn)年內首次無新增供應之局面。

　　四大城市寫字樓銷售面積方面：

　　5月總銷售量為47萬平方米，環(huán)比上升19%。其中，上海銷售面積為26萬平方米，環(huán)比增長86%，占四大城市寫字樓總成交面積一半之多。

　　四大城市寫字樓銷售價格方面：

　　除杭州外，5月深圳、廣州、成都寫字樓價格繼續(xù)穩(wěn)步上升。據(jù)中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)：3城市環(huán)比漲幅分別為4.2%、1.6%、0.7%，漲幅環(huán)比均有所加快，其中廣州尤為明顯。到目前為止，2011年前5個月深圳、廣州、成都、杭州4城市寫字樓價格累積漲幅分別達到23%、17%、6%、7%。

　　四大城市甲級寫字樓租金回報率方面：

　　今年以來，四大城市甲級寫字樓租金回報率已出現(xiàn)明顯分化。其中深圳由于寫字樓價格漲幅明顯快于租金漲幅，故租金回報率已下降到4.3%；杭州寫字樓租金漲幅雖然快于價格漲幅，但是由于前期租金偏高，回報率也僅有4.3%；廣州、成都2地租金回報率分別為6.0%和7.7%，因始終處于較好水平，故兩地寫字樓價格仍有一定上升空間。

　　劉淵告訴記者：5月各地甲級寫字樓成交量迅速回升的主要原因有二個，一是SOHO中國整體收購上海長寧新世界商業(yè)中心高達10萬平方米的寫字樓；二是法國女裝品牌BREADNBUTTER以3億元價格購入上海環(huán)球金融中心一層辦公樓，折合單價約8.2萬元/平方米。環(huán)球金融中心目前已售出6個樓面，總面積達到1.96萬平方米。

　　關注SOHO加速布局 散售模式再戰(zhàn)申城

　　值得關注的是，5月SOHO中國在上海甲級寫字樓市場以散售模式進行運作，對整個國內寫字樓市場產生不小的影響。

　　5月初，SOHO中國與上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，以32億元收購上海新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室；5月底，SOHO中國又以15億元收購位于上海虹口區(qū)的地鐵10號線四川北路站地塊。今年以來，SOHO中國在上海已相繼收購4個項目，完成全年收購目標59%。自2009年8月收購東海廣場首次進入上海市場后，SOHO中國以散售模式迅速完了在上海南京西路、淮海中路、虹橋商務區(qū)、四川北路等主要商業(yè)區(qū)的全面布局，累計收購金額超過170億元。

　　事實上，SOHO中國的商業(yè)地產散售模式早在北京就已取得巨大成功。即以較低價格對寫字樓進行整體收購，然后以較高價格散售，通過"高周轉率"的收購和散售實現(xiàn)較高的盈利水平。

　　譬如，SOHO中國2009年8月以30500元/平方米價格收購上海東海廣場，經過簡單重新定位實現(xiàn)了6萬元以上的銷售單價；SOHO中國收購新世界長寧中心寫字樓的單價約為28500元/平方米，目前對外銷售價格為40000-50000元/平方米。若扣除相關稅費，初步估算下來收益率約在33%。雖低于SOHO東海廣場上的收益率，但如果能在2年內實現(xiàn)銷售，仍不失為一個較好的投資方式。

　　劉淵認為：上海作為中國的金融中心，對高檔寫字樓需求十分強烈。不少寫字樓業(yè)主于是采取只租不售的形式，造成上海高檔寫字樓可售量屈指可數(shù)。在這種背景下，上海甲級寫字樓呈現(xiàn)供不應求之態(tài)勢。SOHO中國正是利用這個機會，選擇在上海投資出售甲級寫字樓，實在是適逢其時之高明舉措。