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　　在經(jīng)歷了去年一波投資高峰之后，今年國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資依舊延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)為需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)投資活動(dòng)增長(zhǎng)。 DTZ戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成表示，隨著一線城市投資市場(chǎng)門檻的逐漸提高以及二線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷提升，預(yù)計(jì)未來(lái)一到兩年，新的大宗物業(yè)投資熱點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)在二線城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。受此因素推動(dòng)，二線城市甲級(jí)辦公樓租金水平將出現(xiàn)至少15%的上漲空間。

　　DTZ戴德梁行投資部日前開展的一項(xiàng)外資機(jī)構(gòu)大宗物業(yè)收購(gòu)及轉(zhuǎn)手調(diào)研顯示，2005年至2010年間，在上海的25宗外資大額收購(gòu)并成功轉(zhuǎn)手的交易中，從投資周期、毛回報(bào)率以及退出難度等因素考量，辦公樓項(xiàng)目均領(lǐng)先于其他物業(yè)類型。統(tǒng)計(jì)顯示，外資購(gòu)入并最終成功轉(zhuǎn)手的項(xiàng)目中，辦公樓占48%；其次是住宅及服務(wù)式公寓，占44%；零售商用物業(yè)部分僅占8%。工業(yè)地產(chǎn)方面，雖然有交易產(chǎn)生，但還沒(méi)有轉(zhuǎn)手退出的案例。葉建成表示，辦公樓之所以投資占比突出，主要因?yàn)槠渚哂型顿Y周期較短、回報(bào)率較高等特點(diǎn)。調(diào)研顯示，一般辦公樓項(xiàng)目在被外資收購(gòu)后，平均28個(gè)月左右即可轉(zhuǎn)手，并能獲得約50%的增值；住宅及服務(wù)式公寓的投資周期略長(zhǎng)，大約34個(gè)月，收益率超過(guò)50%；零售商用物業(yè)則需要持有超過(guò)43個(gè)月，才能達(dá)到約40%的增值。

　　近年來(lái)，許多二線城市伴隨著經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)積極轉(zhuǎn)變，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求大幅攀升。盡管各城市的經(jīng)濟(jì)各有特點(diǎn)，但二線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正在復(fù)制一條一線城市所走過(guò)的道路。目前二線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)多數(shù)尚未成形，屬于單一大業(yè)主持有經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)辦公樓存量較低。以蘇州為例，雖然去年GDP總量超過(guò)9000億元，已接近部分一線城市的水平，但單一業(yè)主持有型甲級(jí)辦公樓的體量?jī)H28萬(wàn)平方米，比上海環(huán)球金融中心38萬(wàn)平方米的單一辦公樓體量還低。另一組可以作為對(duì)比的數(shù)字顯示，截至去年第四季度，一線城市中，深圳甲級(jí)辦公樓存量為171萬(wàn)平方米，上海為431萬(wàn)平方米，北京為660萬(wàn)平方米。

　　葉建成指出，目前二線城市甲級(jí)辦公樓存量少，且大部分為散售，租金較低。預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者介入后，整體租金水平將得到較大改善。如去年9月，平安保險(xiǎn)在武漢購(gòu)入瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的一棟甲級(jí)辦公樓后，該區(qū)域租金從過(guò)去的月租金每平方米70元上漲至目前的110元左右，升幅達(dá)57%。