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    今年上半年投資市場成交總額175億元，同比增加40％

　　今年以來，上海大宗物業(yè)投資市場上的國內(nèi)外投資者仍表現(xiàn)活躍。據(jù)仲量聯(lián)行初步數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度大宗物業(yè)成交金額達(dá)到人民幣77億元，同比猛增175％。而DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，上海大宗物業(yè)投資市場成交總額已達(dá)175億元，同比增加了40％。在今年二季度中，上海大宗物業(yè)市場出現(xiàn)了不少金額較大的個(gè)案。

　　個(gè)別案例貢獻(xiàn)巨大

　　仲量聯(lián)行在最近發(fā)布的市場報(bào)告中指出，初步數(shù)據(jù)顯示，2011年第二季度，上海大宗物業(yè)成交金額達(dá)到77億元，較去年同期猛增175％。而DTZ戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成告訴商報(bào)記者，今年上半年，上海大宗物業(yè)交易市場的成交金額已經(jīng)合計(jì)達(dá)到175億元左右，較去年同期增加40％（去年全年為230億元）。

　　細(xì)究其原因，商報(bào)記者注意到，在2011年第二季度的大宗物業(yè)市場，個(gè)別案例規(guī)模較大，成交金額居高，為第二季度大宗交易總額做出了巨大的貢獻(xiàn)。

　　在今年第二季度中，位于黃浦區(qū)的綜合大樓永銀大廈被出售給豐樹中印基金。永銀大廈坐落于西藏南路218號，是一幢集辦公、公寓、商業(yè)、服務(wù)為一體的高級多功能商業(yè)商務(wù)、服務(wù)樓宇，占地面積不足1萬平方米，總建筑面積約6．2萬平方米，由南北兩座大樓組成，其中，南樓是一幢28層高的高級酒店式公寓樓（現(xiàn)為輝盛庭國際公寓），北樓則是16層高的永銀大廈寫字樓（1－5層為裙房商鋪，可開設(shè)商場、餐飲、娛樂、證券公司等）。

　　商報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場注意到，永銀大廈坐落于淮海中路商圈，北面緊鄰桃源路，正對淮海中路1號的賽博數(shù)碼廣場，步行至淮海中路商圈不足5分鐘；東面貼近西藏南路，與新尚數(shù)碼廣場隔路相望，沿西藏南路向北走過金陵中路就是軌道交通8號線大世界站，步行距離基本不超過10分鐘；西側(cè)直至柳林路，緊鄰大上海時(shí)代廣場、時(shí)代豪庭；而南面則是壽寧路，與文元坊、余康里、金天地國際大廈等相近。

　　據(jù)了解，永銀大廈早于2008年就傳出即將出售的消息，當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道稱財(cái)富控股名下的“中國房地產(chǎn)機(jī)會公司”計(jì)劃籌資1．74億美元收購上海永銀大廈項(xiàng)目。然而，這一消息一直并未得到官方證實(shí)。如今，商報(bào)記者獲悉，豐樹中印基金在今年二季度中，從一家香港基金的手中，收購了永銀大廈，成交總金額約為23億元，成交均價(jià)大約在每平方米4萬元左右。事實(shí)上，境外投資者依然熱衷于收購辦公樓和零售物業(yè)，尤其是那些于2008年設(shè)立、目前已接近其投資周期末期的基金，豐樹中印基金顯然正是其中之一。

　　境外資本在上海房地產(chǎn)市場上雖然很活躍，但最近一段時(shí)間的大宗物業(yè)投資市場，原本由境外資本占據(jù)的市場已經(jīng)由國內(nèi)資本占主導(dǎo)地位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在今年二季度成交的大宗交易中，來自國內(nèi)的買家已經(jīng)占據(jù)交易總額的近60％，其中比較突出的個(gè)案正是發(fā)生在今年5月，SOHO中國以32億元的價(jià)格購得位于長寧區(qū)中山西路上的新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室，總成交面積為14．22萬平方米，這一項(xiàng)目由兩棟雙子塔式的寫字樓組成，包括10．02萬平方米的寫字樓面積和1．26萬平方米的商業(yè)面積（含地下商業(yè)面積），原本由香港新世界中國旗下的上海三聯(lián)開發(fā)并擁有，SOHO中國在收購?fù)瓿珊笳�式將這一項(xiàng)目命名為SOHO中山廣場，按照32億元的收購款和辦公面積和商業(yè)面積估算，SOHO中國的收購均價(jià)約為28353元／平方米。

　　粗略估算，僅僅是永銀大廈和新世界長寧商業(yè)中心這兩個(gè)成交個(gè)案，就已經(jīng)為二季度的上海大宗物業(yè)投資市場“貢獻(xiàn)”了55億元的的成交金額。

　　寫字樓自用買家活躍

　　另一方面，商報(bào)記者注意到，在今年第二季度，隨著外資企業(yè)對寫字樓的需求復(fù)蘇以及內(nèi)資企業(yè)對寫字樓需求的日益增長，上海甲級寫字樓租金與入住率雙雙有所上升，而上海寫字樓投資市場活躍程度也明顯提升，尤其是那些企業(yè)自用的買家。

　　以新加坡華僑銀行為例，其斥資近人民幣9．5億從上海國際集團(tuán)資產(chǎn)管理公司手中購得了上海國際集團(tuán)廣場，成交均價(jià)約為每平方米人民幣41300元。上海國際集團(tuán)廣場位于浦東陸家嘴，總高6層，總建筑面積約2．3萬平方米，在去年年底時(shí)，上海國際集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司將其持有的上海國際集團(tuán)廣場有限公司100％股權(quán)在上海聯(lián)交所網(wǎng)站上掛牌轉(zhuǎn)讓，而上海國際集團(tuán)廣場有限公司的主要資產(chǎn)即是上海國際集團(tuán)廣場，華僑銀行收購上海國際集團(tuán)廣場之后宣布將遷移總部至此，并將這一項(xiàng)目冠名為華僑銀行大廈。

　　自從森大廈宣布向自用客戶分層出售環(huán)球金融大廈之后，這一上海頂級的寫字樓也贏得了不少自用買家的青睞。商報(bào)記者從第一太平戴維斯了解到，天平保險(xiǎn)&國華人壽買下了環(huán)球金融中心的69－70樓，成交金額為人民幣5．5億元，成交均價(jià)約為82718元／平方米；新源控股斥資2．62億元購得環(huán)球金融中心的71樓寫字樓，均價(jià)為82054元／平方米；前不久，來自法國的時(shí)尚品牌“面包黃油”又以每平方米80500元的均價(jià)買下了環(huán)球金融中心的67層寫字樓，成交金額約為2．7億元。整層寫字樓面積為3354平方米，而這也是今年上半年上海環(huán)球金融中心獲得的第六宗整層寫字樓交易。

　　事實(shí)上，在當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場上，位于核心區(qū)域、可供交易的辦公樓和零售物業(yè)的存量仍然非常有限，在過去半年中，部分分層銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。坐落于長寧區(qū)虹橋路、淮海路口的中山萬博廣場于去年年底開盤，在開盤至今7個(gè)月左右的時(shí)間，這一分層銷售的寫字樓項(xiàng)目就已進(jìn)入收尾階段，購買寫字樓的客戶全數(shù)為企業(yè)，且多表示自用。此前，一位尚未公開身份的買家剛剛購得陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天大廈28層，整層寫字樓面積為1980平方米，成交價(jià)格約為每平方米人民幣69352元，較今年第一季度該棟寫字樓的成交均價(jià)相比，高出近5．1％。

　　值得一提的是，當(dāng)前，政府收緊銀行信貸，境內(nèi)房地產(chǎn)投資者的投資受困于資金緊缺，相比之下，境外投資者擁有越來越多的機(jī)會與國內(nèi)開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，或借貸給需要現(xiàn)金的國內(nèi)開發(fā)商，因此，在將來的大宗物業(yè)投資市場，或許將出現(xiàn)聯(lián)合收購。