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    上海銀監(jiān)局近期叫停個人消費貸款購買商業(yè)用房,乃至要求本地各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收、成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。此一商業(yè)地產(chǎn)新規(guī)的出臺，引起市場諸多揣測：紅火半年有余，不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)，終于走到路的盡頭。上海打了第一槍，接下來是否引發(fā)各地響應(yīng)……

　　蜂擁取商地，前景足堪慮

　　事實上，近三個月來，愈來愈多的人在判斷商業(yè)地產(chǎn)前景時，總是發(fā)出悲觀的評估，而我始終不輕易觸碰這類話題，因為我知道今天商業(yè)地產(chǎn)的“蓬勃發(fā)展”，有其不得已的“苦衷”。

　　如果不是住宅受到嚴(yán)厲調(diào)控，乃至土地供應(yīng)過多地以商業(yè)用地為主，又有多少開發(fā)商會對其產(chǎn)生興趣？茲以實際數(shù)據(jù)說明之——上半年全國130個城市共推出土地11706宗，其中住宅類用地僅占3495宗，足可顯示內(nèi)情並非如表象般單純，甚至可以這么說，開發(fā)商蜂擁取得商地，或多或少是無可奈何的選擇。畢竟，那根本是他們之前從未碰觸過的“軟肋”！

　　盡管不少大型開發(fā)商針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出過不少豪言壯語，包括萬科、保利、金地、遠(yuǎn)洋、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)大鱷在內(nèi)，均曾在公開場合信誓旦旦地表示，將在若干年內(nèi)使商業(yè)地產(chǎn)占公司贏收的三成以上云云。我卻擔(dān)心這種表態(tài)，只怕又是“半夜逛墳場”——吹口哨給自己壯膽！

　　沒人問消費力從何而來

　　需要知道的是，商業(yè)與住宅地產(chǎn)最關(guān)鍵的差異，是住宅蓋完就結(jié)束，基本獲利了結(jié)，而商樓蓋好卻才剛剛開始。既然是啟程、萌芽階段，又必需考慮周邊競爭態(tài)勢與本身產(chǎn)品輻射力的變數(shù)，收益是如何計算出來的呢？我看恐怕是“拍腦袋想出來的”，距離現(xiàn)實何其遙遠(yuǎn)。

　　尤其值得玩味的是，每個商業(yè)地產(chǎn)商都說自己產(chǎn)品的輻射能量可以覆蓋周邊方圓多少多少公里，都說自己是與眾不同的特甲級寫字樓、五星級商場、六星級賓館，卻沒有人問消費力從何產(chǎn)出？這不是很荒謬嗎？以“臨港新城”為例，總建面2200萬平方米，其中商業(yè)面積高達(dá)1000萬平方米，配比之懸殊令人結(jié)舌膛目！至少我的內(nèi)心是充滿疑問的：如此龐大的商業(yè)量體到底將來要給誰使用？需要“養(yǎng)”多少年？最后“養(yǎng)”出來的，是人氣、商機？還是蚊子？

　　商地迎來“冰火兩重天”

　　因此每當(dāng)有人說，未來是“商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年”時，我都有種不寒而栗的感受。的確，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長”的大政方針的引導(dǎo)下，以內(nèi)需為主之零售、服務(wù)業(yè)必然迎來春天，各種連鎖、加盟行業(yè)將大行其道，中長期商業(yè)地產(chǎn)的需求大爆發(fā)已勢所難免！但同樣可以預(yù)見的是，如雨后春筍般出世的商業(yè)用房，卻將與繁榮的商業(yè)形成“冰火兩重天”，而“爭相追捧”與“乏人問津”的比例，應(yīng)是三七開。換言之，相對多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)會有一個歷經(jīng)磨難之“鳳凰涅槃”的潰敗與重生過程。比較不幸與令人擔(dān)憂的是，我判斷這其中至少超過一半，會一蹶不振、就此沉淪。

　　也就是說，商業(yè)地產(chǎn)之未來十年，有的真的成了人見人愛的黃金，有的則蛻變?yōu)辄S澄澄的狗屎！

　　我記得在今年1月26日以“限購”為首的第三波政策調(diào)控啟動時，潘石屹曾“幸災(zāi)樂禍”地說：未來五年開發(fā)商會倒掉一半！借以表達(dá)自己及早轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的先見之明。而我認(rèn)為小潘的判斷太過樂觀，也存在一定的誤導(dǎo)性。的確，過半的開發(fā)商有可能會因為土地取得困難、地價高不可攀乃至政策強力打壓，在五年內(nèi)面臨倒閉厄運，但小潘藏著、掖著沒說出口的下半段話是：沒倒的那一半，會在轉(zhuǎn)進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)后，再倒一半！