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    自從宏觀調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)便一路長紅，“不限購、不限貸”更成為房產(chǎn)群發(fā)手機(jī)短信的關(guān)鍵詞。而多位房產(chǎn)公司“大佬”也將關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，期望完成由單純從事住宅的開發(fā)銷售向兼顧持有商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅的轉(zhuǎn)型。

    相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的最終價(jià)值需要靠運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)，一鋪養(yǎng)三代，而養(yǎng)鋪需10年，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)不會(huì)有很多贏家，強(qiáng)者恒強(qiáng)。在商業(yè)地產(chǎn)一擁而上的背后，潛藏著較多風(fēng)險(xiǎn)。

    于是在2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，提出銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。隨后，上海銀監(jiān)局便宣布叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購買商業(yè)用房，更要求各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收、成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放貸款。

    自此，“不限購、不限貸”在商業(yè)地產(chǎn)中已成為“過去時(shí)”。數(shù)據(jù)也顯示，新政的實(shí)施嚴(yán)重打擊了商業(yè)地產(chǎn)的成交，限貸之前上海商業(yè)地產(chǎn)8月日均成交約96套、1.48萬平方米，限貸之后日均成交僅為73套、6437平方米。

    在我看來，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)異常殘酷的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場(chǎng)可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價(jià)值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。

    在商業(yè)中，第一名跟第二名的利潤率往往相差非常大，而在商業(yè)地產(chǎn)中，更是第一名吃肉，而三、四名連口湯都喝不上。

    當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤潛力非常大。中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿�，此時(shí)考驗(yàn)的就是投資者的眼光。

    以上海、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例，目前香港甲級(jí)寫字樓租金平均為每月每平方呎65.1港元。而上海二季度上海甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上升至每天每平方米人民幣8.7元。以租金做判斷的話，目前香港甲級(jí)寫字樓的租金仍是上海的2.27倍。而以最高端的物業(yè)為例，前段時(shí)候，香港國際金融中心二期共五個(gè)高層單位以每月每平方呎160港元租出，成為自2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后全港最高呎租成交，而上海的國金中心每天每平方米租金為人民幣10元，其租金更是相差近5倍。

    而從商鋪的情況來看，目前上海主要商圈首層平均租金為人民幣39.5元/平方米凈面積/天，南京東路和南京西路的街鋪?zhàn)饨馂槿嗣駧?0 元/平方米凈面積/天。而香港銅鑼灣一線店舖平均呎租約1260港元，全球排名維持第二位，其租金更是相差6倍多。

    若以香港為目標(biāo)，以上海、北京為例，目前的一線寫字樓、商鋪，其租金必然會(huì)在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下處于上升通道。從趨勢(shì)來看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長的一段時(shí)間。

    商業(yè)地產(chǎn)，是否hold住的關(guān)鍵還是在于需求和消費(fèi)力。而對(duì)開發(fā)商來說，只有開發(fā)并持有處于市場(chǎng)金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競(jìng)爭(zhēng)力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。

    所以，大家不妨回想下恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗的那句名言：“不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。”