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    “現(xiàn)在，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)都開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。但是，中國的商業(yè)地產(chǎn)不是藍(lán)海，它早就是一片紅海了。國內(nèi)空置的商業(yè)用房比住宅多得多，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈。”陽光100集團(tuán)董事長兼總裁易小迪對記者表示，當(dāng)所有人的目光都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)時，隱憂隨之浮現(xiàn)。
　　
　　“現(xiàn)在，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)都開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。但是，中國的商業(yè)地產(chǎn)不是藍(lán)海，它早就是一片紅海了。國內(nèi)空置的商業(yè)用房比住宅多得多，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈。”陽光100集團(tuán)董事長兼總裁易小迪對記者表示，當(dāng)所有人的目光都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)時，隱憂隨之浮現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見兩種模式

　　截至目前，萬保招金等知名房企均已披露近期發(fā)展計(jì)劃及行業(yè)展望，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲備、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為其戰(zhàn)略選擇之一。陽光新業(yè)、寶龍地產(chǎn)均表態(tài)將堅(jiān)持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，世茂股份、龍湖地產(chǎn)則繼續(xù)將商業(yè)地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)之一。

　　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸形成了兩種開發(fā)模式：銷售型與持有型。銷售型模式照搬了住宅開發(fā)的老套路，飽受非議，比如潘石屹開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)絕大部分都是散售型，其旗下項(xiàng)目物業(yè)糾紛頻出。

　　作為國際上商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主流模式，持有型開發(fā)模式正逐漸被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所接受，并得到了包括凱德、萬達(dá)、陽光新業(yè)等房企的青睞。“房企如果僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目然后再賣掉它，缺乏后期的運(yùn)營管理，那么很難說它是一個合格的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對記者表示，運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)遇到的困難遠(yuǎn)比銷售要多得多。”

　　持有型模式面臨四大難題

　　難題一，資金壓力大。“運(yùn)作一個商業(yè)項(xiàng)目，少則需要幾個億、多則十幾億，要壓幾年甚至十幾年。”據(jù)陽光新業(yè)副總裁楊寧介紹，從目前國內(nèi)的租金水平來看，一個商業(yè)項(xiàng)目要收回成本，需要8-11年的時間。相比銷售型的快進(jìn)快出，持有型模式首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場受調(diào)控政策、銀根緊縮影響，資金問題幾乎是所有開發(fā)商的共同難題。

　　難題二，短期收益下滑。“隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先短期收益高的住宅開發(fā)會萎縮，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表必然會隨之變化。”楊寧認(rèn)為：“對于注重財(cái)務(wù)報(bào)表的上市公司而言，這是轉(zhuǎn)型時最大的糾結(jié)，就看管理者如何取舍短期利益和長期利益。”

　　難題三，專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)難。“當(dāng)年，集團(tuán)決心轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之后，走了許多人。”國內(nèi)某知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴記者。而楊寧表示：“一般來說，一支商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時間。我們花了5年時間，現(xiàn)在旗下兩家商業(yè)管理公司只能算是初具規(guī)模。”

　　難題四，商業(yè)運(yùn)營艱難。近期，位于北京東三環(huán)的太平洋百貨因運(yùn)營不善即將歇業(yè)，這對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商敲響了警鐘。楊寧認(rèn)為，與住宅一售了之相比，運(yùn)營問題始終困擾著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。北京華貿(mào)中心的開發(fā)商國華置業(yè)董事長房超也有同樣的觀點(diǎn)，他表示，每棟商業(yè)物業(yè)是做酒店還是商場，商場的每一個樓層經(jīng)營什么，這一切到招商時才開始想就晚了。以做傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)來做商業(yè)地產(chǎn)，十有八九要遭遇挫折。

　　另外，能否找到長期、優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能否取得成功的關(guān)鍵。例如，在各地的萬達(dá)廣場都能看到索菲特酒店;在陽光新業(yè)的商業(yè)物業(yè)，都能看到諸如華堂、家樂福、沃爾瑪?shù)攘闶凵碳摇?/p>

　　建筑綜合體將成未來趨勢

　　作為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成績斐然的開發(fā)商，凱德中國相關(guān)人士表示，建筑綜合體將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的未來趨勢，這將有效化解持有型物業(yè)帶來的資金壓力，企業(yè)可以靠銷售一部分配套的住宅或公寓來平衡項(xiàng)目的現(xiàn)金流。

　　比如，凱德中國近期將在天津著名的小白樓區(qū)域推出凱德·國貿(mào)項(xiàng)目，其包含商場、辦公樓及公寓、會所等，建成后將由3座塔樓及裙樓組成，總建筑面積超過22萬平方米。這種完整的業(yè)態(tài)組合實(shí)際上正是凱德中國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域制勝之道的縮影。

　　“你要問我怎樣才能運(yùn)營好商業(yè)地產(chǎn)，對抗周期性風(fēng)險(xiǎn)，在調(diào)控中立于不敗之地。我告訴你，很簡單，地段、地段，還是地段。”凱德中國常務(wù)副主席林明彥表示，在天津的市政規(guī)劃中，將有4條軌道線穿越小白樓區(qū)域，其中，軌道交通1號線的小白樓站將與凱德·國貿(mào)主體建筑無縫連接。

　　“中心城區(qū)及地鐵上蓋的商業(yè)綜合體優(yōu)勢明顯，人流量大，可以保證商場的消費(fèi)購買力，從而帶動租金收益保持穩(wěn)定或上漲。”世聯(lián)地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)王海斌分析認(rèn)為。