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    在住宅宏觀調(diào)控政策日益嚴(yán)厲的當(dāng)下,商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出逆市上揚(yáng)的態(tài)勢。今年以來,眾多房地產(chǎn)開發(fā)商、投資客開始轉(zhuǎn)向調(diào)控措施較少涉及的商業(yè)地產(chǎn),導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。

    高速“增值”的商業(yè)地產(chǎn)背后不僅存在著潛在的投資機(jī)會(huì),同樣存在著潛在的投資風(fēng)險(xiǎn),不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在現(xiàn)有的市場條件下,無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者、消費(fèi)者,都應(yīng)該理性面對商業(yè)地產(chǎn)的升溫,實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)市場上的多方共贏。

    商業(yè)地產(chǎn)“熱度”持續(xù)上行

    在廣州最繁華的北京路步行街,一棟三十多層的某商業(yè)地產(chǎn)下面,十幾個(gè)促銷人員高舉著“不限購、不限貸、升值空間大”的促銷牌,在路上招徠顧客。

    促銷員李先生告訴記者,現(xiàn)在這棟商業(yè)地產(chǎn)的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米23800元,比年初上漲了1000多元。“這個(gè)附近已經(jīng)沒有能夠再建商業(yè)大樓的土地了,投資穩(wěn)賺不賠。”他說。

    根據(jù)廣州中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),2011年廣州商業(yè)用商品房成交均價(jià)為每平方米22153元,比2010年全年均價(jià)高出10.9%,辦公用地產(chǎn)成交均價(jià)為21281元每平方米,比2010年全年均價(jià)高出14.5%。

    這種現(xiàn)象并不是個(gè)案。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),2011年1-8月,北京商鋪和寫字樓的成交均價(jià)分別為每平方米24695元、24850元,較2010年分別上漲11%和6%。2011年1-8月,北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積231萬平方米,基本與去年同期持平,成交面積為203萬平方米,較去年同期上漲6%。供應(yīng)與成交比由去年的1:0.74增至1:0.88,消化率較去年增加了14個(gè)百分點(diǎn)。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,第四季度商業(yè)地產(chǎn)市場需求依然強(qiáng)勁,本地和外資企業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期發(fā)展迅速,企業(yè)經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)和經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大,都將促使商業(yè)地產(chǎn)需求的旺盛;對于住宅限購將在全國范圍內(nèi)推廣,將促使更多的投資購買需求溢出至商業(yè)地產(chǎn)。在無相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)的前提下,前三季度商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的趨勢將在第四季度延續(xù),并且升值的速度還會(huì)加快。

    中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營業(yè)總監(jiān)羅思源則認(rèn)為,第四季度商業(yè)地產(chǎn)總體上還會(huì)保持上升趨勢,但是價(jià)格不會(huì)上漲得太高。“第四季度商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)量會(huì)增大,開發(fā)商為了搶‘游資’盡快回籠資金,不會(huì)定價(jià)過高。”

    商業(yè)地產(chǎn)“大戰(zhàn)”風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

    限購背景下大大小小的房企紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)“淘金”。“招保萬金”四大龍頭房企公布2011年發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)展望顯示,謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備,轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是其戰(zhàn)略選擇之一。比如,以前堅(jiān)持純住宅開發(fā)的金地集團(tuán)提出以“住宅業(yè)務(wù)為核心,以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想,向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

    張?jiān)抡J(rèn)為,銀行、信托、企業(yè)債券等融資渠道收緊,促使房企在資金緊缺的情況下,更注重在售項(xiàng)目的資金回籠。和住宅市場成交低迷相比,今年商業(yè)地產(chǎn)成交呈現(xiàn)逆市上漲趨勢,極有可能成為限購下眾多房企的“救命稻草”。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存認(rèn)為,住宅市場“遭遇”限購、實(shí)業(yè)回報(bào)利潤趨低,在投資渠道較少的情況下,大量投資客開始炒作不限購的商業(yè)地產(chǎn)。

    張?jiān)碌葘＜艺J(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)趨熱其間風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視。政策調(diào)控很可能進(jìn)一步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

    8月末,上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示,要求對未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停放商業(yè)貸款,停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購買商業(yè)用房。在7月份銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)等非住房類貸款的監(jiān)測。張?jiān)抡J(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)高漲行情即將觸犯調(diào)控臨界,進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企必須同時(shí)做好應(yīng)對政策調(diào)控的準(zhǔn)備。

    除此之外,還必須看到商業(yè)地產(chǎn)存量泡沫化已經(jīng)比較嚴(yán)重。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì),北京目前庫存可售商業(yè)地產(chǎn)面積為968萬平方米,較年初僅減少了30萬平方米。陳寶存說,商業(yè)地產(chǎn)目前處在供過于求的狀態(tài),與住宅不同的是,商業(yè)地產(chǎn)沒有剛性需求這一說,都是投資需求。“現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格多半都是炒起來的,北京的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了賣不動(dòng)的跡象,如果開發(fā)商還是一擁而上只會(huì)導(dǎo)致更多的資金套牢在里面。”

    羅思源認(rèn)為,持有型商業(yè)經(jīng)營資金回收周期較長,中小房企往往會(huì)向銷售型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)變,向短線投資經(jīng)營轉(zhuǎn)變。“這些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對于商業(yè)運(yùn)行的投入不夠,導(dǎo)致后期資金回籠困難,雖然有開發(fā)商包租、返租的做法,但是目前這種做法的弊端已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn),投資風(fēng)險(xiǎn)慢慢的表露出來。”

    商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵還在后期的運(yùn)營

    商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí),人們關(guān)注的是如何讓這個(gè)市場實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展,讓開發(fā)商、投資者、政府三方都實(shí)現(xiàn)多贏。

    “和住宅業(yè)務(wù)相比,商業(yè)地產(chǎn)在銷售、出租、招商、運(yùn)營、管理等各個(gè)方面都需要更加專業(yè)的人才,需要形成系統(tǒng)、高端的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式和專業(yè)的人力資源來管理。”張?jiān)抡J(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)不僅開發(fā)難度要高于住宅地產(chǎn),關(guān)鍵還在于后期的運(yùn)營。

    陳寶存認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)改變現(xiàn)在這種“先蓋房子再招商”的做法,改變“建房人不懂招商,招商人不建房”的狀態(tài)。由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)面對的消費(fèi)人群不一樣,因此在規(guī)劃的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)對其規(guī)模、配套、定位、周邊環(huán)境進(jìn)行充分預(yù)估,由專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營,不是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都能活。

    羅思源認(rèn)為,投資者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合評(píng)估價(jià)格、所處地段、開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營環(huán)境。他說:“商業(yè)地產(chǎn)所處的路段、區(qū)域非常重要,可以看到其未來價(jià)值提升的空間。與周圍的配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)則決定了該物業(yè)未來發(fā)展的情況。”

    陳寶存還說,有的地方在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃上也不盡合理,比如國內(nèi)某二線城市規(guī)劃建設(shè)150個(gè)城市商業(yè)綜合體。“建設(shè)出的房子沒人買,更沒有人用,政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)把審批關(guān),進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃,在發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局要有前瞻性,講究規(guī)劃決策的穩(wěn)定性和持續(xù)性。”