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　　“2010年至2020年是商業(yè)地產的黃金十年。”近兩年來，上至商業(yè)巨頭，下至民營投資，人們無不堅信著這一論調。誠然，隨著城市化進程的加速，商辦物業(yè)正在迎來新的需求與機遇，而住宅市場的嚴厲調控又促使大量資本進駐商業(yè)地產。各種利好之下，商業(yè)地產市場群雄并起的火爆場面不斷升溫。

　　 只是，“火爆的背后未必真的景氣”，高力國際商鋪服務副董事朱喜平的這一感慨似是對扎堆轉型的房企現(xiàn)狀最為客觀的評價。比專家更為謹慎的則是時刻盯著地產行業(yè)的相關部門，在上海，一紙商業(yè)期房限貸令雖然算不上重拳，但原本商家最愛的“不限貸、不限購”開始有了附加條件。而北京、武漢、青島等城市各自推出非住宅房產稅，租賃、轉讓土地稅等各類通知也層出不窮。至今，這些稅費法的確還未對整個商業(yè)地產市場造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠——原本逍遙于調控外的商業(yè)地產，如今也逐步進入監(jiān)管，若是“熱”成了社會問題，調控序幕可能會隨時揭開。

　　調控警報事出有因

    住宅市場限購限貸后，商業(yè)地產得益于調控之外，逐漸成為了投資客的新寵。據(jù)中國商業(yè)地產聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產發(fā)展報告》顯示，2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。

　　而今年以來，一線城市的商業(yè)地產投資仍在迅速增長。據(jù)佑威機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年年初至今，上海新增土地市場供應中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比提升34%，達到126萬平方米，規(guī)劃建筑面積達到261萬平方米。前7個月上海寫字樓和商鋪的成交總量，在過去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中國土地估價師協(xié)會研究稱，未來兩三年里，上海市場新增的商業(yè)辦公項目將以30%左右的增幅入市。而市場存量方面，截至7月底，上海寫字樓市場存量達到市場峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計算，最起碼要21個月才能消化完畢，這還不算未來的市場新增供應。

　　隨著供應量的不斷增加，市場的風險自然也逐步加劇，加之明后年恰逢新政后各房企還款高峰期迫近，這般敏感的節(jié)點時刻，政府出手干預也便顯得合情合理了。今年7月，銀監(jiān)會主席劉明康在2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議上，第一次對商業(yè)地產抵押貸款提出具體要求，明確銀行對商業(yè)地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭。一個月后，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前的要求僅是在結構封頂后。

    “政府的這一舉措，主要還是為了防止消費類貸款購買商業(yè)地產，也是為了控制總體信貸規(guī)模保持相對平穩(wěn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉如是說。他同時向我們分析，今年以來上海市主要銀行個人房貸減少，但個人消費貸款卻猛增，一定程度上應該存在消費類貸款購買住宅或商業(yè)地產這種打擦邊球現(xiàn)象；當前上海銀監(jiān)局收緊個人消費類貸款購置商業(yè)地產，也是防止個人貸款炒作商業(yè)地產造成泡沫。

　　而在中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍眼中，前者僅僅是重申了原本就存在規(guī)定，且受眾有限，但“竣工后方可發(fā)放貸款”這一條對于市場的影響就不容小覷了。“對于商業(yè)地產來說，從結構封頂?shù)娇⒐を炇眨�還有相當?shù)难b配工程量，封頂后續(xù)工程的資金消耗在某些高端項目中占比甚至占到3-4成甚至更高，時間消耗也有1-2年之久。”在他看來，貸款發(fā)放時間延后，讓原本開發(fā)商業(yè)物業(yè)就面臨很緊張的企業(yè)資金狀況雪上加霜。這一規(guī)定不僅會置部分樓盤于爛尾風險之中，更抬高了商業(yè)地產的開發(fā)門檻，攔阻部分企業(yè)進入商業(yè)地產開發(fā)的步伐。

　　不過，對于投資者而言，這或許是個好消息，畢竟，竣工現(xiàn)房的項目，招商工作普遍已經(jīng)進展過半，運營啟動也在朝夕之間。呈現(xiàn)給市場的就是一個相對“完整”的項目，留給投資者更多的權衡評估空間，投資風險也會在更大的程度上得到控制。

　　房企無奈轉型

    政府會出手干預，自是證明了商業(yè)地產已然被推上了風口浪尖，其背后的“始作俑者”除了各類民間資本，品牌開發(fā)商的扎堆進駐更是“功不可沒”。

　　無論出于自愿抑或無奈，從去年起各家開發(fā)商紛紛宣布加大商業(yè)地產開發(fā)力度。時至今年，從頻繁拿地到與商企戰(zhàn)略合作的部署，品牌房企已然將“增加商業(yè)地產經(jīng)營比重”進行到底。

    或是為了平衡受到限購影響的豪宅市場，今年以來，綠城集團在取得了寧波和沈陽的兩幅商業(yè)地塊之后，又攜手上海華彬投資有限公司聯(lián)合體，以總價24.3億元拿下上海普陀區(qū)長風10號北地塊，折合樓板價為10768元/平方米，成為上海上半年成交總價最高的一宗商辦用地。

　　拿地僅僅是個開始，即便萬科總裁郁亮曾公開放言“萬科本身不想做商業(yè)地產，是為了做好住宅而去做商業(yè)地產，目前土地出讓中一般均有20-40%是非住宅用地，因此如果不會做商業(yè)地產，連住宅也做不好。”但萬科近年還是在深圳、北京等多地進行了商業(yè)開發(fā)，同時還建立了自己的商業(yè)地產策略——除了會在地標性購物中心、社區(qū)商業(yè)以及寫字樓等方面多點開花，萬科還與肯德基、麥當勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個品牌商戶簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。

　　無獨有偶，商業(yè)地產總規(guī)模逼近1500萬平方米的綠地集團也與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城等知名商企建立全面戰(zhàn)略合作關系，從單一型開發(fā)商向商業(yè)地產全程營運商轉變。

    在朱喜平看來，這種仿效了新鴻基、凱德等老牌商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展模式，經(jīng)萬達實踐獲得成功之后，也應是有實力的住宅開發(fā)商在今后幾年最值得考慮的選擇。“隨著住宅市場的調控及政府推地商業(yè)配比的導向，擁有足夠資金實力的住宅開發(fā)商大多會進入商業(yè)地產領域。目前看來，大家面臨的都是同一個問題：轉型。”朱喜平分析道。

　　調控剔劣汰

    房企轉型商業(yè)地產之路，并非走得一帆風順。

　　朱喜平認為，許多住宅開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產時依然固守原本的理念——追求土地低成本，而未考慮到地段對于商業(yè)的重要性。而物業(yè)建成后又容易僅追求短期利益，希望迅速銷售脫手，這與真正能成功的商業(yè)模式相去甚遠。“想要做好商業(yè)地產，資本、渠道、團隊、品牌、管理一個都不能少，這不是所有開發(fā)商都適合的，很多時候需要多方資源的整合。”