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    據(jù)全球第三大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2011年第三季度，珠江新城富力盈信大廈和高德置地廣場(chǎng)三期E座/F座 落成入市，為廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)141,096平方米。受此影響，本季度廣州市甲級(jí)寫字樓整體空置率上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至20.5%。

　　市場(chǎng)租賃成交保持活躍，來自日本、美國等跨國公司電子科技、廣告、金融行業(yè)的租賃需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，而國內(nèi)大型房地產(chǎn)類企業(yè)則積極在市中心區(qū)域?qū)ふ覂?yōu)質(zhì)辦公地點(diǎn)。本季度整體市場(chǎng)租金保持上升態(tài)勢(shì)，盡管增幅已較上季度收窄，仍錄得1.6%的環(huán)比升幅，至每月每平方米人民幣149.6元，同比上升14.7%。

　　盡管市場(chǎng)需求旺盛，但鑒于未來新增供應(yīng)體量較大，多個(gè)即將完工項(xiàng)目積極推進(jìn)預(yù)租，吸納優(yōu)質(zhì)租戶；新近落成項(xiàng)目為提高入住率，培育更好的商務(wù)氛圍，業(yè)主在租金談判上開始有些許讓步。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國際研究顯示，2011年第三季度，廣州市珠江新城共有2棟甲級(jí)寫字樓交付使用，包括富力盈信大廈和高德置地廣場(chǎng)三期E座/F座，共提供141,096平方米的新增供應(yīng)。受此影響，整體空置率上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至20.5%。越秀區(qū)和海珠區(qū)由于未來新增供應(yīng)稀缺，市場(chǎng)以消化庫存為主，整體空置率預(yù)期將繼續(xù)保持平穩(wěn)下降；因廣州甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)主要集中在天河區(qū)珠江新城區(qū)域，預(yù)期未來一年天河區(qū)空置率將有10%左右的上升壓力。

　　本季度市場(chǎng)租賃成交保持活躍，來自日本、美國等跨國公司電子科技、廣告、金融行業(yè)的租賃需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，而國內(nèi)大型房地產(chǎn)類企業(yè)則積極在市中心區(qū)域?qū)ふ覂?yōu)質(zhì)辦公地點(diǎn)。本季度大宗租賃成交案例包括：雅居樂地產(chǎn)租賃廣州國際金融中心13,000平方米，佳能電子租賃太古匯4,400平方米，中宏保險(xiǎn)則租賃高德置地廣場(chǎng)2,200平方米，惠普、日本電通廣告分別租賃高德置地廣場(chǎng)1,800平方米辦公室，中信證券則租賃高德置地廣場(chǎng)1,800平方米作為其VIP客服部。

　　租金趨勢(shì)

　　高力國際報(bào)告指出，2011年第二季度，盡管市場(chǎng)需求旺盛，但鑒于未來新增供應(yīng)體量較大，多個(gè)即將完工項(xiàng)目積極推進(jìn)預(yù)租，吸納優(yōu)質(zhì)租戶；新近落成項(xiàng)目為提高入住率，培育更好的商務(wù)氛圍，業(yè)主在租金談判上開始有些許讓步。本季度中心區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓整體租金增速放緩，平均租金錄得環(huán)比上升1.6%，至每月每平方米人民幣149.6元，同比增幅則達(dá)14.7%。三個(gè)區(qū)域中，越秀區(qū)和海珠區(qū)租金保持穩(wěn)定，分別為每月每平方米人民幣107.3元和93.2元；天河區(qū)租金在本季度保持上升趨勢(shì)，至每月每平方米人民幣160.6元，其中珠江新城區(qū)域?qū)懽謽瞧骄�租金已突破每月每平方米人民�?70.3元。

　　售價(jià)趨勢(shì)

　　高力國際報(bào)告還指出，寫字樓銷售市場(chǎng)方面，本季度投資需求持續(xù)升溫，加上市場(chǎng)可售項(xiàng)目供應(yīng)增加，如珠江新城富力盈盛廣場(chǎng)、越秀財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)及保利中達(dá)廣場(chǎng)等，寫字樓銷售成交活躍；根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年7-8月廣州市寫字樓成交量達(dá)197,600平方米，較上季度同期增長31.5%。甲級(jí)寫字樓售價(jià)繼續(xù)上升，本季度錄得平均售價(jià)為每平方米人民幣29,051元，較上季度上漲5.6％，較去年同期上漲19.5％。

　　市場(chǎng)展望

　　高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋指出，2011年第三季度，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)會(huì)議強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)并第一次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。由于近兩年廣州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)炙熱，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，廣州未來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)停貸可能性亦較大，開發(fā)商將面臨較大的資金壓力，市場(chǎng)供應(yīng)則會(huì)隨之回落；另一方面此舉也將給寫字樓投資需求帶來一定的消極影響。

　　展望2011年底至2012年廣州將有數(shù)個(gè)高端甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目落成入市，包括太古匯、珠江城、利通廣場(chǎng)等，新增供應(yīng)體量預(yù)期將在182萬平方米左右，其中88%以上位于珠江新城，陳厚橋預(yù)計(jì)未來一年廣州甲級(jí)寫字樓空置率將進(jìn)一步走高。業(yè)主招租壓力增大，租金談判空間將有所松動(dòng)，市場(chǎng)平均租金預(yù)期將在2011年底逐步趨穩(wěn)回落，整體將面臨下調(diào)壓力。