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    即使在當(dāng)前對房地產(chǎn)市場進行嚴厲調(diào)控的背景下，金融機構(gòu)管理部門尚未明顯提出商業(yè)地產(chǎn)信貸縮緊要求前，各商業(yè)銀行主動出手的情形也并不多見，房地產(chǎn)調(diào)控會向更深層次延伸？什么原因致使銀行暗中提高商業(yè)地產(chǎn)貸款門檻甚至停貸？對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前的住宅銷售狀況本來就讓他們焦頭爛額，此次商業(yè)地產(chǎn)信貸政策的變化，無異于雪上加霜，哪些商業(yè)地產(chǎn)銷售會受到重創(chuàng)？

    樓市調(diào)控擴至商業(yè)地產(chǎn)

    “近期的確有對商業(yè)地產(chǎn)信貸的相關(guān)風(fēng)險提示。”市銀監(jiān)局一知情人士向重慶晚報記者證實了該消息的真實性。

    我市不少銀行人士對此次商業(yè)地產(chǎn)信貸門檻的提高卻描述得非常輕松。一股份制銀行信貸人士稱：“主要是信貸額度緊張。歷來到年底時信貸額度都會自然收緊，加之今年受央行信貸收縮政策影響，資源更為缺乏。銀監(jiān)會關(guān)于商業(yè)貸款的警示或在一定程度上加劇了市場對商貸資金的缺口。”此前有媒體報道稱，銀監(jiān)會對商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險提示，來源于今年以來陸續(xù)上報的幾宗貸款違規(guī)案例。據(jù)了解，今年4月曾有一家小型商業(yè)銀行被內(nèi)部披露，商業(yè)抵押貸款的貸款用途審核不嚴格，貸款資金被查到違規(guī)流入樓市和股市。今年5月，曾有一家股份制商業(yè)銀行通過陰陽合同，違反商業(yè)貸款期限不得超過10年的規(guī)定。這兩個案例均發(fā)生在東部沿海的二線城市。

    “這些案件促使銀監(jiān)會對商業(yè)地產(chǎn)貸款做了較為深入的檢查稽核，引發(fā)了監(jiān)管高層的注意。”中國銀監(jiān)會法規(guī)部人士曾表示。

    “事實上一直以來，各大銀行對商業(yè)地產(chǎn)投資貸款的審核都比較嚴格，如今再次傳出收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款的信號，這也是銀行降低自身風(fēng)險的一種手段。”東原商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)董渝焱表示，他很清楚地記得，2007年時他所負責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)項目，銀行都組織專門團隊對貸款人資質(zhì)進行審核，甚至還專門邀請第三方機構(gòu)參與評估。

    收緊信貸資金防范過熱風(fēng)險

    然而，更多業(yè)內(nèi)人士并不認為上述理由是我市銀行緊縮商業(yè)地產(chǎn)信貸的真正原因。

    “上半年商業(yè)地產(chǎn)的‘火’是因為住宅市場資金的‘擠出’效應(yīng)。投資住宅市場的資金被調(diào)控政策擠出來了，流向股市，不景氣，流向商業(yè)的優(yōu)勢就非常明顯了。”策源地產(chǎn)副總經(jīng)理徐波昨日在接受重慶晚報記者采訪時形象地說：“我認為信貸資金收緊，在一定程度上也可以抑制流向商業(yè)地產(chǎn)的資金變得過熱，防范商業(yè)地產(chǎn)過熱的風(fēng)險。”重慶中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅稱，從今年初開始，各路專家和業(yè)內(nèi)人士高調(diào)宣揚“不限購、不限貸”、“住宅市場遭遇國家政策的嚴厲調(diào)控而商業(yè)地產(chǎn)卻是本輪調(diào)控的‘避風(fēng)港’”等觀點，導(dǎo)致大量資金開始由住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

    在各路資金的熱炒下，商業(yè)地產(chǎn)升溫迅速，部分城市已現(xiàn)過熱苗頭，因此管理層必須對此現(xiàn)象提出預(yù)警，謹防商業(yè)地產(chǎn)的過度投資炒作。

    上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受重慶晚報記者采訪時也稱，在住宅市場受到限購、限貸的遏制后，投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

    如果銀行放貸放松，將會導(dǎo)致下半年信貸增長過快，為確保金融市場穩(wěn)定，勢必會對這部分有過熱跡象的商業(yè)地產(chǎn)投資進行降溫。

    銷售型商業(yè)地產(chǎn)最受傷

    何偉堅在接受重慶晚報記者采訪時分析認為，商業(yè)地產(chǎn)信貸新政對于一些以自己持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，并無什么影響，反而對于一些以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會帶來最為直接的影響。“以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)項目，項目銷售和資金將面臨新的考驗。”業(yè)內(nèi)人士告訴重慶晚報記者，目前重慶的商業(yè)地產(chǎn)項目，大多數(shù)都是銷售型，真正開發(fā)者自持物業(yè)的比例相當(dāng)小。

    “對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，最不希望看到的是自己籍以救命的商業(yè)地產(chǎn)成為壓跨企業(yè)的致命稻草。”我市一大型房地產(chǎn)企業(yè)副總裁很是擔(dān)心這種結(jié)局的產(chǎn)生。

    他告訴記者，在住宅市場遭遇國家系列的調(diào)控政策后，不少開發(fā)商已經(jīng)暗調(diào)盈利方向，將商業(yè)地產(chǎn)的銷售資金作為企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的主要支撐。

    據(jù)了解，“招保萬金”四大龍頭房企公布2011年發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)展望顯示，謹慎擴張土地儲備，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是其戰(zhàn)略選擇之一。

    比如，以前堅持純住宅開發(fā)的金地集團提出以“住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想，向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

    而現(xiàn)在各大銀行紛紛提高商業(yè)地產(chǎn)信貸門檻，“這對于開發(fā)商來說并不是好事，會對項目銷售和房企資金鏈造成沖擊。”該人士表示。

    明年初商業(yè)按揭貸款或增多

    特別是在對預(yù)售商業(yè)地產(chǎn)項目暫停放貸，會直接影響開發(fā)企業(yè)的資金面，造成資金鏈緊張。

    業(yè)內(nèi)人士認為，對開發(fā)商而言，重慶本土目前僅有幾家房地產(chǎn)企業(yè)上市，大多數(shù)本地房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。但是今年以來央行七次上調(diào)存款準備金率，也是對房地產(chǎn)行業(yè)的警示，希望能夠抑制房貸沖動、控制貸款規(guī)模。融資渠道較少的開發(fā)商的資金利用成本還將進一步增加。

    “在樓市住宅調(diào)控密集的政策接連出臺背景下，貨幣政策是影響樓市調(diào)控的關(guān)鍵因素。”我市某商業(yè)銀行長期從事金融政策研究的凌明認為，頻繁上調(diào)存款準備金率、加息、縮減利率優(yōu)惠幅度等進行信貸調(diào)控，直接導(dǎo)致了用于發(fā)放貸款的資金減少，因此流向商業(yè)地產(chǎn)的資金也受到影響。

    凌明表示，對于購房者而言，年內(nèi)獲得貸款的難度還將加大，成本也逐步提高。但是，凌明認為這只是暫時，到明年初時住房貸款政策完全放松的可能很小，但獲得商業(yè)按揭貸款的機會則將增多。

    據(jù)了解，目前貸款購買鋪面、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的利率普遍在基準利率的基礎(chǔ)上要上浮20%~30%，最高可能上浮40%。因此，部分投資客戶因為銀行貸款條件審批苛刻，放款時間過長，投資需求正在逐步轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，如投資旅游地產(chǎn)、收藏品等。

    商業(yè)地產(chǎn)冬天將提前到來

    據(jù)了解，今年以來，銀監(jiān)會相繼在經(jīng)濟金融形式通報分析會及年中工作會上，三次對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險管理提出要求。

    據(jù)報道，銀監(jiān)會主席劉明康在7月中旬召開的2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議上，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，并要求“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準應(yīng)大幅高于住房按揭”。

    在7月底的銀監(jiān)會年中工作會議上，劉明康再次預(yù)警，要加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房貸款的檢測，保持對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注與警覺。

    此前有媒體報道，全國政協(xié)委員、商務(wù)部原部長助理黃海在一次會議中表示，商業(yè)地產(chǎn)面臨越來越大的政策調(diào)控風(fēng)險，“商業(yè)地產(chǎn)和商品房性質(zhì)確實存在很大的差別，但是對宏觀經(jīng)濟的影響和金融運行的影響有共同之處”。

    黃海說，國務(wù)院對商業(yè)地產(chǎn)不是沒有批示過，認為大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也應(yīng)該合理規(guī)劃，還要求銀監(jiān)會加強風(fēng)險提示。而“國家發(fā)改委曾經(jīng)在宏觀調(diào)控中也一度把商業(yè)地產(chǎn)列入進去”。此外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也面臨著市場挑戰(zhàn)。近日，市內(nèi)各家銀行接收的例行監(jiān)管通知中，再次對加強商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險管理提出要求并提高信貸門檻，難免引來市場的各種揣測之聲。業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著未來政策直接針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控可能為時不遠，商業(yè)地產(chǎn)的冬天將提前到來。

    但也有分析人士表示，目前監(jiān)管層的意圖仍是“預(yù)警”。商業(yè)地產(chǎn)是純粹的投資行為，政府當(dāng)前在做的只是在它過熱的時候適當(dāng)降溫，更主要的目標(biāo)也只是降低銀行體系的連帶風(fēng)險。

    同城置業(yè)常務(wù)副總傅奕也表示，一般投資商業(yè)地產(chǎn)比較合理的資金回收期是10年左右。目前市區(qū)中心的商業(yè)價格較貴，但租金并不高，已經(jīng)形成倒掛。新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)雖然價格便宜，但資金回收期更長。因此商業(yè)地產(chǎn)的投資也應(yīng)謹慎、理性選擇。