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    寫字樓從上世紀(jì)初誕生開始，企業(yè)就圍繞這寫字樓轉(zhuǎn)圈了，在現(xiàn)在這個(gè)以信息服務(wù)和技術(shù)服務(wù)為主流的現(xiàn)代社會，企業(yè)更是離不開寫字樓。但是長期的“蝸居”會讓人疲憊不堪。早期的寫字樓更是如此，寫字樓的辦公環(huán)境欠缺太多的人性化設(shè)計(jì)、內(nèi)部緊密的空間分隔和較差的空氣質(zhì)量都給人一種壓迫感。

    當(dāng)前品牌企業(yè)都希望能有一個(gè)舒適的、健康的、高效的和環(huán)保的辦公環(huán)境，而近來寫字樓產(chǎn)品的升級演化也恰恰迎合了這種新興的需求，而且這個(gè)漸漸的成為了主流趨勢。

    的確，換做若干年前，很少有人能把緊張忙碌的工作環(huán)境和花園般的商務(wù)別墅聯(lián)系在一起。如今，天津已經(jīng)有了多座商務(wù)別墅項(xiàng)目，這種集綜合辦公、商務(wù)、科研、服務(wù)于一體的商務(wù)花園，既借鑒了發(fā)達(dá)國家的獨(dú)棟辦公的舒適度高、容積率低、綠化面積大、私密性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，又結(jié)合了景觀、綠地、水景等自身創(chuàng)新特色，迅速成為高端寫字樓市場的新亮點(diǎn)。

    “隨著寫字樓產(chǎn)品的更新?lián)Q代，改變?nèi)藗兩�活的不僅體現(xiàn)在前述的辦公環(huán)境方面”。天津仕一邦地產(chǎn)咨詢顧問公司市場研究人員告訴記者：“辦公別墅更主要是商務(wù)物業(yè)在外在形態(tài)和環(huán)境設(shè)計(jì)中的改變，通常建筑密度和容積率都很低，樓層在2-3層之間，與居住型別墅區(qū)相似，講究生態(tài)和舒適度，使得日常辦公和商務(wù)處理更加輕松時(shí)尚;其實(shí)現(xiàn)代辦公要求更高的智能化方面，比如人們常說的5A智能化，即指辦公智能化、樓宇自動化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化，這些系統(tǒng)將為更多數(shù)量集中在市內(nèi)商務(wù)區(qū)辦公的企業(yè)提供辦公便利和安全保障。此外，獨(dú)立于辦公物業(yè)的軟硬件之外的，是現(xiàn)在的寫字樓定位更突顯了產(chǎn)業(yè)集聚特性，典型的比如天津環(huán)球金融中心項(xiàng)目，在一個(gè)寫字樓之中聚集了大批的銀行、投資、擔(dān)保、項(xiàng)目開發(fā)、咨詢顧問等機(jī)構(gòu)，工作中的很多相關(guān)事宜甚至無需走出大門就可以解決，大大提升了工作效率和便利度，這也是新興辦公物業(yè)改變?nèi)藗兩�活的重要部分�?rdquo;

    寫字樓生活的前世今生

    從縱向角度來看天津?qū)懽謽鞘袌�，可以發(fā)現(xiàn)寫字樓市場一直在經(jīng)歷著產(chǎn)品的競爭與替代。

    據(jù)商業(yè)地產(chǎn)專家介紹，第一代老寫字樓通常稱為辦公樓，只能滿足于基本辦公功能，由于老寫字樓的智能化太低，已不能滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且條件的改進(jìn)非常困難，導(dǎo)致目前許多客戶都進(jìn)駐到第二代寫字樓去了，許多經(jīng)營不善的老辦公樓甚至改頭換面成為旅館、飯店。

    第二代寫字樓通常指的是外企進(jìn)入中國，改革開放一段時(shí)期后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。

    第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。隨著中國的入世，經(jīng)濟(jì)全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。

    第四代寫字樓與國際化接軌

    所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

    和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)——

    一、目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國企業(yè)和外資企業(yè)以及有實(shí)力的國內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

    二、景觀要求更高。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。

    三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開放和互動，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。

    四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。目前很多規(guī)劃中的寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。

    五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來的升級換代預(yù)留充足的升級空間，達(dá)到5A甲級標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。

    天津?qū)懽謽?ldquo;跨越式發(fā)展”

    近兩年來，天津甲級寫字樓市場穩(wěn)步發(fā)展，軟硬件不斷升級，經(jīng)營管理水平持續(xù)提高，但與北京、上海等國內(nèi)一線城市相比仍存在一定距離。但隨著甲級寫字樓存量穩(wěn)步提升，持有型物業(yè)逐漸增加，寫字樓的整體形象會有一定提升。隨著海河沿線、南京路沿線以及響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)等區(qū)域的高端寫字樓相繼入市，這將會為天津市區(qū)和濱海新區(qū)的甲級寫字樓市場帶來更多的新增供應(yīng)。隨著新建寫字樓的放量，寫字樓的區(qū)域也在不斷外圍化，新增供應(yīng)將向更高檔、更優(yōu)質(zhì)的方向發(fā)展，未來天津?qū)懽謽鞘袌鰧�會進(jìn)入一個(gè)全新的跨越式階段。

    特別是在今年，天津地區(qū)將有多個(gè)大型綜合性項(xiàng)目投入市場，典型的包括南京路沿線、海河沿線、濱海響螺灣區(qū)域等，如天津環(huán)球金融中心、富力中心、紅星國際、嘉里中心等大型綜合體項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的特點(diǎn)是體量更大，項(xiàng)目本身比以前更具有標(biāo)志性，同時(shí)品質(zhì)更高，基于新供應(yīng)的品質(zhì)將凸顯其高端屬性，由此會對未來天津?qū)懽謽鞘袌龅母咂焚|(zhì)寫字樓供應(yīng)產(chǎn)生一些影響。另外天津城市中心以外，特別是外環(huán)以外的大量企業(yè)“總部型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中上市，將對天津?qū)懽謽歉咂焚|(zhì)趨勢起到促進(jìn)作用。

    業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，2011年天津?qū)懽謽鞘袌龌驅(qū)⒊尸F(xiàn)如下特點(diǎn)，第一，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，預(yù)計(jì)2011年天津?qū)懽謽鞘袌稣�體仍有一定上升空間。第二，2011年濱海新區(qū)寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展將有力彌補(bǔ)市區(qū)供應(yīng)不足的問題，競爭也將更為激烈，預(yù)計(jì)全年空置率依然保持低位運(yùn)行，年平均租金將持續(xù)上漲。第三，由于“商住倒掛”在一定時(shí)期內(nèi)依然存在，2011年天津?qū)懽謽瞧骄�售價(jià)有望繼續(xù)上揚(yáng)。