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　　政策調(diào)控下，資金從住宅市場(chǎng)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移似乎早在預(yù)料之中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)也在不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，僅2010年一年，北京、上海、香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值就增長(zhǎng)了7%至12%。進(jìn)入2011年，商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)和租金上揚(yáng)的情況更加明顯。以北京為例，上半年商業(yè)地產(chǎn)交易十分活躍，總體出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。據(jù)易城中國(guó)發(fā)布的一季度寫字樓報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫字樓租金每平米達(dá)273.5元，已經(jīng)超過了2008年金融危機(jī)前的最高值，與去年第一季度比較，租金增長(zhǎng)率均超過10%。寫字樓的售價(jià)也在攀升，北京甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)環(huán)比漲幅均超過5%，達(dá)到每平米25321元，報(bào)告顯示，寫字樓售價(jià)還將繼續(xù)上漲。

    寫字樓市場(chǎng)賣家坐莊

　　正如業(yè)內(nèi)人士所說，商品房住宅不穩(wěn)定，卻成為商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇。寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，近幾個(gè)月來租金不斷上漲，佐證了業(yè)內(nèi)投資人士的戰(zhàn)略眼光。近日第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱說道：“從去年第四季度末開始，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)就已經(jīng)呈現(xiàn)租金上升的趨勢(shì)。這就意味著市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)變，而繼2008年到2010年供應(yīng)集中年份之后，2011年寫字樓放量減少，供不應(yīng)求是寫字樓市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的根本原因。”

　　一位業(yè)內(nèi)投資人士表示：“近日在京舉辦的京南財(cái)富高端沙龍上，綠地云中心寫字樓的揭幕，成為大興區(qū)域、乃至京南唯一準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，其市場(chǎng)前景被廣為看好，而該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格還未明顯上漲，云中心目前均價(jià)為每平米21000元，將有可能成為京南的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值洼地。”

　　商圈接力棒：大興接棒！

　　早在2009年，北京市宣布《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，即規(guī)劃帶動(dòng)規(guī)模為2900億投資的城南發(fā)展計(jì)劃，在大興投資建設(shè)交通設(shè)施、生態(tài)、能源等30個(gè)項(xiàng)目。為大興帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和動(dòng)力。大興區(qū)確立了“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合”的發(fā)展格局。

　　大興區(qū)是距北京中心最近的衛(wèi)星城，京南作為未來首都經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域，自開發(fā)以來就備受關(guān)注，地鐵4號(hào)線、7號(hào)線、9號(hào)線等多條城市交通軌道的相繼貫通，溝通多地域多產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，以及多種配套設(shè)施日益健全，構(gòu)筑起了商業(yè)圈建設(shè)的核心基礎(chǔ)。

　　觀察京城寫字樓的發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)，京城寫字樓市場(chǎng)通常以商圈為依托發(fā)展開來，商圈的演變即代表寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。北京城市規(guī)劃的“東擴(kuò)南移”為大興區(qū)域的發(fā)展帶來勢(shì)不可擋的機(jī)遇，而隨著產(chǎn)業(yè)外移，京城商務(wù)圈的演變從原本國(guó)貿(mào)CBD橫向貫穿長(zhǎng)安街，到中關(guān)村縱深直入京南大興區(qū)域。隨著京南地區(qū)作為北京十二五規(guī)劃中，城市建設(shè)的重中之重，作為現(xiàn)金政府扶持的重點(diǎn)大興商圈，如何接捧金融街、燕莎商圈，成為北京“東西核心商務(wù)帶”上最具活力的核心商務(wù)區(qū)，一時(shí)間成為京城投資客們關(guān)注的重點(diǎn)。

　　蔡鴻巖所言：“隨本區(qū)域內(nèi)交通及城市配套設(shè)施建設(shè)的全方位升級(jí)，一個(gè)跨區(qū)域、跨地域的新型城市中心正在形成。”而作為未來大興區(qū)商圈核心區(qū)域內(nèi)不僅擁有小白羊、京客隆等超市和便利店，更吸引了物美綜合超市、華堂商場(chǎng)等商業(yè)中心的進(jìn)駐。

　　首都第二機(jī)場(chǎng)落戶大興，定位為綜合性超大型國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)。意味著在落地北京的全部國(guó)際旅客中，有40%都將通過首都第二機(jī)場(chǎng)經(jīng)由大興進(jìn)入市區(qū)，這使大興躍升為北京的“新國(guó)門”。該項(xiàng)目總投資至少要1000億元人民幣，成為近年北京市拉動(dòng)“南城開發(fā)計(jì)劃”最重大項(xiàng)目之一。

　　業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示，新機(jī)場(chǎng)的竣工，將帶來大批商務(wù)人士入駐，彼時(shí)該地塊將面臨如國(guó)貿(mào)CBD般的發(fā)展態(tài)勢(shì)，政府的政策扶持也將加大促進(jìn)各知名房企的入駐，未來幾年內(nèi)，此地將再次成為資金鏖戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)，地價(jià)將面臨攀升態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)“熱錢”必將流向此處價(jià)值洼地。

　　房地產(chǎn)界知名人士陳志認(rèn)為：“在這樣大規(guī)模的城市新中心建設(shè)過程中，商業(yè)核心區(qū)域的構(gòu)筑不僅是區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的內(nèi)在要求，更是大的市場(chǎng)環(huán)境需求下的商業(yè)價(jià)值與商業(yè)利益集合的產(chǎn)物。”

　　地處四號(hào)線上的核心商圈“綠地中央廣場(chǎng)”所打造的大興區(qū)域內(nèi)，配套最完善的核心商務(wù)辦公區(qū)“云中心”已正式掛牌推出。作為該區(qū)域的核心商務(wù)配套，“云中心”不僅背靠綠地中央廣場(chǎng)強(qiáng)大的商業(yè)配套資源，更與周邊多區(qū)域的產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)及商業(yè)園區(qū)、居住園區(qū)形成全方位的資源互補(bǔ)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈，全配套的高端商務(wù)區(qū)塊。

　　而所謂的“全產(chǎn)業(yè)鏈的城市綜合體”，就是將把購(gòu)物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波將之看作是“從開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)商轉(zhuǎn)變，一種新身份的塑造”。“這種‘自給自足’的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈模式，很適用于當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)，因此會(huì)是很多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇，而且目前都在有意識(shí)的為全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展做準(zhǔn)備。”

　　經(jīng)濟(jì)輻射：前店后廠模式成區(qū)域特色

　　《大興區(qū)十二五規(guī)劃綱要》指出充分發(fā)揮新區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作用，構(gòu)建“高端科研-高端項(xiàng)目-高端產(chǎn)業(yè)鏈-高端產(chǎn)業(yè)集群-高端產(chǎn)業(yè)基地”的功能鏈條，帶動(dòng)京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“梯次互動(dòng)、高度協(xié)調(diào)”發(fā)展。全產(chǎn)業(yè)鏈的輻射，將成為該區(qū)域發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

　　作為北京城南商圈，大興商圈的經(jīng)濟(jì)輻射作用將直接影響環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展和壯大。未來將更多地承載國(guó)家重大項(xiàng)目、承擔(dān)首都重要功能、承接中心城人口和功能轉(zhuǎn)移、輻射并帶動(dòng)京津冀區(qū)域發(fā)展、逐步成長(zhǎng)為具有國(guó)際影響力的戰(zhàn)略增長(zhǎng)極。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈屆時(shí)將成為繼珠三角、長(zhǎng)三角之后，承載中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的全新引擎。以北京為核心，以天津、河北為兩翼，環(huán)渤海戰(zhàn)略格局將致力打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三極。

　　伴隨該區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，資金的加速流通，商圈內(nèi)部的資源優(yōu)化配置，將吸引更多商機(jī)的入駐，“前店后廠”的商業(yè)模式將會(huì)成為該區(qū)域的一個(gè)特色。在市區(qū)設(shè)店為加大業(yè)務(wù)往來和承接，在廠房便宜的區(qū)域如廊坊等一帶設(shè)廠將會(huì)降低制造成本。而該區(qū)域的便捷的交通設(shè)施也為這種態(tài)勢(shì)提供了先天條件。

　　“前店后廠”向周邊地區(qū)輻射的資金流、信息流、技術(shù)流、人才流和物流等，所釋放的巨大能量，對(duì)推動(dòng)環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展具有重大作用。據(jù)悉，目前政府有意把跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大集團(tuán)企業(yè)作為“前店后廠”式引資的主要對(duì)象，重視以內(nèi)引外；緊緊抓住大興商圈加速京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的重大功能性項(xiàng)目，對(duì)國(guó)內(nèi)外招商引資，壯大“前店后廠”規(guī)模，而目前大興商圈正處于密切籌措之中。

　　按照大興區(qū)的規(guī)劃，到2020年，大興區(qū)將建設(shè)完善三級(jí)商圈。其中，第一級(jí)是5分鐘即可到達(dá)的社區(qū)便利終端；第二級(jí)是10分鐘可達(dá)的社區(qū)現(xiàn)代生活廣場(chǎng)；第三級(jí)是新城中心商業(yè)街。而目前大興商圈的發(fā)展似乎為該區(qū)域的后續(xù)發(fā)展開了個(gè)好頭。