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    一般來說，商辦物業(yè)的發(fā)展與城市發(fā)展進(jìn)程是相輔相成的。當(dāng)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不斷推進(jìn)，商辦物業(yè)的發(fā)展就順風(fēng)順?biāo)�；反之，商辦物業(yè)的發(fā)展也會讓區(qū)域和城市的發(fā)展得到更多支撐。從這一點來看，關(guān)注區(qū)域和地段的發(fā)展始終是選擇商辦物業(yè)的首要標(biāo)準(zhǔn)。

    今年，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了住宅樓市調(diào)控之后，在城市坐標(biāo)中劃出了一道漂亮的上曲線：商鋪一鋪難求，寫字樓租金普漲。

    武漢商鋪市場不斷發(fā)展

    從今年初開始，商鋪銷售成為最熱話題。萬達(dá)集團(tuán)投資的漢街項目，商鋪還沒問世都被預(yù)定一空，并且不斷有人打聽是否還有賣；奧山世紀(jì)城10月推出奧山世紀(jì)廣場商鋪，不到一月也已基本售罄。

    “從2005年至今，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場成交量和均價增長明顯，價格增幅穩(wěn)定在20%左右，比住宅市場平均高了5%。”克而瑞華中機構(gòu)總經(jīng)理吳洋認(rèn)為，如今市場需求不斷旺盛，在住宅限購的大背景下，商鋪投資熱潮開始涌動，商鋪的市場價格會進(jìn)一步上漲，可能高于近幾年的平均漲幅。

    不過，隨著商鋪市場的不斷發(fā)展，投資者的選鋪標(biāo)準(zhǔn)也在不斷進(jìn)步。

    “買商鋪，我很看重開發(fā)商的自持比例和運營實力。”在世界城·光谷步行街看鋪的張女士說，自己是個商鋪投資的外行，如果開發(fā)商能將自持商鋪運營，感覺投資會穩(wěn)妥很多。

    張女士是典型的被限購令“箍”住的投資客，名下已有多套房，便只能將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。面對不熟悉的投資領(lǐng)域，她摸索出了一套投資經(jīng)，比起“一賣了之”的開發(fā)商，懂運營、肯自持的開發(fā)商讓她更有安全感。“感覺自己的未來收益和開發(fā)商綁在了一起，為了將來的共同利益，開發(fā)商也會好好運營，投資風(fēng)險比較小。”

    有張女士這種想法的投資者不在少數(shù)。除了自持之外，城市綜合體項目中的商鋪也得到了更多投資者的青睞，讓購房者覺得投資有了“靠山”。在住宅、寫字樓、酒店等各種配套的支撐下，城市綜合體能迅速聚集人氣形成小商圈，未來的租金、升值才不會落空。而且綜合體中多會引進(jìn)知名主力店，如大型超市，餐飲、服裝品牌等，對于商業(yè)氛圍的帶動更為有效。

    城市綜合體最受歡迎

    的確，目前商業(yè)地產(chǎn)中最"受寵"的，莫過于城市綜合體項目，如福星惠譽·國際城、世界城·光谷步行街、奧山世紀(jì)廣場等項目，普遍受到投資者的歡迎。這些項目集合居住、辦公、商業(yè)、休閑、酒店等各大城市功能于一體，在助力區(qū)域升級的同時，也帶來前所未有的人氣。

    據(jù)戴德梁行研究報告顯示，武漢三季度甲級寫字樓整體租金上漲至75.2元/平方米/月，環(huán)比上漲3.6%。

    一方面是需求和租金在不斷升溫，而另一方面，目前市場上可售的一手甲級寫字樓項目的供應(yīng)量卻并不大，也進(jìn)一步推動了寫字樓租金和售價的上升。

    寫字樓需求增長

    甲級寫字樓租金上漲除了需求增長的因素外，還有一個不可忽略的原因，就是硬件設(shè)施的完善，帶動甲級寫字樓價值的體現(xiàn)。例如浦發(fā)銀行大廈和企業(yè)中心5號等甲級寫字樓，都是近一兩年才相繼投入使用。在剛投入使用的時候，租金就已經(jīng)超越了甲級寫字樓租金的平均水平，原因就在于寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)更高，以及服務(wù)的完善和商務(wù)氛圍的成型，寫字樓租金的價值也開始在價格上得到體現(xiàn)。

    而從銷售市場來看，高規(guī)格的甲級寫字樓盡管售價高昂，但由于配套齊全規(guī)劃超前，仍然得到了市場認(rèn)可。如萬達(dá)時代中心，超高層5A級寫字樓規(guī)劃，首倡集群化辦公方式，所依托的的中央文化區(qū)進(jìn)一步發(fā)揮場效應(yīng)，吸引了眾多大中型企業(yè)爭相選購入駐。

    俗話說，一鋪養(yǎng)三代，殊不知，選不好，也可一鋪傷三代�，F(xiàn)在，銀行給商業(yè)物業(yè)貸款比例是五成，而給住宅高到七成，以前的首次置業(yè)者還可達(dá)到八成，從銀行的風(fēng)險評估角度，估計也能看出商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險更大。

    從商鋪來看，一旦城市規(guī)劃變遷，商圈便會轉(zhuǎn)移，商鋪空置下來便一無是處。再拿寫字樓來說，租住的自主權(quán)在租戶手中，一旦周邊出現(xiàn)環(huán)境更好的寫字樓，很有可能就會流失掉租戶，租金也就無以為繼。所以風(fēng)險總是伴隨機遇而生，選得好，商辦物業(yè)的升值潛力大大高于住宅，但一旦選錯，則比住宅兇險萬分。