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    城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 城市綜合體在成都并不是新鮮事物，早在之前就出現(xiàn)了一匹城市綜合體，像是被人熟知的萬達廣場等等。

    城市綜合體  迸發(fā)商業(yè)地產(chǎn)熱情

    為什么說城市綜合體的出現(xiàn)加強成都本就競爭激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場呢？緣由是城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建必然導(dǎo)致城市綜合體成為城市多功能聚集焦點，在這一點上加速了成都商業(yè)地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭愈發(fā)白熱化。

　　但是也不得不承認，在成都這個城市出現(xiàn)如此多的城市綜合體，加上正在建設(shè)的眾多大型商業(yè)購物中心，商業(yè)地產(chǎn)的競爭態(tài)勢愈加激烈，商鋪的銷售、商家的招商以及后期的運營都成為開發(fā)企業(yè)必須面對的問題。這就為商業(yè)中介提供了巨大的發(fā)展空間，有開發(fā)商甚至將項目的商業(yè)部分整體打包給地產(chǎn)代理公司銷售運營，一些住宅代理公司也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)營銷代理。

    或許我們應(yīng)該去了然商業(yè)地產(chǎn)中介在如此的前景下，是否會得到新的機遇和突破呢？

　　商業(yè)地產(chǎn)熱  為商業(yè)地產(chǎn)中介提供生存空間

　　近日，合富輝煌宣布在廣州成立商業(yè)地產(chǎn)顧問公司，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供運營顧問及營銷代理服務(wù)，這僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)的一個案例。事實上，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商采用萬達廣場的模式，成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)營銷代理公司。比如，天來國際廣場就成立了天來策略機構(gòu)———成都銘宸房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，專門負責項目的銷售和招商。“天來國際廣場12萬平方米的購物中心還在設(shè)計階段時，天來集團就在香港和內(nèi)地商業(yè)發(fā)達城市聘請了一批在商業(yè)運營和管理方面很有經(jīng)驗的專家，組建天來商業(yè)事業(yè)部，成都銘宸房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司就是在這個事業(yè)部的基礎(chǔ)上形成的。”成都銘宸房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理張帆表示，這樣的方式對于項目招商以及后期的運營都是一個很好的保障。“公司目前主要還是為自己的項目服務(wù)，但不排除將來會為其他項目提供服務(wù)。”

　　除了開發(fā)商成立專門的商業(yè)中介公司，一些之前主攻住宅銷售的專業(yè)代理機構(gòu)也加大了在商業(yè)地產(chǎn)上的投入，有開發(fā)商甚至將項目整體打包給商業(yè)代理公司銷售運營。例如，招商集團在建設(shè)路的項目東城國際，就將其商業(yè)部分東城金街整體打包給成都富翔物業(yè)管理有限公司。商業(yè)部分整體外包的情況還只是少數(shù)，大部分的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇聘請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問公司，利用這些專業(yè)公司的資源提高銷量和招商的質(zhì)量。

　　周期漫長  商業(yè)地產(chǎn)操盤是個技術(shù)活

　　“房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型投資，其專業(yè)技術(shù)含量并不太高，周期也較短；但商業(yè)地產(chǎn)的營銷、招商和后期運營，則是技術(shù)含量較高的長線行為。”新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵認為，許多開發(fā)企業(yè)并沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，一看到商業(yè)地產(chǎn)很熱就大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)，所以在開發(fā)過程中遇到問題是非常正常的。而在這種情況下，尋求專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)合作也是必然的選擇。“這幾年，我們公司的業(yè)務(wù)量大幅提高，就是最好的證明。”

　　成都摩爾國際物流發(fā)展有限公司項目總監(jiān)李勇告訴記者，一部分開發(fā)商通過顧問公司的介入解決了一些問題，但有的開發(fā)商則選擇通過整體打包的方式，首先解決銷售的問題，快速回籠資金。在解決銷售問題之后，再通過其他方式解決招商和后期運營。

　　事實上，商業(yè)地產(chǎn)相對傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，涉及的產(chǎn)業(yè)更加復(fù)雜，在實際的操盤過程中遇到的困難也更多。“一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和招商起碼需要3年到3年半的時間，真正開業(yè)和運營最少需要5年，達到成熟運營不少于10年。”張紅兵表示，新港地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的操盤過程中也遭受了很多挫折，“商業(yè)地產(chǎn)操盤是個技術(shù)活，在這個行業(yè)時間越久越有發(fā)言權(quán)，越能夠保證項目的成功。夠?qū)�業(yè)，是開發(fā)商選擇專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)的主要原因。”