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    房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
    杭州商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花

    2011年，是調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。住宅限購(gòu)令持續(xù)從嚴(yán)，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了一股熱潮。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，成為不少房企逆市淘金的重要方向。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年北京和上海商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額為1753.4億元，同比增加約12.5億元。而商品住宅市場(chǎng)成交金額為3170.93億元，同比降幅達(dá)到25.3%。

    以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年收入1051億元，其中商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入953億元。有業(yè)內(nèi)人士指出，2011年，萬(wàn)達(dá)共16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、12家五星級(jí)酒店、14家百貨店等開(kāi)業(yè)，基于這些因素，集團(tuán)收入突破千億大關(guān)。

    在廣州，不少開(kāi)發(fā)商紛紛涌入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的大潮流，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、太古地產(chǎn)、蘭桂坊集團(tuán)、時(shí)尚集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭都在興建大型購(gòu)物中心。

    在杭州，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的60萬(wàn)平方米運(yùn)河商務(wù)區(qū)主體建筑已接近封頂，建成后將成為拱墅區(qū)乃至整個(gè)杭州最大的商務(wù)中心。項(xiàng)目中的購(gòu)物中心——遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)的招商工作即將啟動(dòng)，到今年年底完成35%面積的招商，預(yù)計(jì)于2014年年底開(kāi)業(yè)。

    此外，杭州還有更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即將啟動(dòng)招商，例如凱德·來(lái)福士廣場(chǎng)、浙商財(cái)富中心等綜合體有購(gòu)物中心；寶龍城市廣場(chǎng)、中國(guó)鐵建·國(guó)際城等體量較大的樓盤(pán)有社區(qū)商業(yè)街；金都·夏宮、翡翠城等大中型社區(qū)有社區(qū)底商；還有綠城·財(cái)通中心、迪凱國(guó)際中心等項(xiàng)目在招寫(xiě)字樓配套商業(yè)。

    杭城商場(chǎng)還有很大潛力可挖
    社區(qū)型購(gòu)物中心很吃香

    近日，在深圳擁有多家門(mén)店的天虹百貨，正式對(duì)外宣告進(jìn)駐杭州，為慶春商圈再添新丁。

    杭州目前的商場(chǎng)潛力有多大，可以從這組數(shù)據(jù)看出端倪：2011年，西安市區(qū)常住人口846萬(wàn)人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25981元；杭州常住人口870萬(wàn)人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33700元。前者現(xiàn)有大小百貨商場(chǎng)總數(shù)近30家，遠(yuǎn)高于杭州目前擁有的商場(chǎng)數(shù)。杭州的人均零售物業(yè)面積，在眾多二線城市中排名也不靠前，還有很大容量可以挖掘。

    而杭州的市場(chǎng)輻射浙江，消費(fèi)能力引得外地、境外的百貨連鎖巨頭紛紛來(lái)踩點(diǎn)，區(qū)域型百貨將成為選址爭(zhēng)奪的目標(biāo)。在北京、上海這樣百貨店密集的一線城市，社區(qū)型百貨同樣發(fā)展迅猛。近幾年，北京的百貨商場(chǎng)還在增加，社區(qū)型百貨正是其中的重要部分。

    目前，杭州核心商圈已經(jīng)很難找出適合的開(kāi)店場(chǎng)所，日益擁堵的交通現(xiàn)狀，讓人們更青睞社區(qū)周邊的一站式購(gòu)物休閑場(chǎng)所�？旆烤W(wǎng)K指數(shù)研究室對(duì)杭城多個(gè)板塊進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，各大新興板塊缺乏大型商業(yè)配套，正需要商業(yè)地產(chǎn)來(lái)支撐配套服務(wù)。而地產(chǎn)商提供的配套，多為社區(qū)周邊的一站式購(gòu)物休閑場(chǎng)所，為以后入住的業(yè)主提供生活方便。

    開(kāi)發(fā)商需要怎樣的物業(yè)資源
    商家又有怎樣的選址需求

    隨著新興居住區(qū)和新興CBD的不斷出現(xiàn)以及地鐵的推動(dòng)，下沙、橋西、申花、丁橋等區(qū)域都將填補(bǔ)購(gòu)物中心的空白，各地鐵站上蓋也將出現(xiàn)社區(qū)型購(gòu)物中心。居民最關(guān)心的是，家門(mén)口會(huì)出現(xiàn)哪些商業(yè)項(xiàng)目，能不能滿足吃喝玩樂(lè)的日常需求。

    帶著這些問(wèn)題，我們分別采訪了品牌商家和商業(yè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，看看他們各自的需求。

    為了拓展市場(chǎng)，商家一直在找合適的開(kāi)店位置，不少商家說(shuō)，最近來(lái)找他們談合作的地產(chǎn)商越來(lái)越多。杭州大廈購(gòu)物城總經(jīng)理童民強(qiáng)說(shuō)，有不少商業(yè)地產(chǎn)商的平臺(tái)大，物業(yè)條件成熟，杭州大廈希望與大型地產(chǎn)商合作，發(fā)揮各自特長(zhǎng)，目前正在比較選取。前提是開(kāi)店位置好，雙方都能認(rèn)可合作條件。

    杭州解百集團(tuán)董事長(zhǎng)周自力說(shuō)，房地產(chǎn)前幾年快速發(fā)展，積累了大批綜合體項(xiàng)目。解百的連鎖百貨發(fā)展戰(zhàn)略，既包括了一線城市、地市級(jí)城市中心地段的商業(yè)綜合體，也有城市中心百貨店和社區(qū)百貨店。解百開(kāi)杭州二店、三店，可以考慮與地產(chǎn)商合作。

    美達(dá)·北城天地是橋西板塊的城市綜合體項(xiàng)目，目前周邊有多個(gè)已交付或待交付的樓盤(pán)。未來(lái)新興高端小區(qū)的全面交付，將帶來(lái)了大量有強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力的新能量。北城天地負(fù)責(zé)人趙佳說(shuō)，曾請(qǐng)調(diào)研公司以項(xiàng)目3公里為半徑，對(duì)周邊輻射區(qū)域作研究，得出目前區(qū)域內(nèi)有9.8萬(wàn)常住人口；到了2020年，將聚集30萬(wàn)優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)人群。今年三月份的招商重點(diǎn)是餐飲類(lèi)。

    好安居·藍(lán)鉆天成是申花板塊的商業(yè)項(xiàng)目，緊鄰板塊內(nèi)最熱門(mén)的銀泰城。藍(lán)鉆天成總建筑面積約22萬(wàn)平方米，1－4層設(shè)計(jì)了逾7萬(wàn)平方米的高端商業(yè)配套。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張騎兵表示，地下一層已確定做2萬(wàn)多平方米的樂(lè)購(gòu)超市，接下來(lái)需要大量的品牌商家入駐，涉及吃喝玩樂(lè)都可以。其中3-4層要做休閑區(qū)，適合做影院等場(chǎng)所。項(xiàng)目將于2014年底交付，商業(yè)部分可以提前開(kāi)張。

    寶龍城市廣場(chǎng)位于下沙大學(xué)城板塊，是個(gè)總建筑面積33萬(wàn)平方米的大盤(pán)，其中商業(yè)總體量達(dá)26萬(wàn)平方米。由于下沙目前大型的商業(yè)配套較少，未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目將改變片區(qū)商業(yè)供不應(yīng)求的尷尬局面。杭州寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)辦副總經(jīng)理馬長(zhǎng)庚表示，今年的主要招商對(duì)象是餐飲，大學(xué)師生是其中很重要的消費(fèi)人群。本地中式餐飲品牌、標(biāo)準(zhǔn)化連鎖品牌、特色餐飲品牌都在他們的招商范圍。