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　　洪懷懋曾為外企高管，也曾返鄉(xiāng)開過酒樓，曾經(jīng)在金融危機時備受樓市折磨，如今仍然謹(jǐn)慎地活躍在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。擁有高層、別墅、寫字樓、商鋪多種物業(yè)投資經(jīng)驗，風(fēng)格低調(diào)、包容而穩(wěn)健，總是從正反兩面來分析事物，不輕易否定任何一個片區(qū)和物業(yè)。他反復(fù)強調(diào)，投資多少帶著點運氣的成分在里面。

　　2008年樓市低谷，我也曾經(jīng)壓力很大，頭發(fā)都白了很多。相信經(jīng)過那輪以后，普遍會比較保守一點。如果問我現(xiàn)在投資，會買住宅還是寫字樓，我當(dāng)然覺得住宅是最好的投資，這個問題幾年前我就想明白了。

　　銀行給商業(yè)物業(yè)貸款比例是50%，給住宅可以高到70%，以前是80%，相信這些也是他們內(nèi)部根據(jù)歷史數(shù)據(jù)評估的結(jié)果，商業(yè)物業(yè)風(fēng)險更大。寫字樓租客，除了自己說搬就搬，還要跟著自己的客戶走。就像本來在地王，租金200元/平方米，如果京基100也同意200元/平方米，再有幾個大客戶在那邊，可能就會搬過去了。以前國貿(mào)是深圳最好的，有新的地方興起之后，國貿(mào)就逐漸沒落。有一段時間40-50元/平方米的價格都有，還是租不出去。前段時間我去看臺灣花園的商鋪，當(dāng)年招商時也是很紅火，如今都空著。關(guān)鍵是，一旦商圈變遷，商業(yè)物業(yè)空置下來，業(yè)主更頭疼。

　　我應(yīng)該算是比較早投資中心區(qū)寫字樓的，但是現(xiàn)在回頭想，并沒有給我?guī)�來最多的收益，期間還波折很多。所以我常說，投資這回事，多少是帶著點運氣的。由于位處1號線和4號線的交會處，地鐵在建的時候，我們就已經(jīng)關(guān)注現(xiàn)代國際了。我們曾經(jīng)是第一手業(yè)主，單價4萬多，買的尾盤復(fù)式。前期投入了裝修，但是拿了一年多，租金一直漲不起來，一個月按揭費用大概是9萬多，租金大概才5萬多，凈虧4萬多。后來單價漲到5.5萬元的時候，我就賣掉了，把利息算掉基本打平，一直我就認(rèn)為這次投資是最為失敗的。

　　我們當(dāng)時在中心區(qū)星河時代廣場還做過另外一個生意，以120元/平方米左右的價格租了一整層，就像雷格斯，隔成一小間一小間來對外出租。開始每個月還有幾萬塊的利潤，后來金融危機，很多公司退租，但我們每個月還要付十幾萬的租金。后來有另外一家愿意整體承租，給到的價格和我們租下來的價格基本持平，如果算上前期投入的裝修費用，就很劃不來。

　　另外就是，當(dāng)前投資一定要欠債。這個道理很簡單，以前的100萬元和現(xiàn)在100萬元是完全不同概念，這種事情近期不太可能逆轉(zhuǎn)。銀行把以后不太值錢的錢，借給你來用，你看上去是付利息了，但是以后貶值掉的那部分，會超過利息。但是也絕對不是借越多越好，尤其是房產(chǎn)，你說該不該投，要看你自己能不能頂?shù)眠^，中國事情很難說，調(diào)控堅持5年怎么辦？一定要保住生存下來的能力，不要把杠桿用盡，倒在金山面前，就太可惜了。我覺得留足2年的按揭款，即便遇到問題，只要價格稍微低點，中間應(yīng)該會有機會出手的。