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    投資商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)原本比住宅高2－2.5倍，資金涌入推高購買成本。

    投資客擠“商”道 “逼降”回報(bào)

    “賣住宅不如賣商鋪！”在住宅市場受到調(diào)控影響日益探底的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在蓬勃發(fā)展。2011年的北京市場，不少項(xiàng)目在住宅銷售不暢的情況下，提前推出配建的商鋪部分，獲得了意想不到的熱銷。如今眾多大型開發(fā)商開始將精力轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)外，連中介也把商業(yè)地產(chǎn)作為主要的經(jīng)營突破口，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成了房企們?cè)谀婢诚逻x擇的避風(fēng)港。不過，也有業(yè)內(nèi)專家指出，由于投資需求的大量進(jìn)入，商鋪的成本價(jià)值在過去一年里被不斷推高，這就導(dǎo)致出租或經(jīng)營所獲得的收益變相縮水，并且這種趨勢將在2012年延續(xù)，導(dǎo)致商鋪的租金回報(bào)率下降。

    商鋪未來被看好

    “商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高境界，符合資產(chǎn)和物業(yè)的發(fā)展規(guī)律。目前，北京乃至全國可開發(fā)的土地有限。未來中國地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間。”這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]行政總裁李明早先前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的分析。

    事實(shí)上，據(jù)記者了解，開發(fā)商不但看好商業(yè)地產(chǎn)前景，在土地?cái)U(kuò)張上也爭先購入商業(yè)屬性的地塊。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年商業(yè)用地成交42塊，平均樓面價(jià)為9222元/平方米，成交金額為451.8億元，平均溢價(jià)率高達(dá)57.35%。而居住類用地的平均樓面價(jià)則為5079元/平方米，成交金額為434.1億元，平均溢價(jià)率僅為35.28%。由此可見，開發(fā)商爭奪商業(yè)地塊激烈程度，明顯超過住宅。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)相對(duì)于首要嚴(yán)厲調(diào)控的住宅市場而言，仍處于價(jià)值洼地。而且在明年，調(diào)控仍然沒有放松的跡象，開發(fā)商為了避免陷在住宅市場的低迷行情中，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，用“兩條腿”走路更加穩(wěn)妥。SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)仍然是投資領(lǐng)域最為熱土的板塊，在北京上海的中心區(qū)域，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率比住宅等其他板塊高2－2.5倍。

    中高端購物中心空置率下降至9.8％

    投資的涌入，使商鋪空置率明顯下降。剛剛過去的2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商鋪的需求依然不減，眾多國際知名品牌在北京開設(shè)新店、擴(kuò)張或續(xù)租。上周二，高力國際發(fā)布最新的商鋪市場報(bào)告顯示，去年底，北京中高端購物中心物業(yè)總存量擴(kuò)大到462萬平方米。國貿(mào)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]三期，優(yōu)唐二期以及鳳凰匯購物中心在年內(nèi)落成并正式營業(yè)，為市場添增總建筑面積約11.1萬平方米。不過，即便如此，市場有效供應(yīng)依然緊缺。上述三項(xiàng)目開業(yè)初期的品牌進(jìn)駐率就分別達(dá)到90%、70%和80%。

    此外，高端購物中心基本都位于城市核心地段，商家的入住明顯降低了空置率。像去年5月份正式營業(yè)的國盛時(shí)尚購物中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]就位于東直門交通樞紐旁，成為地鐵上蓋的購物中心。吸引了眾多國際知名品牌。目前，中高端購物中心的整體平均空置率下降到9.8％，同比下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。

    另外，不僅是商業(yè)購物，飲食方面對(duì)于商鋪的需求也不斷增長同時(shí)，高力國際商鋪服務(wù)部董事楊廣安表示，鑒于國內(nèi)中高收入者對(duì)于消費(fèi)需求的不斷上漲，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂、家居產(chǎn)品以及汽車等業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪物業(yè)的需求在去年出現(xiàn)了明顯的增長。

    今年商鋪投資回報(bào)率將下降

    即便商業(yè)地產(chǎn)顯得風(fēng)景獨(dú)好，成熟的購物中心業(yè)績良好，但大部分定位不明確的購物中心和雨后春筍般出現(xiàn)的社區(qū)商鋪則面臨更多挑戰(zhàn)。租金變化不大，但投資成本卻明顯提升，導(dǎo)致商鋪的整體租金回報(bào)率有下降的趨勢。

    俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，這曾經(jīng)是不動(dòng)產(chǎn)投資市場的經(jīng)典言論，也是基于商鋪?zhàn)饨饘?duì)于投資成本的高回報(bào)而言。但目前不少社區(qū)底商，卻讓購房人有出租“劃不來”的感覺。

    “以往投資商鋪出租回報(bào)率的要求普遍是5%-6%起，不過從2011年起，年這種預(yù)期不斷下降，現(xiàn)在大都在3%左右，比較好的才能達(dá)到5%。”楊廣安介紹到，由于不動(dòng)產(chǎn)投資是一種比較穩(wěn)妥的投資方式，3%的回報(bào)率還可以接受的。只是2012年商鋪的資本值預(yù)計(jì)仍將上升，而多數(shù)社區(qū)底商的租金變化相對(duì)較小，這就造成投資回報(bào)率的持續(xù)下降，容易引起投資人擔(dān)憂。

    統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年末，北京商鋪的資本值也就是購買成本同比增長了11.2%。但鑒于市場上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，因此2012年北京商鋪物業(yè)市場的投資機(jī)會(huì)，尤其是整售機(jī)會(huì)，將十分有限。預(yù)計(jì)未來價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，而租金的上漲幅度將會(huì)有限，最終出租回報(bào)率將出現(xiàn)下降。

    楊廣安建議，如果投資者在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前對(duì)市場的熱點(diǎn)判斷正確，投資對(duì)象又具備稀缺性，其出租回報(bào)率肯定比住宅類物業(yè)要高。反之則有回報(bào)緩慢，資金壓力投入過大的擔(dān)憂。