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　　來(lái)自美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2012年2月深圳二手寫(xiě)字樓共成交了35套，合6154.66平方米，樣本二手寫(xiě)字樓的成交均價(jià)為46933元/平方米，環(huán)比1月下跌1.55%，同比上漲9.97%，較2007年基期上漲153.29%；二手寫(xiě)字樓樣本的平均租金為177元/平方米·月，環(huán)比下跌0.26%，同比上升9.68%。2012年2月深圳二手寫(xiě)字樓租金回報(bào)率為4.51%，二手寫(xiě)字樓在價(jià)格下降、租金穩(wěn)定的情況下，租金回報(bào)率正慢慢回升。

　　“二手甲級(jí)寫(xiě)字樓的均價(jià)沒(méi)有承繼1月的升勢(shì)，反而再次進(jìn)入下行通道，樓市濃厚的觀望情緒是影響均價(jià)下跌的重要因素。但二手寫(xiě)字樓租金稍有回調(diào)，目前正處于蓄勢(shì)待升的過(guò)程中。”何倩茹說(shuō)。

　　2月深圳全市二手寫(xiě)字樓的平均租金為137元/平方米·月，“華強(qiáng)北片區(qū)的租賃價(jià)格在去年3月份下挫后，終于在上月出現(xiàn)比較明顯的回升趨勢(shì)。電子零配件市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)1年的整頓后步入新一輪的發(fā)展階段，相信是租金價(jià)格回穩(wěn)的主要原因。”何倩茹透露。

　　一方面深圳具體單個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的價(jià)格顯得相對(duì)穩(wěn)定，并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情形，另一方面二手寫(xiě)字樓租金的不斷上漲則使其租金回報(bào)率呈上升趨勢(shì)。根據(jù)美聯(lián)統(tǒng)計(jì)，2012年2月深圳二手樣本寫(xiě)字樓租金回報(bào)率為4.51%，環(huán)比上升0.05%。

　　而從深圳全市看，2月二手寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到4.92%，由于價(jià)格稍微回落，租金穩(wěn)定上升，租金回報(bào)率錄得了較大的上升幅度，而且?guī)缀醯竭_(dá)5%的安全線(xiàn)。何倩茹表示，得益于租金的明顯上升，華強(qiáng)北片區(qū)的租金回報(bào)率也回升到3.76%。

　　“2012年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將引爆投資者的熱潮。”深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示。

　　商鋪投資回報(bào)：有3%到4%就可以出手

　　過(guò)去幾年，深圳商鋪?zhàn)饨鹨恢本S持在每年10%的漲幅，而寫(xiě)字樓的租金形勢(shì)也不錯(cuò)，良好的租金回報(bào)，構(gòu)成了商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)投資回報(bào)的主要部分，這些住宅之外的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一直受市場(chǎng)青睞，而在住宅被限購(gòu)后更是吸引不少住宅買(mǎi)家關(guān)注。

　　“商鋪的預(yù)期也很不錯(cuò)，這么多年商鋪?zhàn)饨鸲汲尸F(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，后期的潛力也很好。”深圳中原商鋪部區(qū)域營(yíng)業(yè)董事丁長(zhǎng)申說(shuō)。

　　“福田中心區(qū)、龍崗中心區(qū)現(xiàn)售渠道銷(xiāo)售的一些甲級(jí)寫(xiě)字樓也得到熱銷(xiāo)，這表明市場(chǎng)并不缺乏投資需求，只是投資者出手時(shí)更為謹(jǐn)慎而已，他們?nèi)绻麑ふ业接型顿Y價(jià)值的物業(yè)，也會(huì)毫不猶豫地出手。因此預(yù)計(jì)進(jìn)入3月后，加上一些利好因素的疊加作用，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的交投會(huì)逐漸進(jìn)入興旺階段。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō)。

    彭小姐這兩個(gè)月已經(jīng)是第三次專(zhuān)門(mén)出來(lái)看商鋪了，她的需求很簡(jiǎn)單，就是被限購(gòu)后需要尋找住宅的替代品來(lái)實(shí)現(xiàn)自己資金的投資需求，而現(xiàn)在資金實(shí)力有限的她則將深圳原特區(qū)外成長(zhǎng)空間潛力巨大區(qū)域的商鋪?zhàn)鳛槭走x。

　　家庭已擁有兩套房產(chǎn)的彭小姐在目前限購(gòu)令的背景下無(wú)法購(gòu)買(mǎi)住宅，但是手里依然閑置有一部分資金的她，并不甘愿把錢(qián)丟在銀行里，最近幾周彭小姐將眼光轉(zhuǎn)向了商鋪。

　　“我有的資金原本就只夠買(mǎi)一些普通住宅產(chǎn)品，但現(xiàn)在限購(gòu)就想投資一個(gè)小面積的商鋪，投資寫(xiě)字樓則感覺(jué)還不具備足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”彭小姐告訴記者。

　　上周，彭小姐看了大芬村附近的一個(gè)商鋪，雖然開(kāi)發(fā)商方面信誓旦旦地表示租金回報(bào)有8%，但由于該商鋪同一個(gè)租戶(hù)租用的面積被分為數(shù)個(gè)業(yè)主共同持有，彭小姐擔(dān)心如此分散的產(chǎn)權(quán)恐后續(xù)收租麻煩因而放棄。彭小姐告訴記者，對(duì)于她這種剛考慮投資商鋪的人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和租戶(hù)是否有租約等都是她的考慮因素。

　　租金回報(bào)率的具體計(jì)算方法為：年租金回報(bào)除以房屋總價(jià)，深圳由于高房?jī)r(jià)，住宅的租金回報(bào)一般多在3%以下，在豪宅片區(qū)甚至更低，房產(chǎn)有超過(guò)4%的租金回報(bào)一般都被視作為高回報(bào)。

　　深圳中原商鋪部區(qū)域營(yíng)業(yè)董事丁長(zhǎng)申告訴記者，深圳新近入市的新建商鋪并不多，尤其大體量的商鋪不多，對(duì)外發(fā)售的主要都是新建商品房小區(qū)所附帶的社區(qū)商業(yè)，而且都是新建的原特區(qū)外社區(qū)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，除去已入市在售的億淘街、星河時(shí)代時(shí)代金街和田廈國(guó)際中心寫(xiě)字樓外，全市僅有4個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在上半年開(kāi)售，總計(jì)供應(yīng)量約13.1萬(wàn)平方米，其中商鋪僅有兩個(gè)，位于南山區(qū)的卓越中心大道商鋪和龍崗區(qū)布吉的萬(wàn)科紅二期商鋪，其余的為銀信中心寫(xiě)字樓，還有位于福田區(qū)的花樣年福年廣場(chǎng)寫(xiě)字樓。此外，購(gòu)房者還可以關(guān)注位于平湖的和黃御峰園商鋪，首期將有3000平方米，算是新近市場(chǎng)上大體量的新建商鋪了。

　　在布吉的萬(wàn)科紅銷(xiāo)售中心，銷(xiāo)售人員告訴記者，目前該項(xiàng)目即將推出的二期商鋪帶租約，4、5年后租金回報(bào)可達(dá)6%—7%，其租金回報(bào)在前幾年將會(huì)呈現(xiàn)4%—7%的不斷增長(zhǎng)的過(guò)程，目前該項(xiàng)目最小有二三十平方米的商鋪可售，價(jià)格從3萬(wàn)—9萬(wàn)/平方米不等。

　　“總體上商鋪的預(yù)期都是不錯(cuò)的，后期潛力很好。”丁長(zhǎng)申說(shuō)，商鋪這么多年其租金都呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，租金上升其租金回報(bào)就很穩(wěn)定，目前市場(chǎng)上二手商鋪的租金回報(bào)多在3%—4%，在羅湖等主要商業(yè)區(qū)，相對(duì)新建商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)略高些，有5%—6%。

　　“如果是旺區(qū)，租金普遍有3%—4%的回報(bào)就可以出手了。”丁長(zhǎng)申說(shuō)，如果單位帶有租約則要意識(shí)到，以前的租約往往簽訂有一定周期，一般其租金都會(huì)跟目前的實(shí)際市場(chǎng)有差距。

　　低價(jià)商業(yè)物業(yè)更受投資者歡迎

　　“如果現(xiàn)在仍希望進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，寫(xiě)字樓是另外一種較為簡(jiǎn)單的選擇，風(fēng)險(xiǎn)較街鋪又會(huì)更小。”高力國(guó)際廣州公司總經(jīng)理林明瀚表示，和街鋪相比，那些項(xiàng)目里的格子鋪，風(fēng)險(xiǎn)更高，甚至比股票的風(fēng)險(xiǎn)還高。

　　張先生就把他的投資轉(zhuǎn)向了寫(xiě)字樓，一手寫(xiě)字樓往往售價(jià)過(guò)高無(wú)法承受，二手寫(xiě)字樓相對(duì)租金回報(bào)更高，張先生在分析了自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)狀況后告訴記者，中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格太高，羅湖人民南等商圈倒是不錯(cuò)的選擇，但直到現(xiàn)在他未出手，“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)還要看一看再說(shuō)”。

　　在羅湖人民南的一處中介地鋪，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，人民南的寫(xiě)字樓的確是市場(chǎng)上“性?xún)r(jià)比”很高的投資產(chǎn)品，比如嘉里中心，均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米左右就可以買(mǎi)到，租金回報(bào)卻可以達(dá)到每平方米150元/月左右，算下來(lái)租金回報(bào)超過(guò)5%，“最近嘉里中心買(mǎi)賣(mài)就成交了一套115平方米低層的單位，總價(jià)和一些福田的普通住宅差不多”。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一手寫(xiě)字樓已連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有成交，目前僅靠一些作辦公用途的商務(wù)公寓來(lái)支撐市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手寫(xiě)字樓價(jià)格高企，導(dǎo)致入門(mén)門(mén)檻被抬高，壓抑了投資需求，而價(jià)格略低的、現(xiàn)售渠道銷(xiāo)售的龍崗中心區(qū)某寫(xiě)字樓項(xiàng)目則為一手市場(chǎng)帶來(lái)了一絲生氣。

　　而商業(yè)地產(chǎn)中的商務(wù)公寓則呈現(xiàn)活躍狀態(tài)，商務(wù)公寓在上個(gè)月成交了39套，面積合共2116.2平方米，環(huán)比分別上升了6.8倍和5.4倍。

　　“目前市場(chǎng)上這些可用作辦公的商務(wù)公寓反而成了香餑餑，其總價(jià)較低、回報(bào)率較高，而且具有較容易出手轉(zhuǎn)讓等優(yōu)勢(shì)，是商務(wù)公寓成交量大幅度攀升的主要原因。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的何倩茹表示，而在售商務(wù)公寓中，以總價(jià)在200萬(wàn)元左右的單位成交量最多。由此可見(jiàn)，在目前市場(chǎng)環(huán)境較低迷的情況下，低價(jià)位的物業(yè)還是比較好出手。