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    春節(jié)前后本是工商活動(dòng)“半靜止”時(shí)期，但深圳二手寫字樓的交易卻提前迎來暖春。辦公樓成交一直較為活躍的羅湖，趁著深圳整體市場(chǎng)環(huán)境的暖意，開年就創(chuàng)下2013年以來寫字樓成交量的新高。

    根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，深圳二手寫字樓的成交有九成以上集中在羅湖和福田，其中，羅湖區(qū)的人民南和蔡屋圍片區(qū)，以及福田中心區(qū)的二手寫字樓交易市場(chǎng)尤其活躍。值得一提的是，羅湖區(qū)在1月份創(chuàng)下了40套寫字樓的成交量和3928平方米的成交面積，超過了去年12月成交量和成交面積的兩倍。

    而從去年下半年開始，羅湖寫字樓的空置率就不斷刷新該區(qū)歷史最低記錄，平均租金亦跟隨深圳的寫字樓租金上漲大勢(shì)，相對(duì)更緩慢的升幅、更多樣的價(jià)格區(qū)間令中小企業(yè)更青睞羅湖，許多金融機(jī)構(gòu)在尋覓辦公地點(diǎn)時(shí)將區(qū)位鎖定在羅湖，中介感嘆“客戶多，房源少”。

    在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級(jí)主任何倩茹看來，羅湖的京基100、地王大廈等甲級(jí)寫字樓對(duì)知名企業(yè)而言魅力不減，而一批性價(jià)比較高的乙級(jí)寫字樓也可以為企業(yè)提供更多選擇；加之以30多年時(shí)間積淀下的周邊配套和商貿(mào)氛圍，未來羅湖的人民南、國貿(mào)、東門一帶仍會(huì)延續(xù)辦公旺區(qū)的地位。

    羅湖區(qū)域均價(jià)較低
    首季租金上漲平緩

    “今年開年的第一任務(wù)是找塊更大的地兒辦公。”正在地王大廈看房的某投資公司行政人員王先生說。開春以來，換寫字樓成為深圳一些企業(yè)的重要任務(wù)，最近一段時(shí)間，王先生受老板委托四處尋覓辦公場(chǎng)所。他所在的公司辦公地點(diǎn)設(shè)在國貿(mào)商業(yè)大廈，因?yàn)楣�司業(yè)務(wù)擴(kuò)大人手增多，之前的辦公室就顯得有點(diǎn)“挪不開身”。雖然地方不好找，但王先生的標(biāo)準(zhǔn)很明確——繼續(xù)留在羅湖。

    高力國際去年四季度的報(bào)告顯示，臨近年關(guān)時(shí)，有不少羅湖企業(yè)開始頻繁挪窩，但“搬遷范圍基本都沒有跳出羅湖區(qū)”。彼時(shí)，羅湖的寫字樓空置率平均為8%，比去年三季度下降了2個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)近期的觀測(cè)，春節(jié)后這一比率還在繼續(xù)下降，“羅湖寫字樓的空置率一直很低，有一些（企業(yè)）跨區(qū)搬走了，很快也有新的企業(yè)補(bǔ)充進(jìn)來。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級(jí)主任何倩茹說。

    “羅湖的寫字樓租金上漲比較緩慢”，中原地產(chǎn)深圳寫字樓部總經(jīng)理范進(jìn)佳分析，整個(gè)羅湖的寫字樓市場(chǎng)都跟隨著深圳寫字樓租金的整體趨勢(shì)上漲，但跟甲級(jí)寫字樓比較集中、市場(chǎng)反應(yīng)比較快的福田中心區(qū)比較，羅湖的上漲幅度相對(duì)較小。他表示，今年二季度，羅湖寫字樓租金均價(jià)“可能還會(huì)再漲5%，或者再多一點(diǎn)”。

    本月初，有媒體綜合中原、美聯(lián)、港置等多家地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)指出，當(dāng)前深圳寫字樓租價(jià)比年前整體上漲10%左右。而根據(jù)中原地產(chǎn)提供的今年2月的寫字樓租金均價(jià)，在羅湖的甲級(jí)寫字樓中，只有地王大廈同期漲幅達(dá)到13%，京基100大廈、嘉里中心的平均租金分別上漲了6個(gè)、7.5個(gè)百分點(diǎn)。世界金融中心的平均租金漲幅僅為3%。

    一批羅湖的乙級(jí)寫字樓亦比較符合中小企業(yè)的價(jià)格承受能力。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在羅湖的乙級(jí)寫字樓中，租金同比漲幅較大的是太平洋商貿(mào)大廈，上漲19.7個(gè)百分點(diǎn)，今年2月均價(jià)為85元/平米/月。租金均價(jià)較高的是深業(yè)中心，為125元/平米/月，同比增長13.6%。而國貿(mào)商業(yè)大廈、鴻昌廣場(chǎng)等寫字樓租金漲幅在5%左右，深房廣場(chǎng)的平均租金在乙級(jí)寫字樓中較低，為65元/平米/月，與去年同期相比幾無變化。

    何倩茹也指出，盡管2011年京基100大廈的入市帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)租金的上漲，但羅湖寫字樓的區(qū)域均價(jià)在原特區(qū)內(nèi)幾個(gè)城區(qū)中算是比較低的。“特別是地王大廈、嘉里中心和世界金融中心這幾個(gè)比較好的辦公樓，它們的平均租金是150—160元/平米/月，在福田，類似的物業(yè)平均租金可能要達(dá)到180元/平米/月”。

    羅湖新公司“井噴”
    覓樓難尋大場(chǎng)地

    今年春節(jié)過后，深圳寫字樓呈現(xiàn)“租單兇猛”的狀況，與往年春節(jié)前后二手寫字樓市場(chǎng)的“休市”狀態(tài)形成鮮明對(duì)比。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，相比去年四季度的成交情況，今年第一季度深圳寫字樓租賃增長了30%，“今天放租，明天簽單”的情況常常發(fā)生。

    “我手上有好多客戶想在國貿(mào)一帶租辦公樓，有很多想要大單位的，至少都是半層”，在國貿(mào)商圈，地產(chǎn)中介廖先生告訴記者，開年以來，整個(gè)深圳的寫字樓租賃都很火爆，許多租客直奔羅湖而來，“客戶多，房源少，很多人都找不到辦公的地方”。他上周剛攬下的四單活兒，都來自大型投資融資公司，辦公地點(diǎn)都鎖定在國貿(mào)旺區(qū)，而且都想“拿下整層樓”。

    范進(jìn)佳分析，租單猛增的一大原因是工商登記制度改革，“我們大概了解了一下，今年新注冊(cè)的公司比去年同期增長了1.5倍”。他認(rèn)為前海概念也是新公司“井噴”的重要原因，“許多公司在前海注冊(cè)，前海暫時(shí)沒有地方給他們辦公，他們會(huì)選擇到福田區(qū)、羅湖區(qū)。他們辦公需求比較低，承租速度比較快，價(jià)格接受度也比較高，因此整體拉動(dòng)了寫字樓租金的成長”。

    據(jù)媒體報(bào)道，中原地產(chǎn)將近日接觸到的租客做了統(tǒng)計(jì)，有七成來自前海新注冊(cè)公司，其中，金融行業(yè)占50%，而投資業(yè)和物流業(yè)也占較大比重。范進(jìn)佳表示，前海新注冊(cè)公司達(dá)到4000多家，這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)到年終“還要再翻一倍”。

    港置地產(chǎn)工商鋪總經(jīng)理張栩哲對(duì)年后租賃有另外的解讀，據(jù)他分析，也有相當(dāng)部分的公司是因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)充而尋找新的辦公室，“深圳是全國中小企業(yè)最多的城市，這些企業(yè)成長周期快，租約往往就簽一兩年，要么走人，要么擴(kuò)充辦公室”；另一方面，持續(xù)的霧霾也令一些跨國公司開始“挪窩”，把原先設(shè)在北京、上海等地的總部遷到深圳來。

    綜合美聯(lián)、港置、中原等地產(chǎn)公司的一線中介人員提供的信息，不難發(fā)現(xiàn)， 大面積的單位和優(yōu)質(zhì)的辦公樓，在羅湖的供應(yīng)仍相對(duì)不足，而小面積單位的成交則比較活躍。

    “現(xiàn)在羅湖的辦公樓很少有空置的，1000平米以上的辦公用地就更少了”，廖先生坦言，最近租賃行情較好的是嘉里中心、深華商業(yè)大廈、深房廣場(chǎng)和發(fā)展大廈，“但也只有一兩個(gè)小單位空著”。而京基目前還有部分小面積和大面積的單位，“價(jià)格最低的也要100多元/平方米/月，高樓層月租可以去到280/平方米”，一些價(jià)格承受能力比較好的公司會(huì)選擇從地王、嘉里搬到京基。許多公司因?yàn)檎也坏阶銐虼蟮膱?chǎng)地，只能分兩地辦公，“一個(gè)樓上，一個(gè)樓下”。

    “經(jīng)濟(jì)適用樓”投資回報(bào)率超5%

    今年，深圳將有7棟甲級(jí)寫字樓入伙，搜房網(wǎng)預(yù)測(cè)，深圳甲級(jí)寫字樓存量將被推高21.7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前海規(guī)劃的寫字樓體量為1200萬平米，福田CBD現(xiàn)有寫字樓體量約500萬平米，預(yù)計(jì)未來將超過1000萬平米。而在羅湖2230萬平米的舊改規(guī)劃產(chǎn)業(yè)面積中，寫字樓僅占13.5%。與南山和福田CBD寫字樓的“井噴”態(tài)勢(shì)相比，未來羅湖寫字樓的供應(yīng)相對(duì)緩和。

    入市兩年多的羅湖乃至深圳地標(biāo)——京基100大廈如今已經(jīng)消化大半，今年年中之后，福田的太平金融大廈等甲級(jí)寫字樓也將陸續(xù)入市。羅湖甲級(jí)寫字樓相對(duì)稀缺，乙級(jí)寫字樓樓齡較老，它的辦公旺區(qū)地位會(huì)被撼動(dòng)嗎？

    “如果要給羅湖的辦公樓一個(gè)區(qū)別于其他區(qū)的定位的話，我會(huì)用‘經(jīng)濟(jì)適用樓’來形容。”何倩茹說。在她看來，羅湖寫字樓的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格合理，配套完善，承租成本低，“在這個(gè)老區(qū)，無論你做什么行業(yè)，都有上下游企業(yè)可以跟你做生意，這種集群效應(yīng)會(huì)給企業(yè)節(jié)省非常多的成本”。

    而范進(jìn)佳也分析，一個(gè)辦公旺區(qū)商業(yè)配套的形成需要五年、十年甚至更長時(shí)間，最早建成區(qū)羅湖顯然更有積淀。“在羅湖這樣的老城區(qū)，下了班可以在公司附近吃個(gè)飯、逛逛街、喝杯飲料，而且不會(huì)太貴，這樣的環(huán)境不是新建的寫字樓群能比得上的。”他說。

    對(duì)價(jià)格承受能力較弱的中小企業(yè)來說，在羅湖尋找辦公場(chǎng)所的價(jià)格彈性更大。“租金從60元/平米/月到180元/平米/月，在羅湖都能找得到，而且量還不少”，港置地產(chǎn)公司寫字樓中介譚先生告訴記者，相比羅湖寫字樓價(jià)格檔次較多的狀況，在福田中心區(qū)辦公，承租成本會(huì)更加高昂，“不管怎么選，福田中心區(qū)100多元/平米/月以上的租金都是擺在那里的，而且受中心區(qū)甲級(jí)寫字樓的推動(dòng)，一些寫字樓的價(jià)格是虛高的，相比之下羅湖寫字樓價(jià)格更實(shí)在”。

    關(guān)于租金回報(bào)率的一組數(shù)據(jù)也印證了羅湖寫字樓的較高性價(jià)比。何倩茹介紹，“羅湖一般寫字樓的回報(bào)率都在5%以上，而同類寫字樓在福田、南山的回報(bào)率大約在4.5%左右”，因?yàn)?ldquo;越成熟的商圈，投資回報(bào)率越高”。

    搜房網(wǎng)的報(bào)告亦指出，盡管在絕對(duì)價(jià)值上無法超越福田CBD和前海中心，但蔡屋圍等寫字樓群的投資回報(bào)率堪稱最高。另外，“福田中心、前海中心未來幾年均處于供過于求狀態(tài)”。去年年底，一家私人企業(yè)還購買了地王大廈2000平米的辦公面積。

    在范進(jìn)佳看來，其他區(qū)的成長必然會(huì)對(duì)羅湖產(chǎn)生一定影響，他將大公司遷出羅湖視為正�，F(xiàn)象，“中小型投資公司、大型物流公司，還是會(huì)選擇在羅湖創(chuàng)業(yè)，每個(gè)城區(qū)的定位和支柱產(chǎn)業(yè)是不一樣的”。他認(rèn)為，盡管一些金融公司搬到了福田，但是諸如中國銀行、建設(shè)銀行等銀行總部仍在羅湖，“未來羅湖仍然會(huì)是金融中心”。

    根據(jù)高力國際的分析，目前在深圳寫字樓的租用客戶群體中，在羅湖的企業(yè)主要是電子通訊、金融保險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)；福田以金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主；南山區(qū)則以科技、貿(mào)易和設(shè)計(jì)創(chuàng)意型客戶居多。而深圳美亨投資咨詢公司的另一份分析表明，羅湖城市更新的定位與福田CBD、前海有明顯的差異，“羅湖更看重強(qiáng)化自己的‘國際消費(fèi)中心’地位……屆時(shí)將吸引大量商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)產(chǎn)生極大量的中小企業(yè)，帶來大量的寫字樓需求”。

    “羅湖的高端客戶對(duì)寫字樓物業(yè)的升級(jí)換代需求比較強(qiáng)烈，好消息是，羅湖的舊城改造已經(jīng)開始了，蔡屋圍的新一輪改造也會(huì)拉開序幕”，何倩茹表示，相信羅湖未來會(huì)有更好的辦公環(huán)境，“很多企業(yè)還是會(huì)選擇羅湖”。