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    在去年住宅市場(chǎng)不景氣的情況下，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，嘗到甜頭的開發(fā)商們，今年更是加快了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐。

    近日，記者調(diào)查我市寫字樓供應(yīng)情況了解到，未來(lái)4年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將達(dá)到高峰，平均每年供應(yīng)量都將達(dá)到55萬(wàn)平米�？呻S著供應(yīng)量的陡增，寫字樓租金收益、投資回報(bào)都將放緩，空置率也將進(jìn)一步加大。

    優(yōu)質(zhì)和欠優(yōu)的兩極分化

    領(lǐng)域數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)估算，2012~2015年整個(gè)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)1100多萬(wàn)方，是目前已經(jīng)投入使用量的2倍。

    “去年開始，住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響低迷，為了迎合市場(chǎng)需求，最近一兩年很多開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)。”重慶世邦魏理仕研究部林維表示，未來(lái)幾年寫字樓供應(yīng)量將處于一個(gè)高峰期，高端物業(yè)占主導(dǎo)。

    供應(yīng)量不斷上漲的同時(shí)，其銷售價(jià)格也呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲之勢(shì)。

    林維說(shuō)，未來(lái)寫字樓將呈現(xiàn)“兩極分化”，越優(yōu)質(zhì)的價(jià)格會(huì)越走高，而欠優(yōu)質(zhì)的“分零散售”會(huì)貶值。

    租金漲勢(shì)不再邁大步

    不過，在整個(gè)寫字樓加大放量，成交單價(jià)“一路高歌”的同時(shí)，其租金收益卻進(jìn)步緩慢。

    重慶美聯(lián)營(yíng)銷策劃有限公司區(qū)域總監(jiān)李娟表示，去年寫字樓租金收益率大約為5%，比前年的6%微降。

    “房?jī)r(jià)的增幅永遠(yuǎn)是快于租金的增幅。”重慶中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)說(shuō)。

    林維也表示，未來(lái)幾年雖然租金會(huì)保持漲勢(shì)，但不會(huì)像過去漲得那么多。

    供應(yīng)量陡增加劇空置率

    此外，由于位置及分零銷售的原因，新增寫字樓的空置率也較高。

    從區(qū)域分布來(lái)看，目前渝中區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為22.5%，江北區(qū)為28.2%，南岸區(qū)為52.5%，九龍坡區(qū)為15.5%。

    “近一兩年新入市的空置率大約都有70%左右。”林維表示，未來(lái)幾年供應(yīng)量較大，空置率還會(huì)有所上升。

    新增小區(qū)商鋪空置率最高超50%

    商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)中的一塊，記者了解到，目前核心商圈商鋪價(jià)格在20萬(wàn)~30萬(wàn)/平米，一般位置價(jià)格為10萬(wàn)~20萬(wàn)/平米，偏點(diǎn)的地方價(jià)格在5萬(wàn)~8萬(wàn)/平米之間，而社區(qū)商鋪價(jià)格普遍在2萬(wàn)~8萬(wàn)/平米。

    商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)也呈放緩趨勢(shì)。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，去年四季度優(yōu)質(zhì)商鋪首層租金每天為22.8元/平米，季度環(huán)比增長(zhǎng)1.1%。

    而從優(yōu)質(zhì)商鋪空置率來(lái)看，去年四季度為9.6%，季度環(huán)比下跌0.4%。成熟商圈和老住宅的空置率都非常低，而新增小區(qū)商鋪的空置率有的甚至超過50%。

    已有開發(fā)企業(yè)考慮每平米下調(diào)1000元

    重慶領(lǐng)域數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部經(jīng)理張?chǎng)伪硎荆?010年主城商業(yè)地產(chǎn)需求大于供應(yīng)，2011年成交則明顯放緩。而未來(lái)4年供應(yīng)量相當(dāng)嚇人，保守估計(jì)每年供應(yīng)都在百萬(wàn)方以上。

    供應(yīng)量大幅增加，或?qū)��?dǎo)致價(jià)格增幅有限。

    張?chǎng)伪硎荆?009年寫字樓均價(jià)為9600元/平米，2010年為12700元/平米，2011年為13000~14000元/平米，未來(lái)供應(yīng)量陡增，價(jià)格將保持平穩(wěn)。“目前已經(jīng)有開發(fā)企業(yè)在考慮降價(jià)了，預(yù)計(jì)會(huì)下調(diào)1000元/平米左右。”

    “目前30多萬(wàn)方的存量和30%的空置率，都是歷史新高。”張?chǎng)握f(shuō)，短期來(lái)看，需求釋放緩慢，增值必然緩慢，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，但隨著城市地位的突顯，增值空間還是很大。”

    重慶邁德地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙宜盛也認(rèn)為，隨著供應(yīng)量上漲，租金收益和增值都會(huì)受到抑制，但對(duì)于投資客來(lái)講，城市發(fā)展、供應(yīng)都有一個(gè)周期，所以商業(yè)地產(chǎn)比較適合長(zhǎng)線投資。