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    商業(yè)地產(chǎn)投資有風(fēng)險

    商業(yè)地產(chǎn)投資熱，回報是否理想呢？部分成功的商業(yè)地產(chǎn)項目確實獲得了較為可觀的收益回報，如金匯廣場。五邑大學(xué)人事處處長、教授劉志堅告訴記者，早兩年金匯廣場的稅收就有幾千萬。但是，并不是所有商業(yè)地產(chǎn)項目都能經(jīng)營得這么好，從而獲得高額的利潤回報。有一些商業(yè)項目，雖然沒有做得很成功，但還能維持下去。而有些商業(yè)項目則是陷入經(jīng)營困境（如臺山地王廣場），甚至難以為繼，比如新一佳超市結(jié)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)能否獲得理想回報，這與其經(jīng)營模式、經(jīng)營管理公司的水平密切相關(guān)。

    劉志堅表示，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式主要有三種。第一種是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，招商合作，以租金作為主要的收入來源。金匯廣場便是這種模式。熊波清告訴記者，開發(fā)商自己持有產(chǎn)權(quán)，通過資產(chǎn)營運實現(xiàn)資產(chǎn)快速增值，所獲得的綜合回報可能比銷售獲得的開發(fā)利潤更高。但是，前提是這些商業(yè)地產(chǎn)項目必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這就要求開發(fā)商要有商業(yè)眼光，并具備良好的資金實力。

    第二種模式就是“出售”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，適用于小型商業(yè)物業(yè)，但目前單純的出售不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。江門新之城就是這種模式。熊波清認為，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式中的初級產(chǎn)品，屬于“來料加工型”，所獲得的利潤來源于地產(chǎn)開發(fā)，不具自我增值空間，沒有真正把商業(yè)地產(chǎn)帶來的利潤最大化。

    第三種是“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的大部分物業(yè)出租，另一小部分基于某些目的而銷售。

    據(jù)臺山市地王廣場商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理梁先生介紹，臺山地王廣場的商鋪以出售為主，開發(fā)商自留了小部分，臺山地王廣場由該公司全權(quán)經(jīng)營管理。據(jù)其介紹，該公司與大部分業(yè)主簽訂了委托經(jīng)營管理合同，合同規(guī)定由該公司代理業(yè)主經(jīng)營管理商鋪十年時間，并明確每年支付給業(yè)主的租金收益。然而，由于該公司經(jīng)營能力不足，入駐品牌的數(shù)量有限等原因，臺山地王廣場的人流量一直不足，商家經(jīng)營舉步維艱，超過90%的商戶拖欠租金、水電費等，項目虧損嚴重，陷入經(jīng)營困境。繼而無法保障業(yè)主的租金收益，造成業(yè)主的利益受損。

    對此，業(yè)主梁小姐介紹：“發(fā)展商之前利用"十年返租100%回報，0風(fēng)險"等廣告吸引投資者，令我們覺得多貴都沒所謂，反正100%回報。但現(xiàn)在卻借經(jīng)營困難減租金。”她擔(dān)心，臺山地王廣場開發(fā)商和管理公司日后可能完全不給租金，甚至通過清盤等方式脫身。梁小姐繼而質(zhì)疑：“任何新商場開頭3至5年都是開拓起步階段，要馬上靠商戶繳交的租金收入反租給小業(yè)主是沒可能的”，她說，開發(fā)商早就抬高售價，從小業(yè)主身上拿了一筆返租開支，“錢去了哪里？”

    熊波清認為，臺山地王廣場經(jīng)營出現(xiàn)問題是受項目自身條件決定的。首先是其“十年租金收益”的經(jīng)營模式成本高，經(jīng)營壓力大。他表示，商業(yè)地產(chǎn)有個培育期，需要養(yǎng)場和旺場，一般來說，2—3年時間是必需的。其次是招商問題，要做好市場調(diào)查，才能更好吸引目標(biāo)客戶，否則無法根據(jù)市場情況作出及時調(diào)整。據(jù)梁先生介紹，臺山地王廣場在正式開業(yè)之前就已出現(xiàn)招商困難問題，許多原本有意向進駐的知名品牌因全球經(jīng)濟市場環(huán)境下滑等原因，紛紛推遲或暫不進駐。由于商家稀少，還將原定2010年底的開業(yè)時間推遲到2011年1月22日。

    對于商業(yè)地產(chǎn)運營，熊波清認為，越是好品牌，對商場環(huán)境要求越高，招商不好，會直接對后期營運造成影響。

    劉志堅認為，江門商業(yè)地產(chǎn)項目存在的問題，主要有兩大方面。一個就是經(jīng)營水平問題，另一個則是城市規(guī)劃問題。