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    進(jìn)入7月份，仲量梁行、第一太平戴維斯等國(guó)際知名研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布了相關(guān)季度報(bào)或半年報(bào)，從報(bào)告中不難看出，天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入飛速提升的爆發(fā)期和增長(zhǎng)階段。

    寫(xiě)字樓空置率下降

    仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2012年第二季度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告中指出，2012年，天津?qū)懽謽嵌鄶?shù)現(xiàn)有項(xiàng)目接近滿租以及沒(méi)有新供應(yīng)入市導(dǎo)致吸納放緩。盡管在全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)影響下，許多公司對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還持有觀望態(tài)度，但租賃成交量在今年上半年呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。自年初至今，無(wú)新項(xiàng)目入市，目前寫(xiě)字樓總存量約100萬(wàn)平方米。一些甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目已達(dá)到歷史最低的空置率，如津匯廣場(chǎng)1座和2座，空置率為2%和3%。整體市場(chǎng)空置率在第二季度微幅下降1%，達(dá)到15.3%。由于預(yù)計(jì)2012年不會(huì)有新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，整體租金將有可能在下幾個(gè)季度保持穩(wěn)定。但作為占據(jù)天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)70%體量的天津環(huán)球金融中心，其開(kāi)發(fā)商將有可能進(jìn)一步實(shí)行一些市場(chǎng)策略來(lái)提高其項(xiàng)目的吸納量。因此，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的增長(zhǎng)勢(shì)頭預(yù)計(jì)將受其影響而放緩。而其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目的業(yè)主在租金戰(zhàn)略的調(diào)整方面將可能繼續(xù)持觀望態(tài)度。

    第二季度，內(nèi)資租戶仍然為寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，占總成交的近80%，其中以金融類及貿(mào)易類公司表現(xiàn)最為活躍，并多集中在友誼路分市場(chǎng)。市場(chǎng)整體租金微幅增長(zhǎng)0.8%，為人民幣每平方米每天4.1元。此外，由于施工進(jìn)度、搬遷問(wèn)題以及政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的部署等因素，天津特別是海河沿岸分市場(chǎng)項(xiàng)目將面臨入市延期等問(wèn)題。如原計(jì)劃于2012年入市，坐落于海河沿岸分市場(chǎng)總體量為71800平方米的乙級(jí)寫(xiě)字樓——金谷大廈預(yù)計(jì)將延期至2013年年初入市。由于缺少新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)截止到2013年和記黃埔的新項(xiàng)目世紀(jì)都會(huì)商廈入市以前，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)空置率還將持續(xù)下降。

    中高端商業(yè)漸增量

    在優(yōu)質(zhì)商鋪方面，2012年二季度小白樓商圈迎來(lái)新增供應(yīng)。由天津一商友誼運(yùn)營(yíng)的天津友誼精品廣場(chǎng)于2012年4月正式開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)增加了約50000平方米的零售面積，開(kāi)業(yè)入駐率接近100%。該項(xiàng)目定位為中高端，在首層引進(jìn)了萬(wàn)寶龍、Bally、HUGO BOSS等高端品牌。盡管本季度有新增供應(yīng)入市，但得益于新項(xiàng)目的高入駐率和零售商活躍的租賃需求，市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)下降，從一季度的3.7%降至二季度的3.4%。在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，第二季度租賃需求持續(xù)活躍，中高端奢侈品品牌、快時(shí)尚品牌及餐飲品牌積極擴(kuò)張。天津最高端的零售項(xiàng)目之一——友誼商廈為了豐富業(yè)態(tài)組合，在其首層引進(jìn)了多個(gè)高端手表品牌，如浪琴、勞力士和寶珀紛紛入駐；同時(shí)Coach在位于老城廂商圈的樂(lè)天百貨增開(kāi)新店。

    快時(shí)尚品牌日益受到消費(fèi)者的青睞，GAP、ASOBIO、Muji紛紛在大悅城增開(kāi)新店；H&M也不斷加快其擴(kuò)張速度，二季度分別在大悅城和河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增開(kāi)兩家店鋪。為了迎合大眾市場(chǎng)的消費(fèi)需求，餐飲類租戶的租賃需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，大悅城的大食代和水游城的美食廣場(chǎng)均于二季度開(kāi)業(yè)；此外，新世界百貨為了吸引更多的客流，也計(jì)劃增加更多的餐飲品牌。

    隨著未來(lái)多個(gè)購(gòu)物中心落成入市，天津零售市場(chǎng)將逐漸改變傳統(tǒng)百貨占主導(dǎo)的格局，購(gòu)物中心在全市總存量中的比例將大幅提升。未來(lái)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將加大，業(yè)態(tài)陳舊、硬件設(shè)施差及缺乏零售運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目將面臨考驗(yàn)。升級(jí)改造、調(diào)整租戶組合將成為這些項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)、提高競(jìng)爭(zhēng)力的策略。

    地鐵促新商圈形成

    “國(guó)際零售商們的目光從成熟的一線城市轉(zhuǎn)向高速發(fā)展中的二線城市，而天津整體商業(yè)品質(zhì)正在逐步提升，并以商業(yè)綜合體、大型購(gòu)物中心為投資熱點(diǎn)，原有的以百貨為主的單一業(yè)態(tài)模式將會(huì)發(fā)生改變，天津市軌道交通建設(shè)也在加速推進(jìn)，地鐵沿線的商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步得到顯現(xiàn)”，第一太平戴維斯分析認(rèn)為，2012年下半年，由天津地鐵效應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的帶動(dòng)作用也將非常日益明顯。隨著2012年地鐵2、3、9號(hào)線的通車，地鐵網(wǎng)絡(luò)將連通至中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)及濱海新區(qū)，“米”字型網(wǎng)絡(luò)漸成，由此帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值正在愈發(fā)凸顯。

    天津在建及規(guī)劃中有大量與地鐵連通的商業(yè)及綜合體項(xiàng)目，通過(guò)多種業(yè)態(tài)的集聚和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，在擴(kuò)大輻射半徑同時(shí)，發(fā)揮對(duì)周邊開(kāi)發(fā)的輻射帶動(dòng)作用，如現(xiàn)代城2期和世紀(jì)都會(huì)的落成以及津樂(lè)匯的改造將提升該和平路-濱江道-南京路商圈整體的商業(yè)水平；在海河沿線板塊內(nèi)，嘉里中心、中糧、中信項(xiàng)目將強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套及商務(wù)氛圍，與小白樓、南京路等板塊連接形成天津中央商務(wù)區(qū)；銀河國(guó)際購(gòu)物中心和文化中心地鐵商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目將全面提升友誼路商圈的商業(yè)品質(zhì)和規(guī)模；紅星國(guó)際廣場(chǎng)將于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，在河?xùn)|區(qū)形成新的區(qū)域商圈，增強(qiáng)本市東部商業(yè)氛圍；南開(kāi)區(qū)的熙匯廣場(chǎng)是繼東馬路商圈和奧體商圈之后的又一大重要商業(yè)板塊，建成后有利于提高西部區(qū)域價(jià)值；而水游城所坐落的天津西站地區(qū)，今后將發(fā)展成為天津西部金融、商務(wù)、文化和旅游中心，同樣也是新興商圈之一。

    綜合體競(jìng)爭(zhēng)漸升溫

    下半年天津商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)與發(fā)展也成為投資者更為關(guān)注的焦點(diǎn)，在日前由第一太平戴維斯發(fā)布的《2012上半年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中指出，對(duì)于本地甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然許多開(kāi)發(fā)商選擇租售結(jié)合的形式，以通過(guò)銷售部分項(xiàng)目來(lái)緩解短期現(xiàn)金流壓力，但是為了保證項(xiàng)目的品質(zhì)，未來(lái)將有更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理純租賃型項(xiàng)目。

    綜合體已成為一種主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，未來(lái)三年的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)中約有65%的項(xiàng)目位于綜合體項(xiàng)目中。未來(lái)高品質(zhì)項(xiàng)目的相繼入市，或?qū)⒗�升整體市場(chǎng)的平均租金，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大將使得入住率在未來(lái)兩至三年內(nèi)受到下行壓力影響，從而使得現(xiàn)有項(xiàng)目的租金上漲幅度受到抑制。

    在中高端零售物業(yè)市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2012年下半年天津中高端商業(yè)項(xiàng)目新增供應(yīng)約為28萬(wàn)平方米。隨著天津環(huán)城四區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，非傳統(tǒng)區(qū)域?qū)⑿纬珊芏嘈屡d商圈，零售商也將越來(lái)越關(guān)注這些充滿機(jī)會(huì)的區(qū)域。此外，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)和環(huán)境的要求逐漸提高，多元化的購(gòu)物場(chǎng)所將成為主要發(fā)展趨勢(shì)，新型的消費(fèi)模式將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式形成挑戰(zhàn)。

    相對(duì)高端寫(xiě)字樓、商用物業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2012年內(nèi)天津高端服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)稍顯沉寂，預(yù)計(jì)下半年無(wú)新增項(xiàng)目入市，未來(lái)市場(chǎng)需求將主要以吸收現(xiàn)有存量為主。不過(guò)，外資企業(yè)的在津擴(kuò)張及投資將有望帶動(dòng)服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)的發(fā)展，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，運(yùn)營(yíng)商不斷努力改善服務(wù)和設(shè)施，以爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額。一批由小業(yè)主持有的高端銷售型服務(wù)式公寓物業(yè)逐漸進(jìn)入二手租賃市場(chǎng)，該類產(chǎn)品因具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將對(duì)現(xiàn)有服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。