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　　東莞中心城區(qū)內(nèi)涉及商務(wù)規(guī)劃的有行政文化商務(wù)中心區(qū)、南城國際商務(wù)區(qū)、南城總部基地等三大片區(qū)，盡管官方?jīng)]有明示，但是這三個片區(qū)均承擔(dān)了中央商務(wù)區(qū)的功能。若看合計，總面積竟然接近6平方公里，大小堪比深圳在福田打造的CBD。

　　規(guī)劃先行，推地跟進(jìn)，加之土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，受這種種城市化因素的綜合作用，東莞似乎掀起了一場寫字樓的狂歡派隊。

　　但有觀點認(rèn)為，盡管長期發(fā)展看好，但在四五年之內(nèi)的短期，東莞的寫字樓將供過于求。這意味著中央商務(wù)區(qū)可以規(guī)劃，也可以打造，但步伐應(yīng)該穩(wěn)健，要跟市場需求同步，否則將產(chǎn)生大量的閑置用地或一座座空樓。

　　中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積堪比深圳CBD

　　上周一，南城總部基地二期8宗商務(wù)金融用地被激烈競拍，一眾買家鏖戰(zhàn)10個小時才分出高下。8宗地合計占地約6.4萬平方米，計容建筑面積約45.4萬平方米，成交總價約13.6億元，平均樓面地價約2995元/平方米，平均溢價高達(dá)131%。

　　南城總部基地二期8宗地是近年東莞商務(wù)區(qū)建設(shè)、寫字樓熱潮的一個縮影。一般城市均有“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”的這一概念，東莞曾經(jīng)有過，隨著規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)沒有了，接近的概念有“中央商務(wù)核心區(qū)”。但是除了“中央商務(wù)核心區(qū)”之外，另外的行政文化商務(wù)中心區(qū)、南城總部基地也承擔(dān)了中央商務(wù)區(qū)的功能，所以可以把三個片區(qū)堪稱一個整體的中央商務(wù)區(qū)。

　　這三個片區(qū)是一脈相承的，這“一脈”便是東莞最高級的景觀大道??東莞大道。東莞大道是“十五”期間竣工的重點工程，北起旗峰公園大門，南至石鼓高速公路入口，全長約9.9公里，2001年9月建成通車，貫穿了東莞的中心區(qū)，是城市主干道。

　　東莞市涉及商務(wù)的三個片區(qū)，從北至南散落在東莞大道沿線，合計占地5.89平方公里，加上周邊的商務(wù)樓宇項目，大約6平方公里（包括0.33平方公里的東莞中心廣場），大小堪比深圳在福田打造的CBD。

　　處于北面的行政文化商務(wù)中心區(qū)，占地2.97平方米，以市行政辦事中心為核心，北至體育路-簪花路，南至四環(huán)路（三元路），東至東莞大道，并外延包含新世紀(jì)豪園、火煉樹住宅區(qū)西側(cè)空地、西至勝和路。

　　這個片區(qū)，目前是全市最成熟的商務(wù)辦公區(qū)，擁有第一國際、中盛大廈、南峰中心等在用寫字樓，片區(qū)西側(cè)外圍還分布了勝和廣場、華凱大廈、華凱廣場、中環(huán)財富廣場等在用寫字樓。

　　目前風(fēng)頭最勁的幾個大體量的寫字樓項目均分布在片區(qū)內(nèi)的東莞大道與鴻福路交匯處，包括在建的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心（臺商大廈）、海德廣場、廣盈大廈，以及籌備中的環(huán)球金融中心（民盈大廈）等項目。

　　東莞大道往南，越過四環(huán)路，在西側(cè)的便是南城國際商務(wù)區(qū)，也就是官方此前所提的“中央商務(wù)核心區(qū)”。2010年7月，官方把原來的“中央生活區(qū)”用地調(diào)整為“中央商務(wù)核心區(qū)”。

　　該片區(qū)占地2.14平方公里，是四環(huán)路、宏圖路、環(huán)城西路及東莞大道所圍合形成的區(qū)域，規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米。

　　該商務(wù)區(qū)處于起步階段，目前除了海關(guān)、電視臺、工商局等公用辦公樓之外，尚無商用寫字樓。不過，這個商務(wù)區(qū)來頭最大，是由市政府及南城街道兩級共同打造的商務(wù)區(qū)，包括金融商務(wù)區(qū)、國際消費區(qū)、科貿(mào)創(chuàng)新區(qū)等三部分。

　　在南城國際商務(wù)區(qū)的南側(cè)是南城總部基地，兩者之間被環(huán)城西路以及凱旋國際住宅小區(qū)等小部分地塊所隔開。

　　南城總部基地在東莞大道的兩側(cè)，分為西片區(qū)和東片區(qū)，合計約0.78平方公里，總建筑面積210萬平方米。

　　西片區(qū)約0.30平方公里，是東莞大道、宏三路、隆溪路與南城科技路圍合成的用地內(nèi)。南城總部基地二期8宗地便在西片區(qū)。2010年9月，西片區(qū)的一期9宗商業(yè)金融用地分別被新世紀(jì)、元晨與中惠、萬科、宏遠(yuǎn)、上海華中與康華投資、建工、富盈、中天力通、光大等斬獲。一期9宗地合計占地6.7萬平方米，計容建筑面積約45.5萬平方米，目前正在建設(shè)或在做前期清場工作。

　　城市化催生寫字樓建設(shè)熱潮

　　為什么最近幾年，東莞的中央商務(wù)區(qū)越擴(kuò)越大呢？尤其是最近5年，連續(xù)增加了總量高達(dá)2.92平方公里，中央商務(wù)區(qū)范圍足足擴(kuò)大了一倍。謎底在于城市化的推進(jìn)。

　　東莞市愛瑪數(shù)控科技有限公司是一家主產(chǎn)皮革行業(yè)的數(shù)控設(shè)備與軟件的高新技術(shù)企業(yè)，2002年在南城白馬工業(yè)區(qū)建廠投產(chǎn)，現(xiàn)在年產(chǎn)值為3000萬元。

　　此前，公司在廠區(qū)內(nèi)辦公，不過去年1月份把辦公室從廠區(qū)搬到了南城總部基地的高盛科技園內(nèi)。

　　“工廠位置不夠，并且環(huán)境不好，搬到寫字樓內(nèi)公司形象會好很多，對公司吸引人才、開拓市場有很大好處。”該公司CEO王國權(quán)說，隨著企業(yè)實力的增強(qiáng)，最近幾年，生意場上的不少朋友也把辦公室從工廠搬到了寫字樓里。

　　正是看到這種城市產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生的寫字樓市場需求，南城2007年提出了打造南城總部基地的計劃。

　　今年3月下旬，南城街道黨委書記錢超說，東莞本地很多企業(yè)過去注重開拓市場、建設(shè)廠房，對自身辦公條件不太重視。企業(yè)發(fā)展到一定程度，需要有一個能展示企業(yè)形象的辦公場地，總部基地能解決本土企業(yè)的需求。

　　據(jù)錢超設(shè)想，南城總部基地主要瞄準(zhǔn)三類企業(yè)：東莞本地企業(yè)、大型企業(yè)的區(qū)域性總部、港臺為代表的外資企業(yè)。

　　改革開放以來，憑借區(qū)位、成本優(yōu)勢，東莞通過承接國際加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)由“農(nóng)業(yè)縣”向“世界工廠”的迅速蛻變。

    與此同時，“村村點火，戶戶冒煙”的遍地工廠也導(dǎo)致城市碎片化，使得東莞只見“城鎮(zhèn)”，而不見“城市”，缺乏城市的核心功能區(qū)。

　　2001年5月，東莞喊出“一年一大步，五年見新城”的口號，拉開了“造城運動”的序幕。五年間，新城區(qū)落成，行政文化商務(wù)中心區(qū)成熟，片區(qū)內(nèi)的一大批寫字樓也拔地而起，締造了一個對周邊鎮(zhèn)區(qū)具有影響力的“城市”。

　　不過，進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著改革開放的持續(xù)推進(jìn)和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，“東莞制造”遭遇了資源、環(huán)境、成本、勞動力等瓶頸，處于價值鏈末端的加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)這一東莞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益艱難，2007年，東莞市委、市政府響應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的政策號召，提出了經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)型的中心任務(wù)。

　　與政府號召并行的是，東莞一些企業(yè)經(jīng)過多年的摸爬滾打，資金、技術(shù)和管理實力也大為提升，也開始研發(fā)技術(shù)、自創(chuàng)品牌、介入營銷，產(chǎn)生了在寫字樓辦公的需求。

　　寫字樓處于生產(chǎn)鏈條的頂端，一個三四百平方米的寫字樓空間所產(chǎn)生的收益甚至大過三四萬平方米的工廠效益。

　　隨著城市化的推進(jìn)，東莞產(chǎn)業(yè)邁入高級化進(jìn)程，所以東莞的中央商務(wù)區(qū)不斷擴(kuò)容，寫字樓熱潮也就應(yīng)運而生。

　　2007年，根據(jù)東莞推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)雙轉(zhuǎn)型以及市委提出建設(shè)東莞大道總部經(jīng)濟(jì)的要求，南城謀劃在大道兩側(cè)建立南城總部基地。

　　3年后，東莞官方認(rèn)為東莞中心區(qū)居住功能偏大，商務(wù)功能不足，于是在2010年7月把原來規(guī)劃為“中央生活區(qū)”的地塊變更為“中央商務(wù)核心區(qū)”，也就是目前市、街道兩級聯(lián)手打造的南城國際商務(wù)區(qū)。

　　短期內(nèi)市場容量難以急劇擴(kuò)充

　　按照出讓公告規(guī)定，南城總部基地一期9宗地必須在2014年6月2日前竣工；日前出讓的南城總部地二期8宗地必須在2015年11月13日前竣工。

這意味著，在未來3年又3個月時間內(nèi)，南城總部基地將有102.3萬平方米的物業(yè)入市，并且大部分是寫字樓。